據新華社　中國證券投資基金業協會13日發布“備案管理規范第4號”文，對私募資產管理計劃投資熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發企業提供融資用于支付土地出讓價款或補充流動資金等行為進行規范。

文件重點聚焦在投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的產品，明確協會暫不予備案此類產品。涉及的房價上漲過快的熱點城市包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個熱門城市。投資項目目前多為普通住宅地產，而政策鼓勵的保障性住宅地產項目占比偏低。

隨著宏觀調控的深入，房企直接向銀行融資貸款艱難，因而轉向信托、私募、基金子公司等嵌套資管計劃的通道方式進行融資。這些資金來源仍是銀行為主，且集中在熱點城市的普通住宅項目。

近年來“名股實債”的模式成風，信托、基金子公司等發行了大量信托產品、私募資管產品。“去年大量的銀行理財資金就是通過這種模式進入房產市場”，滬上一家基金子公司人員介紹，這種產品隨著房地產市場波動甚至降溫，一些產品爆發了兌付危機，投資者蒙受巨大損失。

業內人士認為，新政策直指土地市場資金過剩所堆積的地價泡沫。2016年以來，高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊頻現，地價高于周邊房價現象普遍。中原地產數據顯示，全國50大城市樓板價均價漲幅高達43%。蘇州、南京、上海、杭州、天津等多個城市土地成交金額超過1200億元，溢價率、樓板價、土地成交總額均刷新歷史新高。

易居智庫研究總監嚴躍進表示，新政策有助于開發商買地“去杠桿”，也有利于減少土地市場資金過剩導致的泡沫。

記者調查發現，幾乎大的開發商資金鏈均有來自券商、信托、保險、私募的資金。由于各類高杠桿的做法比較多，很多房企變得“財大氣粗”、在拿地的過程中底氣十足，逐漸在一線城市及熱點二線城市形成“資產泡沫”。