作為傳統淡季，8月商品房成交小幅下跌，樓盤推新數量也不多，但二手房市場較為活躍，成交量上升。8月蘇州市區共計22個項目新領預售證，12個項目進行了推新，整體開盤去化情況一般，部分下旬領證的項目并未在8月開盤或推新，大多樓盤主要為“金九”蓄力。

二手房市場活躍

據房天下統計，8月蘇州市區商品房共計成交9552套，成交面積102.3萬平方米。其中商品房住宅成交7228套，較7月減少了345套，環比下降4.56%。商品房住宅成交面積為88.3萬平方米，環比下降4.59%。8月商品房非住宅成交2324套，較7月減少567套，環比下降19.61%。商品房非住宅成交面積14萬平方米，環比下降29.24%。

各區住宅成交量對比方面，吳江吳中“雙吳板塊”領跑六大區。吳江區住宅成交量為2517套，在六大區位列榜首，吳中區毫不遜色，住宅成交量達到1871套。相城區緊跟雙吳之后，住宅成交量為1466套。蘇州高新區住宅成交量為562套，蘇州工業園區成交量為414套;姑蘇區成交量398套，六大區墊底。

8月份，市區二手房成交9705套，環比2018年7月上漲16.93%，同比2017年8月上漲24.79%;其中住宅成交共計8777套，環比2018年7月上漲18.95%，同比去年8月上漲58.34%。

8月份成交套數中，園區繼續奪冠，成交量達2298套，占比高達23.68%;吳中區位居第二，成交1847套，占比為19.03%;姑蘇區緊隨其后，成交1761套，占比為18.15%，高新區、吳江區成交量分別為14061、1241套，占比分別為15.05%、12.79%;相城區墊底，成交量為1097套，占比11.30%。

房價方面，8月蘇州六大區新房與二手房均價都有微漲。新房成交均價20623元/平方米，比7月上漲2.49%，其中，吳江區16287元/平方米，相城區19608元/平方米，吳中區19386元/平方米，姑蘇區35166元/平方米，蘇州工業園區32330元/平方米，蘇州高新區24481元/平方米。

二手房均價22206元/平方米，比7月上漲2.33%。其中，蘇州工業園區27963元/平方米，姑蘇區21583元/平方米，蘇州高新區21421元/平方米，吳中區17070元/平方米，相城區15304元/平方米，吳江區12580元/平方米。

蘇州目前租房情況

房價雖逐漸平穩，但相對于大部分畢業生、白領來說，租房仍是他們首選。租客若想用最小的生活成本，在城市里站穩腳跟，群租房便成了不少人的選擇。即便這樣的居住環境是存在安全隱患的，但無論對于租客還是房東來說，群租房都是利益的最大化，因此大家依然鋌而走險。

群租房改變了房屋設計，消防等設施無法保證。雖然降低了租房者的開銷，但卻存在嚴重的安全問題、擾民問題：起火、爆炸等事故時有發生，吵鬧爭執、偷竊盜搶等刑事案件也頻頻發生。

今年5月份，蘇州“331”專項整治百日行動正式啟動。著力整治包括“三合一”場所、出租房(群租房)等在內的存在火災隱患的現象。“整治群租房行動”本身是一件好事兒，排查安全隱患、規范租住市場，一部分房東們卻借此契機上調租金。

據中國房價行情平臺數據顯示，8月市區住宅租金平均總價為2854元/月，7月市區平均總價為2813元/月，微漲1.4%。相比6月市區平均總價2689元/月,7月租金均價上漲124元，漲幅達4.6%。

8月市區住宅租金平均單價為31.82元/月/平方米，其中，蘇州工業園區平均單價最高，為42.03元/月/平方米，蘇州高新區34.91元/月/平方米，吳中區33.91元/月/平方米，姑蘇區33.88元/月/平方米，相城區32.28元/月/平方米，吳江區27.25元/月/平方米。

實際上，不止蘇州，根據統計，今年7月，一線城市中，深圳、北京、上海三地住房租金環比均上漲，漲幅分別為3.1%、2.4%、2.1%;二線城市中，南京、濟南等地住房租金環比漲幅較為明顯，分別為3.7%和2.4%。

房租上漲的背后邏輯

據統計，過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其后的是深圳，漲幅高達29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。

從供給端進行分析，供給減少和需求升級是最近這一波房租上漲主要原因。隨著“三合一”場所、出租房(群租房)等群租現象的整治，租房的房源變少了，租房需求卻增長了，房租自然會上漲。

黨的十九大提出“房住不炒，租購并舉”，開啟住房租賃行業發展的新時代。一方面，在政策支持以及資金成本較低的情況下，租賃企業快速融資，自如、蛋殼、魔方公寓、相寓等租房企業在近兩年大量融資，其中，自如今年融資40億，估值已經達到200億，導致資金大量流入住房租賃市場，有數據統計，租房品牌融資規模已經達到130億人民幣以上。

另一方面，手握重金之后，租房企業為擴充規模，開始搶占房源，據媒體報道，某企業為達到房源數量，不論房源價格是否合理只要能簽馬上拿下。這種不計成本的“高價圈房”，直接導致區域租金短期內快速上漲。

房租上漲直接抬升生活成本，降低社零增速，使市場產生消費大幅走弱的錯覺。我國服務消費發展與經濟社會發展不匹配，服務消費占比與同時期發達國家相距較大，其中一個原因便是國內住房消費占比過大，擠占其他服務消費空間。

與房價上漲相比，房租上漲對居民生活成本的影響更大，這是因為房價上漲過程中，居民可通過住房貸款來進行彌補，但是房租上漲將直接抬升租戶生活成本，降低其他商品或服務的消費水平。

從資產回報率來分析，跟其它國家相比，中國的租金回報率偏低。如今，我國一二線城市的房租回報率只有1.5%左右，在房價不變租金不變的情況下，一套房子需要70年才能收回成本。而美國紐約德國柏林等這些國外城市，租金收入在5%~6%左右，是中國城市租金收入的3倍左右。按照國際上一般的租售，出售一套房子回收成本大概在20-30年就能回收成本了。中國的城市租金收入回報率偏低主要是由于中國的租金需求相比較發達國家低，也導致房租有一定的上漲空間。