隨著房?jī)r(jià)維持在年輕人難以負(fù)擔(dān)的水平，長(zhǎng)租公寓絕對(duì)是未來(lái)樓市發(fā)展的一大風(fēng)口，各地政府紛紛推出了“只租不售”地塊，開(kāi)發(fā)商在拿到這種特殊地塊后，蓋好樓盤(pán)只能出租而不能出售，鼓勵(lì)長(zhǎng)租為主。例如前陣子，萬(wàn)科在北京就推出一個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目翡翠書(shū)院，10年租金一次性付清，總共180萬(wàn)。
算下來(lái)，一年18萬(wàn)的租金，對(duì)比北京這個(gè)地段的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，自然是比買(mǎi)房的月供要低許多，但該項(xiàng)目的前景卻不被大多數(shù)人看好。
更有專(zhuān)家評(píng)論稱：“按最低的1.5萬(wàn)元/月計(jì)算，18萬(wàn)元/年的租金，租40年共需540萬(wàn)，這還是在房租不漲的情況下，每月1.5萬(wàn)元的還款已經(jīng)相當(dāng)于組合貸款300萬(wàn)的月還款金額了(以30年為期間，120萬(wàn)元公積金貸款+180萬(wàn)元商業(yè)貸款的月還款在1.5萬(wàn)元以內(nèi))。買(mǎi)房，顯然是更為明智的選擇。“
長(zhǎng)租公寓目標(biāo)瞄準(zhǔn)高端客戶
對(duì)于工作不久的城市白領(lǐng)人群來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓確實(shí)也是個(gè)值得考慮的選擇。“租房同樣享受品質(zhì)生活”“拒絕房貸，用租房為自己減負(fù)”成為了近幾年不少長(zhǎng)租公寓的推廣亮點(diǎn)。
當(dāng)前房?jī)r(jià)偏高也是不爭(zhēng)的實(shí)事，許多工作不久的年輕人無(wú)力購(gòu)房，事實(shí)上，但又不愿降低自己的生活品質(zhì)，租賃一套小公寓就成了許多白領(lǐng)人群的選擇。蘇州其實(shí)也早已入駐了多個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌，像貝殼公寓、A+公寓、青年公寓等等。
這是位于葑亭大道的一家長(zhǎng)租公寓，這和普通公寓樓盤(pán)不同，這里的公寓只能租不能賣(mài)，甚至還帶有配套的健身房，租客可以選擇按月、按年甚至按十年付費(fèi)，不過(guò)租金比起附近的普通住宅樓來(lái)說(shuō)要貴上一些。一間二三十平的面積，根據(jù)面積和采光環(huán)境不同，租金一個(gè)月卻要1700到2500元不等，比園區(qū)人均租房?jī)r(jià)格貴了將近1000元。
記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，里面的租客，主要是在周邊上班的90后小白領(lǐng)。
房產(chǎn)專(zhuān)家盛承懋表示，"鼓勵(lì)購(gòu)房者租房、甚至長(zhǎng)租，目的就是為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。有相當(dāng)一部分原來(lái)準(zhǔn)備購(gòu)房的群體，轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)租房。這無(wú)疑減輕了供需這種關(guān)系，對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是有積極意義的。"
他還稱，"關(guān)鍵是要出臺(tái)一些政策，比如說(shuō)，戶口的落戶啊，租賃房使用以后，它的水電、物業(yè)管理費(fèi)的價(jià)格啊，包括子女上學(xué)后能不能享受同樣的權(quán)利。解決好這些問(wèn)題，長(zhǎng)租房會(huì)越來(lái)越發(fā)展，租賃市場(chǎng)也會(huì)越來(lái)越完善。"
對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，租賃公寓的未來(lái)在于政策，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，租賃公寓的未來(lái)在于運(yùn)營(yíng)。
一個(gè)壞消息是，目前行業(yè)平均利潤(rùn)水平僅僅在2%-4%，現(xiàn)金流回正周期至少需要6年以上。更令人擔(dān)憂的是，上述微薄的盈利水平還需要建立在一個(gè)基礎(chǔ)上——企業(yè)整體出租率保持在95%以上，但目前行業(yè)10強(qiáng)的平均出租率也才約90%。
像市場(chǎng)上規(guī)模比較大的魔方公寓、貝殼公寓近年來(lái)基本處于虧損狀態(tài)，據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，魔方的毛利潤(rùn)僅在30%左右。
長(zhǎng)租公寓，這個(gè)風(fēng)口下急速膨脹起來(lái)的市場(chǎng)，眼下，正面臨著“微利或無(wú)盈利”的尷尬境地，不掙錢(qián)是普遍現(xiàn)象。從租金收益率來(lái)看，如果僅靠租金，長(zhǎng)租公寓很難建立起長(zhǎng)效的盈利模式。未來(lái)長(zhǎng)租公寓是否是一個(gè)可以替代買(mǎi)房的選擇，我們只能拭目以待了。(蘇州廣電全媒體記者 呂奕成)
