□ 記者 劉 霞
11月以來，我國金融組合拳“穩樓市”政策密集發布。11月8日，銀行間市場交易商協會發布信息，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。11月11日，央行和銀保監會聯合印發文件，就房地產融資等方面提出16項具體舉措。11月22日，國務院常務會議上提出“努力改善房地產行業資產負債狀況”。11月25日，央行宣布降低金融機構存款準備金率。11月28日晚，證監會發布支持房地產市場5項措施，恢復房企及涉房企業股權融資功能。
記者注意到，這些“穩樓市”政策持續發力，江蘇的房地產市場成交量攀升、成交單價下探現象較為普遍。專家認為，房地產流動性正在逐漸增強，釋放出積極信號。
二手房市場“價跌量漲”
11月15日，南京一家房地產中介打出“喜報”，熱烈祝賀當日簽約7單二手房。這家中介機構深耕建鄴區河西片區，作為一家區域性小型房產中介，能夠取得單日7單的成交量，令二手房從業者們頗為振奮。
從數據統計上來看，11月份南京二手房成交量呈上升趨勢。10月31日—11月6日，南京二手房成交1421套，接下來的3周，南京二手房成交量分別為1755套、1717套、1617套。根據我愛我家南京研究院統計數據，11月南京全市二手房成交量7055套，環比上漲26.7%。市場讓價空間進一步擴大，成交熱度有所回升。
與成交量上升同時發生的，是房價的進一步下探。在11月16日國家統計局發布的《2022年10月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》中，被列入統計名單的南京、無錫、徐州、揚州，在新房價格方面均維持上個月環比下降的趨勢；二手房價格方面，南京、無錫、揚州環比下降，唯有徐州止降回升，環比上漲0.1%。我愛我家南京研究院統計數據顯示，11月南京二手房成交均價29968元/平方米，環比下滑1.9%，同比則下跌6.7%。
專家認為，二手房市場的“價跌量漲”和一部分房主降價換量有關。南京房地產業協會副會長兼秘書長張輝說，11月第二周以來，出手低價撿漏的買房人增多，激發南京二手房交易量回升，成交量創10月以來周度新高。
從各二手房中介機構發布的“低價房源”來看，一部分二手房賣家急于出手，不惜大幅降價。10月30日，南京建鄴區拉德芳斯小區一套面積為76.18平方米的房源，成交單價為4.7萬元/平方米，引發關注。細心的網友查閱成交記錄發現，該小區上一次出現4.7萬元/平方米的同面積段房源是在2017年。11月中旬，在南京市二手房成交量較為旺盛的其他板塊也紛紛出現“房價回到幾年前”的現象。鼓樓區濱江世貿外灘新城一套面積為148平方米的二手房成交單價3.7萬元/平方米，江北新區保利西江月一套面積為87平方米的房源成交單價低至2.9萬元/平方米。
是誰在低價拋售二手房？南京房地產業內人士孫潔認為，曾經加杠桿買房的房主們，正在離場。“他們出于對樓市行情的看好多套買入，而如今收入受市場影響大減，需要賣掉部分房產才能支撐現有的房貸?！?/p>
定位精準產品更受歡迎
當下的房地產市場，有人離場，也有人正在進場。進場的是有剛需或改善需求的城市家庭。孫潔說，別墅、洋房、大平層房源的熱銷，是由于一部分有經濟實力的購房人，仍然看好房地產市場長遠的發展，為改善家庭居住條件不惜投入重金。
近期，新房市場也和二手房市場一樣，在“量”上呈現出供需兩旺的趨勢，而在價格方面，一些樓盤通過推出小戶型房源、單價優惠、降低首付比例等方式主動降低購房者的入手門檻。
11月24日，記者來到位于南京市雨花臺區軟件大道的一家新開樓盤萬科朗拾，售樓處里的看房者絡繹不絕。該樓盤分別在10月底、11月中旬連續兩次開盤，均基本售罄。銷售顧問王舜告訴記者，第三次開盤的銷售許可證正在申請，這兩天就會啟動報名。
一個月內連續3次開盤，這家新樓盤為何對銷售如此樂觀？王舜介紹說，前來看房的客戶，以雨花軟件谷和建鄴區工作的人居多，如果以后住在這里，上下班的車程都在10分鐘之內，十分方便。此外，他認為還有戶型和總價的優勢。戶型以119平方米面積和139平方米面積的三房為主，按照均價4.3萬元/平方米左右計算，119平方米的戶型總價為511萬元，首付三成僅需153萬元。“總價和套型都非常適合年輕小家庭，三代人一起住也夠用?！蓖跛从^察到，前來看房的客戶年輕人居多，119平方米的戶型更受歡迎。
另一些樓盤則瞄準了改善型購房人群。11月28日，記者看到南京有兩家樓盤的報名人數出爐。建鄴區越秀和樾府，120套房源有230組客戶報名，綜合中簽率52.17%；建鄴區星葉云墅，102套房源有237組客戶報名，綜合中簽率43.04%。前者戶型以143—175平方米面積段為主，后者以220—280平方米面積段為主。從銷售價格上來看，這兩家樓盤與周邊二手房掛牌價并無太多差價，但其主打“大戶型、低密度”的產品對改善型購房者更具吸引力。
與越秀和樾府在同一區域的另一家樓盤，開盤已有7個多月，截至11月24日僅銷售94套，去化率僅五成。
南京大學城市科學研究院執行院長胡小武認為，近年來我國持續堅持“房住不炒”，就是為了讓房地產市場“去投資化”，讓房子真正回到居住的本質上來。在這種大形勢下，房地產開發企業像以前那樣粗放型蓋房子的做法再也行不通了，必須要有更精準的產品定位。
市場信心尚未完全恢復
記者注意到，11月11日央行和銀保監會聯合印發的“金融16條”除了就房地產融資、“保交樓”金融服務、受困房地產企業風險處置等方面提出具體舉措以外，還多次提到住房信貸政策：“合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限”“合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平”“多維度科學審慎評估新市民信用水平，提升借款和還款便利度”。對此，貝殼研究院市場分析師劉麗杰認為，這代表地方政府在需求端調控政策上有了更多的優化空間。
11月以來，密集的“穩樓市”政策所釋放的積極信號已傳導至市場端。張輝說，近期南京樓市已經出現樂觀跡象。11月份第四周，南京新房認購1490套左右，二手房成交量1600多套，均屬高位。這一周，南京二手房掛牌量環比下降9.2%。11月，南京二手房庫存量已連續四周環比下降。這意味著愿意降價賣房的房主減少，二手房房價下降的空間也將變小。
張輝認為，11月這一輪的穩樓市新政，主要體現在“保項目”“保企業”方面，他希望后期還能有更多“保市場”的政策出臺，“只有讓市場恢復活力，房子好賣了，才能真正讓整個房地產產業鏈良性循環起來，實現健康發展?！?/p>
