開發商“恐慌式營銷”亂象調查

“這一層開盤賣8萬，下一層再開盤肯定就不是這個價了。”當北京某樓盤售樓小姐甩下這句話后，看房遭遇坐地漲價、囤積捂盤折磨的唐小姐心更慌了。

記者近期在全國多個熱點城市調查發現，房價“瘋漲”的背景下，一些樓盤隨意漲價、賣公寓捆綁銷售別墅、無證賣房，“火上澆油”的營銷策略不僅推高了樓市預期，而且已違規甚至違法。

新華社電

明碼標價變“坐地漲價”

國家規定被無視

記者9月份在北京、上海、福建、山東等地采訪10余家新盤售樓處，都沒有找到相關價格公示，所有報價都是售樓小姐口頭報價。同時，還有不少樓盤強制消費者交納“訂金”，但這筆費用并不計入房款中。

多位購房者表示，總覺得哪里有些不對，但房價一天一個價，明明心里不舒服也無力追究。

實際上，早在2011年3月國家發展改革委就發布過《商品房銷售明碼標價規定》，以加強房地產市場價格監管。

但記者在采訪中發現，這一系列商品房銷售明碼標價的監管政策，目前基本上被開發商無視。

在上海，記者走訪了多個住宅項目發現，隨意漲價現象較為普遍。如在位于上海嘉定區的“碧桂園·嘉譽”，一位購房者告訴記者，6月開盤之前，售樓人員一直堅稱單價在每平方米2.3萬元左右，但開盤后直接飆到2.9萬元。目前，該樓盤9月的銷售單價已達到每平方米3.2萬元。另一位已經認購的買房者告訴記者，由于該樓盤價格遠超之前的報價，他不得不放棄認購，但碧桂園逾期仍未退還其認購金。

在濟南，在購房者交納“認籌款”時，開發商并不會明確告知樓盤價格，只是有個意向區間。隨著房價不斷上漲，最終價基本都高于這一區間，引發購房者不滿。

捂盤、搭售、無證賣房

亂象頻頻

記者調查發現，目前，“饑餓營銷”已經滿足不了房地產開發商的胃口，部分企業違反價格法、消費者權益保護法等法律法規，公然進行“恐慌式營銷”，直接推高了樓市預期。

——捂盤。在一些熱點城市，很多商品房經營者利用信息不對稱進行捂盤。分單元賣房已成過去時，分層賣房的模式正在推開。我們現在都是一層一層“地賣，一口氣都賣了還怎么升值呢?”北京石景山區“紫御長安”樓盤的一位銷售人員對記者說。

《商品房銷售明碼標價規定》中明文要求，對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

除了分批賣樓，有樓盤甚至直接謊稱“沒房了”，人為形成房源稀缺的市場恐慌效應?！渡唐贩夸N售明碼標價規定》規定，“對已銷售的房源，商品房經營者應當予以明確標示”，但在位于北京亦莊開發區的“國銳金頂”樓盤售樓處，銷售人員向記者表示“僅剩最后兩套70年產權住宅”。記者在北京市住建委房地產交易信息公示查詢發現，截至9月27日，僅該項目“3B住宅樓”就有80套房源為“未簽約”狀態。

——搭售。同樣是在北京“國銳金頂”樓盤，要想買到那兩套“僅有”的房源，還要有個附加條件。銷售人員稱，若要購買上述公寓房，必須要同時購買同一開發商旗下位于北京密云的一套別墅，兩套房總計2300萬元。

消費者權益保護法中明文規定，消費者有權自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務。

對此，消費者維權律師邱寶昌表示，開發商借樓市火爆強行搭售商品房，不僅涉嫌違反價格監管法律法規，同時損害了消費者的自由選擇權，是一種強買強賣的行為。

——無證賣房。如碧桂園在廣西南寧天璽灣項目銷售搶跑，在未能達到預售條件的情況下，偽造證明辦理了預售許可證，其違規銷售的房源攬金6億元。而在北京周邊“北三縣”之一的河北香河“大運河孔雀城”項目，沒有預售證仍然讓買房者交數萬元認購款。此外，下半年以來，挖個坑就賣房的現象更是在鄭州等城市屢禁不絕。

價格監管不能“一限了之”

記者調查發現，地方政府預售定價政策被鉆“空子”，是商品房明碼標價規定淪為一紙空文的重要原因。

在2011年中央和各地出臺價格監管措施劍指房地產銷售領域中價格亂象之后，不少地方不僅要求開發商在銷售時“明碼標價”“一房一價”，還要求開發商在取得預售或現房銷售資格的同時備案最高銷售價，在實際銷售中房價不得超過此價格。

而據調查，在實際銷售過程中，各地的政策很難約束房地產開發商亂漲價的貓膩。濟南思源房地產經紀有限公司咨詢顧問中心總監單俊忠總結了開發商應對的政策手段：一是申報價格遠高于實際定價，為后期推盤頻繁跳價留有余地;二是實際價格可以高出“認籌”期間的意向區間，實現“隱性”漲價。

此外，各地價格部門對房地產營銷環節監管執法缺位，縱容了開發商的違規行為。

記者近期撥打北京市價格舉報熱線，反映上述商品房銷售違規行為。在舉報整個過程中，相關人員顯得對業務并不“熟悉”。記者按要求列舉違法違規行為后，接聽舉報的人員在記者的提示下，才知道北京市發展改革委2011年印發過《北京市〈商品房銷售明碼標價規定〉實施細則》，有關行為涉嫌違反其中規定。

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