給土地過熱需求降點溫　讓自住剛性需求更踏實

□蘇報首席記者徐蘊海

《關于進一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》今起實施，該政策將如何助力蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展?本地居民和非蘇州戶籍居民購房要留意哪些新規(guī)定和調整措施?市政府相關部門負責人逐一進行了詳細解讀。

供應側和需求側同時發(fā)力新規(guī)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

蘇州市委、市政府歷來高度重視保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，此次實施的《意見》根據(jù)供給側結構性改革的要求，在供應側和需求側同時發(fā)力。在供應側方面，主要是加大土地供應，抑制過熱的土地需求;在需求側方面，主要對信貸政策和公積金政策作了一些調整，目的是保證自住型剛性需求，鼓勵改善性需求，抑制投機性需求。

同時，該《意見》在商品房預售、價格管控、加大商業(yè)辦公去庫存、加大住房保障力度、培育發(fā)展租賃市場、加快規(guī)劃建設人才公寓、加強房地產(chǎn)市場風險管控、房地產(chǎn)市場輿論引導等方面，都提出了明確的要求。

相關部門負責人表示，這次出臺實施意見，是堅決貫徹中央大政方針，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的需要;是蘇州實現(xiàn)轉型升級的經(jīng)濟社會發(fā)展目標的需要;是增進民生福祉的需要;是防范經(jīng)濟運行風險的需要，體現(xiàn)了蘇州市政府切實承擔起房地產(chǎn)市場調控主體責任的信心和決心。

土地出讓政策三大調整

●2016-2018年均供應住宅用地400公頃左右;

●競買保證金由20%提高到30%或以上，首付款由現(xiàn)行的50%提高到60%或以上，全額土地出讓金支付期限調整為3個月內;

●優(yōu)勢地塊設立市場指導價

在該《意見》中，前3條主要針對土地市場。

其一是加大土地市場供應。根據(jù)前幾年房地產(chǎn)市場的供需狀況以及近期市場狀況，按照供需基本平衡、供略大于求的原則，市政府制定了2016到2018年三年住宅用地供應計劃，平均每年400公頃左右，較2013-2015年期間年均實際供應住宅用地增長了18%左右。并且，該計劃向普通住宅用地傾斜，加大普通住宅用地供應(不低于70%)，以進一步穩(wěn)定市場預期，保障普通商品房的剛性需求，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。同時，住宅用地供應計劃實行動態(tài)管理，實行中將根據(jù)房地產(chǎn)市場供需狀況作適時調整。

該《意見》要求科學把握土地供應節(jié)奏和住宅用地的結構，適度控制供地批次，增加每批次的土地供應量，從而引導商品住房開發(fā)建設和市場銷售節(jié)奏更加均衡有序。同時，還要求強化供后監(jiān)管，嚴格規(guī)范土地供后的跟蹤管理，督促開發(fā)商及時開發(fā)建設，嚴肅查處違約行為，切實保障普通商品住宅的有效供給。

其二是調整土地供應條件，主要是提高了住宅用地出讓競買保證金和出讓金首付款比例，并縮短了全額出讓金支付期限。住宅用地競買保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%或以上，土地出讓金首付款由現(xiàn)行的50%提高到60%或以上，同時全額土地出讓金支付期限調整為3個月內，這些舉措旨在促使開發(fā)商拿地時更為理性，并且要加快開發(fā)建設進度。

其三是引導土地出讓理性競價。針對前一階段蘇州部分地區(qū)房價、地價上漲較快的現(xiàn)象，按照中央關于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的精神要求，蘇州有關部門進一步細化出讓方案，并在現(xiàn)行網(wǎng)上公開出讓集中競價的操作模式基礎上，按照公開公平公正的原則，調整完善土地招拍掛出讓方式。

對區(qū)位優(yōu)勢明顯，市場競爭力強的部分住宅地塊，土地出讓時會設定并公布市場指導價，出讓成交價格超過市場指導價時，在出讓文件中明確全額出讓金繳付期限縮短為2個月。對出讓成交價格超過市場指導價的不同幅度，明確差別化調整商品住房預售許可條件，即土地出讓成交價超過市場指導價(不含市場指導價)的，工程結構封頂后方可申請預售許可;土地出讓成交價超過市場指導價10%(不含10%)的，工程竣工驗收后方可申請預售許可。

而當公開出讓網(wǎng)上報價超過市場指導價25%以上時，中止網(wǎng)上競價，轉為網(wǎng)上一次報價方式確定土地競得人，由競買人在超過土地出讓市場指導價25%以上再作一次報價，以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人，以其所報價格確定為地塊競得價格。具體報價規(guī)則另行制定，近期將會與土地出讓公告同步發(fā)布。

信貸政策進一步“差別化”

●首套房貸款未清，第二套房首付款比例由40%調整為50%

根據(jù)該《意見》，將進一步完善蘇州市區(qū)差別化住房信貸政策，按照居民家庭購買商品住房的具體情況，信貸政策分成4種情形實行。

首先，居民家庭首次購買普通住房(從未購置過住房)，申請商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。

其次，有下列情形之一的，申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付比例保持30%不變：有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭;已有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭;僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結清的居民家庭。

第三，居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))由40%調整為50%。

第四，居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

非蘇州戶籍居民購房政策調整

●首套房不受限制，購買第2套房須提供相關納稅或社保繳納證明

新規(guī)明確：非本市戶籍居民購買第一套住房，不受任何限制;非本市戶籍購買第二套住房，必須提供相關納稅證明或社保繳納證明。

具體要求為：非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區(qū)累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。開發(fā)企業(yè)在簽訂購房合同時應認真審核購房人資格，購房人違反限購規(guī)定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)或購房人承擔相應的經(jīng)濟和法律責任。

此外，蘇州市引進的各類外來人才，憑有關證明文件參照執(zhí)行戶籍居民購房政策。