□ 記者 劉春 劉霞

我省多地近日公布2023年度供地計劃：南京今年計劃供應住宅用地820公頃，其中商品住宅用地493公頃，比去年下降167公頃；無錫今年計劃供應住宅用地361公頃，其中商品住宅用地335公頃，比去年減少15公頃。在前兩年宅地投放較多的基礎上，今年以來，我省土地出讓市場整體回暖，熱點城市調(diào)整宅地供應計劃，但同一城市市場分化明顯，人才集聚地區(qū)宅地很好“賣”。

宅地出讓呈復蘇態(tài)勢

去年南京商品住宅用地供應量為660公頃，今年南京商品住宅用地供應面積回到2014年至2016年間水平，在南京市各區(qū)中，玄武區(qū)商品住宅用地供應為零，浦口區(qū)成為今年唯一一個供應增長的區(qū)域。

無錫市2023年度商品住宅用地為335公頃，相較去年的350公頃，今年土地供應量也有所下降。南京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長張輝認為，供地減少體現(xiàn)“以銷定產(chǎn)”思路，有利于減少新增住房供應壓力，幫助樓市去庫存，促進房地產(chǎn)市場更快復蘇。

“年度供地計劃相當于土地‘儲備池’，是否能成功出讓、出讓價格是否有溢價，要看市場情況。”南京工業(yè)大學天誠不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華表示，從目前江蘇幾座城市的土地出讓情況來看，市場回暖的總體趨勢沒有變。

南京、蘇州、無錫等多地土地出讓情況吸引房企和公眾關(guān)注。在今年南京首輪土地出讓中，掛牌出讓的11幅涉宅地全部成交，其中7幅溢價成交、4幅觸頂搖號。今年蘇州第一批出讓11幅涉宅用地，其中3幅觸頂搖號、5幅溢價，最高溢價率達15%。蘇州工業(yè)園區(qū)一幅地塊，吸引31家房企參與現(xiàn)場搖號，成交樓面價達35650元/平方米，創(chuàng)下園區(qū)新高。

核心地段地好賣

“核心地段+優(yōu)質(zhì)地塊”是今年我省土地出讓關(guān)鍵詞。在優(yōu)質(zhì)地塊帶動下，民企拿地積極。從土地供應端來看，不少城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，搭配供地政策優(yōu)化，市場熱情逐步被點燃。無錫市第二批土地出讓推出12幅地塊，涉及各區(qū)核心位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯，規(guī)劃條件成熟，周邊基礎設施配套完善，土地增值空間較大。

“性價比高的房源會吸引更多購房人。”吳翔華認為，目前市場還在緩慢恢復中，受資金以及風險承受能力限制，房企會更傾向于去競拍在項目開發(fā)時相對保險的地塊。

吳翔華建議，在全年供地計劃中，應拿出一些解決青年人、新市民這些城市“夾心層”住房的限價地，做好“人、房、地”三者協(xié)調(diào)。對于改善性需求的地塊，要放開最高限價，讓市場定價。

地塊區(qū)域間冷熱不均

值得注意的是，今年一些非傳統(tǒng)意義上的熱門地區(qū)土地出讓情況亮眼。以南京市雨花臺區(qū)為例，在今年首輪土地出讓中，區(qū)域內(nèi)2幅宅地全部突破最高限價搖號。2幅地塊分別位于雨花數(shù)字城核心區(qū)和小行板塊，從拍賣情況看，雨花數(shù)字城核心區(qū)（G05）地塊、小行（G06）地塊均吸引10余家房企報名，最終5家房企參與G05地塊搖號，15家房企參與G06地塊搖號。

近年來，南京市雨花臺區(qū)數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，吸引一大批年輕人才。房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展的“晴雨表”，土地出讓受關(guān)注的區(qū)域，其經(jīng)濟發(fā)展趨勢向好，未來可能有更多人口流入，從而帶來更多購房需求。今年，雨花臺區(qū)預計實現(xiàn)軟件業(yè)務收入將占南京市比重超35%，集聚涉軟企業(yè)3700余家、軟件從業(yè)人員33萬人。

南京、蘇州、無錫等地土地出讓均存在一定程度的分化特征。蘇州高新區(qū)1幅地塊競價81輪觸頂，蘇州工業(yè)園區(qū)1幅地塊觸頂且成交樓面價刷新片區(qū)地價紀錄；而吳中區(qū)及吳江區(qū)4幅地塊則表現(xiàn)相對平淡，均以底價成交。張輝分析，今年上半年，我省各個城市不同區(qū)域地塊熱度分化加劇。他建議，區(qū)域供地需要綜合提升地塊性價比，在供應量大的區(qū)域，要把握好土地出讓規(guī)模和節(jié)奏，否則較難得到市場認同，也容易加劇供求失衡；在庫存大、去化慢的區(qū)域，應在地價上給房企更大空間，以彌補流速劣勢。