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老舊小區(qū)改造，關(guān)系到居民生活幸福感的提升。如何改？誰說了算？山東省青島市西海岸新區(qū)通過改造前充分征求居民意見、改造時具體項目與居民討論、改造完成后居民參與維護(hù)的方式，探索出一條老舊小區(qū)改造與優(yōu)化基層治理相結(jié)合的特色道路。
家住山東省青島市西海岸新區(qū)長江路街道東方花園小區(qū)的馬福壽，曾經(jīng)為居住環(huán)境煩心。如今，馬福壽和居民們的煩心事有了新解法。2021年3月，西海岸新區(qū)出臺了《老舊小區(qū)改造工作實施方案》，將社區(qū)居民作為老舊小區(qū)改造主體，創(chuàng)新采用老舊小區(qū)改造“競爭性入圍”辦法，通過評分篩選改造小區(qū)，確定改造計劃。
2022年，東方花園小區(qū)開始實施改造，項目建設(shè)有序推進(jìn)，記者到此一探究竟。
充分尊重居民意愿
東方花園小區(qū)建于2002年，共600多戶居民，第二年就成立了業(yè)委會，目前已經(jīng)運行至第五屆。“過去小區(qū)問題不少，主要是設(shè)施老舊?！瘪R福壽說。
以前，老舊小區(qū)改造難，居民意愿是第一關(guān)。哪些小區(qū)能改，是由屬地鎮(zhèn)街上報，政府按照評估條件，統(tǒng)一安排實施。但是，由于難以了解實際情況，有些納入計劃的小區(qū)居民意見不一，耽誤工期，有些改造愿望迫切的小區(qū)卻不符條件，導(dǎo)致改不到群眾心坎上。
為充分調(diào)動居民參與改造積極性，落實居民主體地位，2021年3月，西海岸新區(qū)出臺的方案創(chuàng)新提出“競爭性入圍”辦法，設(shè)立居民改造意愿、業(yè)主出資情況、業(yè)委會（議事組織）成立情況、物業(yè)管理情況、黨組織建設(shè)情況等指標(biāo)，根據(jù)評分高低，篩選年度改造小區(qū)范圍，老舊小區(qū)改不改，由居民自己說了算。
時隔8個月，西海岸新區(qū)發(fā)布新一輪老舊小區(qū)改造通知，街道宣講政策，東方花園小區(qū)社區(qū)、業(yè)委會和物業(yè)聞風(fēng)而動，迅速組織了“打招呼會議”，再由28個單元樓長挨家挨戶征求意見。
“按照《老舊小區(qū)改造工作實施方案》，老舊小區(qū)若想?yún)⑴c改造必須成立能有效運行的業(yè)委會或者議事組織，便于在改造過程中充分體現(xiàn)居民意愿。”西海岸新區(qū)住建局局長薛少華說，議事組織一般由3人以上組成，懂工程建設(shè)管理、黨員、退休干部優(yōu)先，由街道社區(qū)負(fù)責(zé)確認(rèn)，輪崗協(xié)助物業(yè)征求意見。
小區(qū)居民直接出資額也是重要得分項，并與小區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)掛鉤。薛少華說，居民出資按照最低每平方米2元的標(biāo)準(zhǔn)，上不封頂，出資多改造標(biāo)準(zhǔn)就高，這樣既可以落實居民直接出資責(zé)任，又能調(diào)動居民積極性，還能解決改造可能引起的差異性矛盾。
“自己出錢也必須得改，我是雙手贊成，但是大家什么想法咱心里真沒底?！瘪R福壽說。沒想到，居民們紛紛支持，除一幢后建樓房不符條件，全小區(qū)改造居民450戶，共籌資58.92萬余元，出資率達(dá)到95%以上。而且大家伙兒一商量，將改造自籌標(biāo)準(zhǔn)定在每平方米10元，各項指標(biāo)在眾參評小區(qū)中脫穎而出。
公共設(shè)施補(bǔ)齊短板
記者來到東方花園，馬福壽迫不及待引路展示小區(qū)新面貌：只見樓體外立面呈淡黃色，被淺褐色的裙邊圍繞。小區(qū)一隅，新修建的小廣場老少齊聚。樓宇之間，雨污水管道疏通工程緊張有序。
幾年前，為了解決墻體開裂透風(fēng)透光問題，一幢樓居民集資整修外立面，每家花費數(shù)萬元，馬福壽為了做內(nèi)保溫，也自己掏了1萬多元。這回，納入改造計劃，主體工程標(biāo)準(zhǔn)為每平方米六七百元，居民個人每平方米出資10元，政府出大頭，群眾出小頭。
此外，西海岸新區(qū)確定了基礎(chǔ)類、完善類、提升類3個不同類別的改造重點，政府在保障改造基礎(chǔ)內(nèi)容所需資金之外，剩余資金用于完善類、提升類項目，并且傾斜分配比例與居民出資掛鉤。
2022年1月，長江路街道老舊小區(qū)改造專班圍繞小區(qū)設(shè)計方案征求意見。微信群里，居民們暢言設(shè)想，經(jīng)過幾輪討論，公示確定方案，對住宅外立面加裝保溫層并美化，對公共樓道、道路進(jìn)行修繕，調(diào)整規(guī)劃停車位，樓頂屋面增加防水層，室外修整照明設(shè)備，疏通雨污水管道等。5月，東方花園小區(qū)改造工程正式動工。
自此，長江路街道社區(qū)建設(shè)發(fā)展中心工作人員韓鴻凱就更忙了，他負(fù)責(zé)街道15個小區(qū)改造工作。每周他都要參加各小區(qū)改造工作例會，及時收集反饋群眾意見建議，并研究解決方案。
“別看樓體顏色簡單，我們前后討論了3輪哩！”韓鴻凱說。由于審美不同，對顏色使用難以形成統(tǒng)一意見，僵持不下必將耽誤工程進(jìn)度。
“顏色好不好，咱們上墻看一看！”韓鴻凱想了個辦法，拿出一面墻，在墻體上試色，讓群眾現(xiàn)場感受比對。最終，居民們普遍同意在墻體原本色彩的基礎(chǔ)上進(jìn)行修復(fù)。
“以前改造是‘政府配菜’，現(xiàn)在‘居民點菜’。”韓鴻凱說，“居民加入后，我們開展工作更順暢了?！?/P>
馬福壽和鄰居們也說：“這是我們集體智慧的結(jié)晶，從改造內(nèi)容、方案設(shè)計到材料選擇，我們和物業(yè)一直跟著街道專班全程參與跟進(jìn)，現(xiàn)在的改造完全是我們想象中的樣子?！?/P>
西海岸新區(qū)住建局工作人員高寶剛介紹，隨著居民參與改造熱情進(jìn)一步高漲，2023年計劃改造46個小區(qū)，居民出資總額可達(dá)402萬元，全區(qū)改造投資總額為11.24億元，其中2245.6萬元用于完善提升類傾斜分配，相當(dāng)于居民每出資1元可獲得財政6元傾斜分配。
“下一步，我們將通過老舊小區(qū)改造識別閑置資源，深入挖掘規(guī)劃利用，吸引社會資本參與?！毖ι偃A說，“針對小區(qū)居民對養(yǎng)老托幼設(shè)施的迫切需要，老舊小區(qū)改造專班積極協(xié)調(diào)規(guī)劃、民政等部門，組織開展老舊小區(qū)調(diào)查研究專項規(guī)劃工作，2022年底出臺規(guī)劃，2023年初即可組織招商。”
改造促進(jìn)基層治理
現(xiàn)在，安居小區(qū)居民蘇曉珍多了個身份——小區(qū)議事組織代表，為申請舊改項目，熟悉政策的她被選為居民代表，沒少出力。
改造完成后，項目產(chǎn)權(quán)便移交給業(yè)委會或者議事組織，可委托物業(yè)代為維護(hù)。2021年底，全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)已經(jīng)實現(xiàn)了全覆蓋。西海岸新區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)人曹善艷說，我們要以紅色物業(yè)建設(shè)為引領(lǐng)，提升服務(wù)質(zhì)量，新區(qū)新出臺了物業(yè)項目經(jīng)理管理辦法，將強(qiáng)化監(jiān)督考評，確保鞏固改造成果。
盡管如此，蘇曉珍依然閑不著，經(jīng)常和居民代表一起巡查小區(qū)環(huán)境設(shè)施。“改造以后路暢管通環(huán)境好，當(dāng)然要維護(hù)好我們共同的家?！彼f，為此小區(qū)還制定了管理公約。
改造在環(huán)境，也在人心。在議事組織的基礎(chǔ)上，安居小區(qū)居民還自發(fā)成立了自治小組，黨員、教師、技術(shù)人才、熱心居民紛紛加入，小區(qū)衛(wèi)生維護(hù)、鄰里關(guān)系調(diào)解、政策疑問咨詢等問題有了及時出口，與社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)同配合，盡早盡快化解群眾難題。
“在老舊小區(qū)改造過程中，我們將成立業(yè)委會和議事組織這一程序前置，推進(jìn)群眾自管自治，既能在改造中發(fā)揮群策群力的作用，還能在舊改后承擔(dān)起凝聚居民群眾紐帶的責(zé)任，進(jìn)一步完善社會基層治理體系，通過老舊小區(qū)改造，社會基層治理能力得到完善提升。”薛少華說。
