花了將近200萬元買來“學區房”，就是為了孩子今后能讀上心儀的幼兒園。沒成想，等孩子到了上幼兒園的年齡時，卻被告知相關學位“無法使用”。日前，昆山市人民法院就審理了這樣一起房產糾紛案件。

　　原告邱先生在訴狀中說，2019年1月，他與妻子鄧女士從屠先生、李女士夫婦手中買下一套“學區房”。雙方在《房屋買賣合同》中約定，房屋總價為197.6萬元，同時在“特別約定和保證”條款中寫明：“訂立合同之時，甲方承諾本房屋所在學區無使用。如承諾不實的，視為甲方根本違約。乙方有權要求退款退房并追究甲方違約責任。” 合同簽訂后，邱先生按約支付房款。

　　2020年4月，房屋登記到邱先生夫妻名下。當年夏季，邱先生的孩子打算就讀該房屋所在學區的幼兒園時，卻被告知該房屋的學位五年內已使用，無法再次使用。邱先生的孩子最終就讀了當地一家私立幼兒園。隨后，邱先生把屠先生和李女士告到昆山法院，要求對方承擔違約責任，并向原告支付違約金39.52萬元。

　　在法庭上，被告表示，他們從未使用過該房屋幼兒園的學位，因此不存在違約行為。原告遇到的情況，是由當地教育政策變化等多種原因造成的。即便被告構成違約，原告主張的違約金也過高。根據邱先生孩子就讀私立幼兒園所造成的實際損失，被告請求法院將違約金減少至3萬元。

　　法院經審理查明，被告的兩子女于2017年、2018年先后使用過涉案房屋的小學、初中學位。被告稱其已經把所有情況如實告知中介，且沒有用過涉案房屋幼兒園的學位，認為不會影響原告子女上幼兒園，因此在《房屋買賣合同》中作出“學區無使用”的承諾。但是促成房屋買賣的中介公司證明顯示，簽約時，中介工作人員就學區使用問題曾詢問過出售方，屠先生稱幼兒園、小學、初中學區均沒有報名使用。

　　法院還查明，原告次子于2020年秋季就讀幼兒園時，因無法就讀涉案房屋所在學區的幼兒園，最終就讀昆山市某私立幼兒園。

　　經法院向教育部門核實后了解到，根據當地相關招生政策，在2020年3月1日前已取得房屋產權證的，如果賣方已使用了該房屋的小學學位，則買方仍可以在賣方使用學位起5年內使用該房屋的幼兒園或初中學位;在2020年3月1日起取得房屋產權證的，如果賣方已使用了該房屋的小學學位，則在賣方使用學位起5年內，買方不得使用該房屋任何一個學段的學位，即幼兒園、小學、初中學位均不得使用。

　　法院審理后認為，被告自認為本次房屋交易，不會對原告子女就讀幼兒園產生影響，就作出了“本房屋所在學區無使用”的書面承諾。該承諾不符合事實，也違反了雙方合同的約定。同時，昆山市新的招生政策發布時間，在原被告雙方簽訂《房屋買賣合同》之前。因此，被告的行為構成違約。法院最終判決被告支付原告違約金9萬元。(蘇報融媒記者 鄒強 通訊員 蔡磊)