本報訊 近日，江蘇省張家港市人民法院審結了一起房屋買賣合同糾紛案件，認為銀行對房屋未進行嚴格審查，不構成抵押權的善意取得，判決房屋歸原告朱某所有。

朱某將一套拆遷安置房以36萬元的價格賣給王某甲。王某甲支付了部分房款后裝修入住，因當時拆遷安置房不符合辦理房屋登記條件，故王某甲購買后一直未能辦理過戶登記。后朱某又將安置房以68萬元的價格賣給王某乙，在領取不動產權證后將房屋登記到了王某乙名下，王某乙以涉案房屋作為抵押在某銀行辦理了60萬元個人經營性貸款。王某甲將朱某、王某乙、某銀行訴至法院，要求確認朱某與王某乙之間的房屋買賣合同無效，某銀行注銷抵押登記后，王某乙與朱某協助王某甲辦理過戶登記。

法院審理后認為，王某乙明知涉案房屋有他人居住，仍與朱某簽訂房屋買賣合同，且不能證明購房款已實際支付，故認定朱某與王某乙之間簽訂的房屋買賣合同系惡意串通損害他人合法權益，應屬無效。某銀行在辦理不動產抵押事宜時，未對涉案房屋進行實地查看，對涉案房屋的權屬、現狀以及實現抵押權的可行性未進行嚴格審查，存在重大過失，不能構成抵押權善意取得，應當注銷相應的抵押登記。法院遂判決確認朱某與王某乙之間的房屋買賣合同無效，某銀行注銷抵押登記后，王某乙將涉案房屋恢復登記至朱某名下，由朱某協助王某甲辦理過戶登記。宣判后，王某乙提起上訴。二審駁回上訴，維持原判。

（蔣曉）

　　法官說法

《中華人民共和國民法典》第三百一十一條規定，當事人能否善意取得抵押權，參照適用所有權善意取得的法律規定，即應當符合以下條件：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。關于“善意”的認定，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》第十四條規定，受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。本案中，某銀行作為專業金融機構，應當按照《中華人民共和國商業銀行法》第三十六條的規定，對抵押物的權屬和價值以及實現抵押權的可行性進行嚴格審查，但是，某銀行在辦理案涉個人經營性貸款過程中，對當事人提供的抵押房屋未進行現場查看，以核實房屋的實際居住狀況，對今后抵押權實現的可行性也未作合理的分析判斷，而僅憑當事人提供的不動產權證就貿然辦理抵押貸款，致使未能發現抵押房屋存在權利瑕疵，屬于應當知道抵押人無處分權的情形，某銀行存在重大過失，故在人民法院依法認定抵押人無權處分抵押房屋的情況下，某銀行不能善意取得抵押權，對其已辦理登記的抵押權不予法律保護，在真實權利人主張權利后，某銀行應當注銷其抵押登記，再由其他當事人協助將涉案房屋登記至真實權利人名下。