蘇州高新區是全國首批國家級高新技術產業開發區之一，也是蘇州經濟的重要增長極和創新要素的集聚區。歷經30年的快速發展，隨著產業逐步向滸關、科技城轉移，原來主城區的城市功能布局與新的產業導向、城市定位和發展要求已不盡相符。審時度勢，謀篇布局，高新區積極順應產城融合發展的新要求，把準新興產業用地需求特征，積極探索實踐功能混合、空間復合開發利用新模式，從“方寸”到“方陣”，加速實現產業蝶變和城市煥新。
“功能混合”探索智造高地
走進滸墅關板塊的創園壹號產業園項目，亮麗面貌質感滿滿，招商工作推進如火如荼。這是蘇州高新區首個“產業+人才”綜合體。據了解，該項目總投資約4.5億元，打造成一個人才聚集、產業鏈聚集的現代綜合產業園。
“2003年時，為了配合當時‘退城進區’政策，蘇州塑料九廠將古城區兩個廠區合并搬遷至滸墅關工業園。”家住附近的廠里退休老職工還記得，2010年前后，這一落后產能就逐步進入停產狀態，廠房閑置，建筑破敗，不僅浪費土地資源，也影響城市面貌。2022年，這塊地終于迎來新生。
圖為項目改造前
這次“新生”并不尋常。存量土地盤活利用并非新鮮事，創園壹號產業園的“新”風究竟從何而來？項目開發主體蘇州創元集團相關負責人介紹，創元壹號產業園距離主城區較遠，周邊商業、居住等配套設施不盡完備，為了讓產業園從業人員有更好的辦公和居住條件，在項目策劃伊始，就設想能夠在一宗地塊統籌設置生產和生活配套功能。但按照國家現行政策規定，行政辦公和生活配套服務用房的比例限定在15%以內，難以滿足產業園的實際需求。為此，經市、區兩級資源規劃部門深入研究，創新提出了“工業+商業+服務型公寓”混合利用的新模式。與商住混合不同，在蘇州，商業、旅館和工業用途的混合還是首次，無既有路徑可循，同時要兼顧安全生產和生態環保的要求。在項目推動過程中，市區兩級資源規劃部門圍繞混合利用目標，創新打通控規調整、規劃條件出具、土地供應、地價評估、方案審定和登記發證全鏈條操作路徑，為項目落地提供了有力保障。
圖為項目更新后效果
該項目實施再開發后，將建設包含現代化廠房、科技研發辦公樓、人才公寓、生產生活配套等功能業態建筑，打造成一個人才和產業鏈聚集的現代綜合智慧產業園，容積率由原來的0.4提升至2.3，項目達產后預計畝均稅收可達100萬/畝。
創元集團相關負責人認為，創園壹號項目不僅為傳統制造業向現代產業轉型提供了物理空間，同時探索實施多種用途混合用地開發模式，土地用途由工業用地變更為“工業+商業+服務型公寓”混合用地，通過提升產業園配套標準和品質，有效解決了企業生產生活需求。低效舊廠房，就這樣順利蛻變為工業“綜合體”。
“山水飛瀑”打造垂直工廠
“這里原來的傳統廠房早已停產閑置，設置的是1棟廠房1個車間，生產流程都是分散的，容積率僅為0.39，利用效率較低。”在蘇州獅子山西側，高新區資規分局工作人員指著獅山未來城項目告訴記者，這里目前正在開工建設新項目，在不久的未來，將打造出一個“工業上樓”新型創新產業園。
圖為項目改造前
“工業上樓”是將傳統單層鋪開的扁平式廠房，匯聚到高樓層的垂直化空間形態，讓企業在高層樓房中進行工業研發、設計、生產、辦公，推動產業發展能級向上，提升土地資源利用率，讓“寸土”再生金。
獅山未來城是蘇州低效用地再開發試點工作開展以來，首個完成用地手續的自主更新項目。項目產權單位蘇州獅山數字創新產業有限公司相關負責人介紹，獅山未來城項目以“山水飛瀑”為設計理念，與東側獅子山遙相呼應，同時結合周邊城市規劃建設，通過騰退地塊部分用地，建設城市道路，緩解周邊交通壓力。
設計新建產業載體約24.6萬平方米，容積率達3.5，主樓高度超160米。按照工業上樓理念，設置十層以上高標準廠房2幢，20層以上研發樓3幢，集研發、生產于一體，聚焦智能傳感器、智能終端兩大重點產業和元宇宙一大未來賽道。
圖為項目更新后效果
設想固然美好，而前期投入也不可小覷，企業為何會有這樣的積極性？“為進一步完善產業園配套功能，產業園用地性質由工業用地調整為工業研發、商業混合用地，集聚餐飲、會務等配套功能，為產業園內部打造眾創創意空間。”工作人員說，該項目作為全市首批低效用地再開發試點項目，在地塊改變用地性質補差階段，充分享受試點政策利好，在原來地價評估規則基礎上，對因企業自主更新拆除原有建筑的房屋重置價進行了綜合考慮，大大降低了企業再開發實施過程中的用地成本。據介紹，獅山未來城項目預計達產后產出規模超14億元，稅收超7000萬元，帶動就業約3500人。
“獅醒蘇城” 賦能開放空間
時光回溯至1997年，從旋轉木馬到過山車，從夢幻劇場到水上樂園，蘇州樂園剛一開園，每個角落就充滿了歡聲笑語，成為無數蘇州人童年記憶中的一抹亮色。
圖為改造前的蘇州樂園
隨著時代的發展，蘇州樂園運營了整整20年后，于2017年閉園移址。然而，獅子山并未因此沉寂，反而在其原址上迎來了新的生命——獅山文化廣場。這一轉變，不僅是地理位置的延續，更是城市功能與文化內涵的深刻升級。如今，從獅子山頂俯瞰，蘇州博物館西館、蘇州科技館·工業展覽館、蘇州獅山大劇院“三件套”依次排開，與金雞湖沿蘇州東西發展城市軸線遙相呼應，構成了“東有金雞湖，西有獅子山”的城市新景觀。
圖為獅山文化廣場
據介紹，獅山文化廣場占地1213畝，總投資約62億元，總建筑面積30萬平方米，利用蘇州樂園及其配套項目騰退舊址，依托獅子山優美的自然環境與資源稟賦，按照卷軸環繞、山水環抱的規劃理念，將多個市級項目融入開放性山水公園，完善了蘇州文旅公共服務設施，打造了城市公共科學文化藝術中心。
從一個樂園，到一片休閑文化空間，從“童年回憶”變為蘇州城西大地上多種城市生活業態融合發展的經典示范，獅山文化廣場“暗藏玄機”。
據介紹，獅山文化廣場項目充分利用地下公共空間，地下建筑面積達21萬平方米，建筑占比高達70%，配置停車位約1380輛，地下配套商業和公共能源中心。項目地下空間建設兩層，設置車行環路，將貨運、客運等交通通過地下解決，緩解城市交通壓力；同時，地下空間與三大場館、軌道交通及周邊地下空間有機銜接，互聯互通。
地塊體量之大、分布業態之多、公共設施之密集，做好規劃設計絕非易事。獅山文化廣場項目為蘇州高新區首個采用分層設宗供地的項目，項目單體改變以往按照地上用地范圍垂直投影面積供地的做法，根據單體地上地下實際用地范圍，明確高程區間，實施分層設宗供地的模式。供地的對象從原來的“二維”單一土地要素轉變為“三維”復合空間要素，有效地實現了空間資源利用的最大化。
值得一提的是，獅山文化廣場項目的成功“實驗”，還為其他地塊供應時優化地上地下空間配置提供了良好的借鑒經驗，并成功按照分層設宗出讓了獅山總部園、醫療產業園等優質產業項目。
混合利用、立體開發、工業上樓……隨著一個個低效用地再開發的創新優秀案例不斷落地，蘇州高新區產業結構全面升級，城市功能和品質得到顯著提升，綜合服務和科技創新功能得到明顯增強，以占全市2.6%的土地面積貢獻了全市7.4%的GDP，工業企業畝均稅收達35.7萬/畝，畝均銷售收入1008萬/畝。步履不停，向“新”而行的路上還將看到低效用地迎來更多“新”潮澎湃。（記者 王安琪 文/圖 通訊員 許晨 袁碧蓉）
