中央經濟工作會議明確指出要堅持穩字當頭、穩中求進，同時作出“要確保房地產市場平穩發展”“支持剛性和改善性住房需求”等一系列部署。日前，中國人民銀行、中國銀保監會印發通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。根據最新政策，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。市場人士認為，此舉有利于因地制宜、因城施策，進一步釋放合理住房需求，提振房地產市場信心。

推出三項全新舉措

據了解，央行、銀保監會《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》發布以來，對于支持各地因城施策用足用好政策工具箱、更好支持剛性住房需求、促進房地產市場平穩健康發展發揮了積極作用。在此基礎上，建立新發放首套住房商業性個人住房貸款利率政策動態調整長效機制，重點推出三項全新舉措：

一是自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。

二是對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。央行分支機構、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

三是對于采取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

與此同時，其他情形和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

“這是對前期放寬首套房貸利率下限政策的延續和深化。”招聯金融首席研究員董希淼對記者說，新政策的核心在于“動態調整”，即首套房貸利率下限在一定條件可放寬或收緊，對房地產市場平穩健康發展具有積極意義。

支持居民住房需求

中指研究院發布的數據顯示，2022年，全國房地產行業下行壓力持續較大。從重點監測的100個城市情況來看，新建及二手住宅價格累計均由漲轉跌，其中百城新房價格累計下跌0.02%，為自2014年后時隔7年再次出現年度下跌；百城二手房價格累計下跌0.77%。

對于此次政策調整，央行表示，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

在董希淼看來，此次調整授權地方政府根據本地房地產市場情況調整首套房貸利率下限，有助于地方政府和金融機構及時、靈活地根據市場變化情況，降低居民住房消費負擔。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受記者采訪時說，房貸利率與房價掛鉤的自動化、常態化調節機制，是房地產長效機制的一個重要創新。房貸利率與房地產市場的關聯度較高，按照季度房價漲跌情況動態調整房貸利率，為因城施策提供了更加精準的決策工具，提高了決策的反應速度，也可以給市場更穩定的預期。

推動市場健康發展

近期不少地方都積極采取措施，促進房地產市場平穩健康發展。

比如，河南省住建廳表示，將繼續因城施策，穩妥實施房地產長效機制，增融資、擴需求、優供給，著力改善市場預期，支持剛性和改善性住房需求，促進居住消費健康發展；安徽省六安市發布了調整土地出讓金付款方式、提高住房公積金最低貸款額度、實施“二孩”“三孩”家庭購房契稅補貼等12條政策。

住房和城鄉建設部部長倪虹表示，要毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準施策，提振市場信心。“對購買第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率該降的，都要降下來。對購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對購買三套以上住房，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。同時，我們將加大力度，增加保障性租賃住房供給和長租房市場建設，讓新市民、青年人更好地安居，讓他們放開手腳為美好生活去奮斗。”倪虹說。

多位市場人士預計，進入2023年，隨著穩增長各項措施落地見效，中國宏觀經濟將持續好轉，房地產市場也有望逐步企穩恢復。建立首套住房貸款利率政策動態調整機制等政策的實施，有望進一步夯實房地產市場健康發展的基礎，提振市場信心。