新房裝修好后，市民都會選擇“晾”一段時間再入住。這期間，一旦發生漏水之類的意外，業主往往不能在第一時間得知并處理，由此產生的財產損失該由誰來承擔?日前，蘇州市虎丘區人民法院對一起財產損害賠償糾紛案依法判決，駁回了原告業主要求被告開發商和物業公司賠償20余萬元的訴訟請求。

（1）私家花園管道被堵致污水倒灌

“新房是疊墅樣式，一個單元四層，上下就兩戶，我們在一、二層，附有私家花園，2017年年底裝修完畢，想著放一段時間，等過了年再入住。”據原告潘先生陳述，2018年2月，他和妻子前往新房進行入住前的準備工作，“一打開房門就傻眼了，兩層樓的地面、家俱、樓梯全浸泡在水中，一層的天花板吊頂還在不停滴水，二樓衛生間的地漏也往外冒水。”夫妻二人見狀當場報警。

在現場，警察與物業公司工作人員一道查找漏水原因，最終發現是窨井蓋下水管出口被一個蛇皮袋堵住，導致樓上住戶的下水無法正常排出，致使污水倒灌所導致。

經查，上述被堵塞的下水管道，位于供潘先生家專屬使用的私家花園中，“樓上業主裝修比我們早，2017年10月就已經入住，這之后到我們裝修完畢并沒有漏水的事情。”對于該蛇皮袋的來源，潘先生認為是開發商在施工階段未及時清理的垃圾，此外，物業公司未對物業共用設施設備進行日常維修養護也是造成其損失的原因，于是將兩被告訴至法院，要求賠償20余萬元。

（2）蛇皮袋哪來的，誰都說不清

案件審理過程中，經第三方評估原告潘先生的損失總價為139706元。又經鑒定，各方對溢水原因系下水管道被蛇皮袋堵塞所致沒有爭議，但究竟是哪方造成了蛇皮袋堵塞，鑒定機構表示無法鑒定。

庭審中，被告開發商辯稱，新房移交時曾對下水道進行了通球試驗，結果完全正常，且所有業主均正常辦理了入住手續，“我們認為完全有可能是因為原告方裝修的時候，將蛇皮袋掉入了下水管導致堵塞。”

被告物業公司提交了質量記錄匯總作為證據，顯示工程部定期嚴格按照合同約定，每年疏通小區的公共管道兩次，其中包括對涉案地塊的雨水井和污水井的地下管網進行疏通，并未發現任何異常。“堵塞管道位置在原告私家花園里，該部位并不是物業服務的公共區域范圍。”物業公司認為，原告作為房屋的所有人，房子長期空置，未及時發現溢水情況，是造成損失擴大的最主要的原因。

“雖然發生問題的管道出口是在我們的院子里，但該管道是和樓上共用的。”庭審中，原告表示，從上一次來新房到發現房屋被水浸泡，間隔十幾天時間。

（3）保管財物主要義務在于自身

法院認為，當事人對其主張的事實應提供相應的證據予以證明，否則應承擔舉證不能的法律后果。本案中，原告并未提交任何證據證明是開發商過錯導致其損失，且后者在將涉案房屋交付前均進行了通球試驗，結果正常。“原告房屋被水浸泡前，樓上業主已入住長達數月。”承辦法官表示，在此情況下，原告直接推斷系被告開發商在房屋建造過程中遺留建筑垃圾未清理而造成下水管堵塞，該結論實難令人信服。”所以對原告要求被告開發商承擔賠償責任的請求依法不予支持。

關于原告要求被告物業公司承擔賠償責任的訴訟請求，法院亦不予支持。首先，根據業主與物業公司簽訂的《蘇州市前期物業管理服務協議》，關于物業共用部位和共用設施設備維護的標準為五級，而五級標準的要求中包括了“每年疏通地下管井2次，發現堵塞及時處理”，對此，被告物業公司舉證了2017年的地下管網疏通記錄，原告對此雖不認可，但也未能提交相反證據，而且從常理來說，原告的房屋在2018年才被水浸泡，在此之前一直由原告樓上住戶正常使用，被告物業公司在2017年無論是否對地下管網進行疏通，管道堵塞的事實當時尚未發生系客觀事實，在此意義上講，被告物業公司即使2017年未能按照約定履行疏通地下管網的職責，與原告發生于2018年的損失也不具有必然的因果聯系;另外，協議要求被告物業公司每年疏通地下管井2次，而造成原告房屋被水浸泡的時間發生在2018年2月，該年度剛剛開始，斷不能據此認定被告物業未能完成2018年的疏通任務。

其次，根據原告所述，發現房屋被水浸泡那天距離原告上次到涉案房屋時間間隔也不過十幾天，原告不能苛責被告物業公司隨時對地下管網進行監管疏通，更何況被堵塞的下水管位于原告的專用區域內，客觀上也不允許被告物業公司隨時隨地進行檢測。

本案中，保管自己財物的主要義務在于原告自身，原告自己對下水管堵塞導致房屋被水浸泡都未能及時發現，卻要求物業公司提供不間斷的“保姆式服務”，既不公平也不合理。

（4）法官駁回原告訴訟請求

本案中還有一種可能就是他人所為。對此，承辦法官表示，原、被告在協議中約定了在管理過程中，因原告方或者第三者之故意、過失所致的損害，或業主、使用人違反本合同、臨時管理規約及其他物業服務規定所致的一切相關損害，以及本物業之共用部分(含共用部位、共用設備設施)自然或人為的任何損壞(但因甲方和其委托的物業服務企業故意或重大過失所致的，不在此限)等情況，不論其為直接或間接，均構成對甲方和其委托的物業服務企業的免責事由。

“造成原告房屋被水浸泡的原因是下水管道堵塞，而下水管道堵塞的主要因素是蛇皮袋，在不能認定蛇皮袋系因兩被告的行為進入下水管道的情況下，從邏輯上講，也只能認定系原告或者第三者的故意、過失行為所導致。”法官提醒，在此情況下，構成被告的約定免責事由，被告對此無需承擔責任。據此，法院最終判決駁回了原告潘先生的全部訴訟請求。(蘇報融媒記者 鄒強 通訊員 游艾)