2022年南京二手房成交71584套（不含高淳、溧水），同比2021年下滑34.8%，也是近4年來最低值，整體二手房市場降溫明顯。全年二手房成交價為31745元/㎡，同比下跌9.9%。

我愛我家南京研究院分析師黃守娟表示，一方面是因成交結構影響，教育置業交易量下滑較大，對房價助推作用減弱；另一方面，市場持續下行，交易以價換量居多，也導致成交價不斷走低。

江寧、浦口仍領跑，棲霞房價最穩

2022年，江寧、浦口、鼓樓交易量仍排名前三，累計占比近50%，各區成交量同比均有不同程度下滑，其中玄武、棲霞降幅超40%。價格方面，鼓樓、建鄴單價仍最高，達4萬+，但雨花臺、鼓樓、玄武等房價降幅明顯，同比下跌超10%，棲霞房價較為穩定。

從區域成交來看，鼓樓、秦淮、玄武老主城3區，多是老破小房源，其中鼓樓區擁有最優質教育資源，整體成交量、價也相對更高；江寧、浦口傳統剛需板塊，5-15年房齡的商品房小區較多，入手門檻較低；建鄴為中高端改善板塊，區域內不少總價千萬以上的豪宅；棲霞、雨花臺區域內跨度較大，剛需、剛改、改善均有所涉及；六合遠郊板塊，多為地緣性客群置業。

掛牌量跌價升，業主積極性低

據數據顯示，2022年南京二手房新增掛牌房源101967套，同比減少28.9%；新增掛牌房源均價34695元/㎡，同比則小幅上漲1.3%。從掛牌行情來看，5月南京限售政策放寬，市場掛牌量也迎來一波上漲，達年內峰值，大批次新房入市拉升了整體掛牌價；但從全年走勢來看，因市場交易相對低迷，業主掛牌積極性不高，整體新增掛牌量仍明顯走低。

90平方米以內成交占比達65%，85后90后是置業主力

據統計，2022年南京二手房主力購房客群仍是外地人，累計占比達71.3%，環比增加5.5%，其中江蘇省內其他城市占比31.8%，外省占比39.5%。一方面是因為2022年南京放寬了外地人置業門檻，刺激了部分置業需求；另一方面目前南京二手市場主要是剛需客群，所以多是外地客群，本地人置業多為改善型購房，大多被新房市場分流。

2022年二手房購房客群年齡結構相對穩定，31-40歲仍是購房主力軍，累計占比45.7%，同比小幅增加1.2%，其中31-35歲客群購房比例最高，占比達24.1%；85后、90后依舊是撐起當下二手房市場置業主力軍。

從成交總價段看，2022年300萬以內二手房成交比例達69.3%，同比增加4%，其中100萬-200萬占比最高，達37.2%；而300萬以上各價格段占比則均有不同程度減少，500萬以上占比降幅更大。

從成交面積段來看，依舊是剛需類小面積段住宅最受青睞，90平方米以內成交占比達65%，其中60-90平方米比重最高，占比為38.8%，側面說明二手房客群的剛性需求強烈。

短期來看，2023年仍是剛需客戶唱主角

對于2023年市場展望，黃守娟表示，從宏觀層面來看，2023年，在疫情影響相對減弱后，房地產市場也有望逐步企穩恢復。在“房住不炒”總基調下，房地產調控政策延續寬松狀態，因城施策力度加大，特別是核心一二線城市，政策將進一步放松，優化“認房又認貸”、降低首付比例、調整限售和限價政策、放松限購、降低房貸利率等方面均有預期。企業端，合理融資需求將繼續得到支持，房企融資鏈條有望進一步暢通，企業資金面有望得到改善，“保交樓”仍然是側重點，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質性進展，促進購房者預期修復。

市場方面，南京二手房市場仍將以穩為主，短期來看仍是剛需客戶支撐市場，所以二手房仍有特定的需求空間。預計2023年南京二手成交量將保持在7萬-8萬套，房價則在3.1萬/㎡呈周期性浮動；二手房市場仍將承接新房外溢的剛需客群，特別是主城區，小戶型、低總價能滿足不少剛需客群的基礎居住需求；教育置業仍將持續發酵，年初會迎來傳統的小高峰；改善需求會有小幅增加，但不會改變整體二手房需求結構。