現(xiàn)在，越來越多的人開起了小賣部，辦起了養(yǎng)殖場，日子越來越美滿。小賣部、養(yǎng)殖場或企業(yè)已經(jīng)成為家庭收入的重要來源，但如果遇到了征收拆遷，經(jīng)營就不可避免地會受到影響，停產(chǎn)停業(yè)損失自然是其拆遷補償中不可缺少的重要內(nèi)容。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條規(guī)定，對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定，并明確了具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定，以回應復雜的現(xiàn)實情況。
因此，停產(chǎn)停業(yè)損失補償需要結(jié)合具體的地方性規(guī)定來計算和衡量。京平律師在此為大家總結(jié)了一些常見的計算停產(chǎn)停業(yè)損失的方法。
1、按照經(jīng)營利潤計算
對于商鋪、企業(yè)來說，因拆遷不能生產(chǎn)經(jīng)營所造成的損失，包括利潤、租金等。以經(jīng)營利潤來計算停產(chǎn)停業(yè)損失是比較常見的方法，這與其在一定期限內(nèi)的平均利潤以及停產(chǎn)停業(yè)期限有關(guān)。但如何確定平均利潤和停產(chǎn)停業(yè)期限，各地規(guī)定存在差別。
如《馬鞍山市集體土地征收補償安置辦法》第三十條規(guī)定，如果以平均利潤為標準，“對納稅企業(yè)按照征收公告日前一年稅后月平均利潤，一次性給予3個月停產(chǎn)停業(yè)損失補償。”《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償暫行辦法》第五條確定的停產(chǎn)停業(yè)損失補償評估的計算公式為：“停產(chǎn)停業(yè)損失補償費=(用于生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤×修正系數(shù)+員工月生活補助)×停產(chǎn)停業(yè)補償期限。”其中，月凈利潤按征收決定發(fā)布前12個月的損益表確定。
2、按照房屋評估價值來計算
將停產(chǎn)停業(yè)損失與房屋評估價值相關(guān)聯(lián)也很常見，地方上通常會規(guī)定按照房屋評估價值的一定比例來給予停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
如《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第三十五條規(guī)定了相關(guān)停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準，按照被征收房屋市場評估價的10%確定。《鐵嶺市國有土地上房屋征收與補償辦法》第二十六條規(guī)定了相關(guān)停產(chǎn)停業(yè)損失按照被征收房屋評估價格的8%計算補償。
但是，直接規(guī)定一個比例，對企業(yè)的實際經(jīng)營狀況卻沒有給予充分考慮，就可能導致不合理的停產(chǎn)停業(yè)損失補償。因此，在采用此種方法時，應結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營狀況、停產(chǎn)停業(yè)期限來加以修正。
有的地區(qū)直接規(guī)定了停產(chǎn)停業(yè)損失不低于被征收房屋價值的一定比例，并根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素給予補償。如《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》第二十九條規(guī)定，停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)臉藴什坏陀诒徽魇辗课輧r值的百分之五;《內(nèi)蒙古自治區(qū)國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準不低于被征收房屋價值的百分之三。
3、由評估機構(gòu)評估確定
很多地方規(guī)定，在當事人對停產(chǎn)停業(yè)損失的補償無法協(xié)商時，停產(chǎn)停業(yè)損失可以由評估機構(gòu)評估確定。
如，《山西省國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條規(guī)定，當事人可以協(xié)商選擇以房屋評估總價、平均凈利潤、房屋租金收益等標準計算停產(chǎn)停業(yè)損失，協(xié)商不成的，可以委托具有相應資質(zhì)的評估機構(gòu)通過評估確定。《郴州市市城市規(guī)劃區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第二十八條規(guī)定了停產(chǎn)停業(yè)損失需要評估的，由房屋征收部門委托評估房屋價值的同一房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估。
如果委托評估機構(gòu)評估確定停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，被征收人同樣應當注意評估機構(gòu)是否具有資質(zhì)，評估結(jié)果是否合理等問題。
以上三種方法是計算停產(chǎn)停業(yè)損失的常見方法，但并不是只有這三種方法，如《<濟南市國有土地上房屋征收與補償辦法>實施細則》中規(guī)定一次性停產(chǎn)停業(yè)損失按照被征收非住宅房屋建筑面積計算，對不同類型的房屋確定不同的計算標準。因此，被征收人如果對停產(chǎn)停業(yè)損失有疑問，可以查閱當?shù)氐木唧w規(guī)定來參考，必要的時候及時咨詢專業(yè)律師，以便能更好地參與到拆遷補償?shù)膮f(xié)商中。
