揭秘樓市調(diào)控下“號頭費(fèi)”潛規(guī)則
合肥市是房價上漲較快的城市之一，為遏制房價快速上漲，當(dāng)?shù)卣笮陆ㄉ唐纷》勘仨毭鞔a標(biāo)示首次備案價格，6個月內(nèi)不得上調(diào)，再次申報(bào)備案價格上調(diào)幅度不得超過1%。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，合肥多個樓盤銷售過程中，有一種名為“號頭費(fèi)”的隱秘費(fèi)用，即購房者在合同價之外額外支付一筆費(fèi)用，才能從這些樓盤購房。
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售樓處買不到房經(jīng)紀(jì)人卻稱拿“號頭費(fèi)”能買
合肥市政府去年要求，新建商品住房首次明碼標(biāo)價備案應(yīng)按項(xiàng)目地塊參照同區(qū)域、同品質(zhì)、同類型新建商品住房備案價格確定首次備案價格;同一項(xiàng)目、同類房屋6個月內(nèi)不得上調(diào)備案價格;再次申報(bào)備案價格超過6個月的上調(diào)幅度不得超過1%。已取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，須在10日內(nèi)一次性公開全部可售房源，不得以“價外加價”等方式超出備案價格對外銷售。
記者近日以購房者身份前往位于合肥濱湖新區(qū)的某樓盤售樓處。在當(dāng)?shù)兀摌潜P有著“神盤”稱號，因?yàn)殡m然一次次推出房源，但如果沒有特殊渠道，其實(shí)很難買到該樓盤的房子。記者詢問是否還有房源、樓盤均價多少，銷售人員都回答“不知道”。
雖然在售樓處買不到房，但與此同時，卻有多名中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人向記者表示，只要愿意支付“號頭費(fèi)”，就可以在該樓盤買到房。“號頭費(fèi)”少則數(shù)萬元，多則二三十萬元。
距該樓盤售樓處兩三百米的臨街店面中，有多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。記者走進(jìn)其中一家“奇點(diǎn)地產(chǎn)”咨詢。經(jīng)紀(jì)人說，他們有多套房源，繳納“號頭費(fèi)”就可以買到。
一名經(jīng)紀(jì)人帶著記者前往該樓盤F 區(qū)4號樓看房，根據(jù)不同面積的戶型報(bào)出了“號頭費(fèi)”。113平方米的新房，單價1.42萬，再加上號頭費(fèi)22萬元，合計(jì)182萬元，折合每平方米約16150元;94平方米的，號頭費(fèi)17萬元;135平方米的，號頭費(fèi)28萬元。
采訪過程中，記者遇到了一名正在經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)下看房的趙女士。她告訴記者，她很想買該樓盤的新房，但是通過正規(guī)途徑根本買不到，要想買房，要么支付一二十萬元的“號頭費(fèi)”，要么找特殊關(guān)系。
記者探訪多個樓盤發(fā)現(xiàn)，“號頭費(fèi)”問題并非個案。另一處名為“保利愛家”的中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人表示，通過他們也可買該樓盤新房，其中，110多平方米的，“號頭費(fèi)”22萬元;90多平方米的，17萬元。記者表示“號頭費(fèi)”太高，對方又提供了其他樓盤，一家樓盤“號頭費(fèi)”8萬元，另一樓盤的“號頭費(fèi)”12萬元。
一名姓丁的購房者告訴記者，他去年9月在合肥一家樓盤買房時，樓盤售樓處人員告訴他必須先支付90多萬元的“號頭費(fèi)”，才能在該樓盤獲得購房資格。他把90多萬元轉(zhuǎn)賬到售樓人員指定的第三方私人賬戶后，才拿到購房確認(rèn)函，繳納了30多萬元的購房首付。
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交易過程不留任何憑據(jù)中介機(jī)構(gòu)稱每單可獲2萬元“辛苦費(fèi)”
據(jù)經(jīng)紀(jì)人介紹，110多平方米的“神盤”樓盤房源，購房者需要先繳部分“號頭費(fèi)”5萬元作為定金，經(jīng)紀(jì)人帶購房者前往售樓處與開發(fā)商簽訂購房合同。隨后，購房者要將剩余17萬元“號頭費(fèi)”交給中介機(jī)構(gòu)，并按購房合同要求，交付房款首付，辦理房貸手續(xù)。
不過，號頭費(fèi)”不會在購房者與開發(fā)“商的購房合同內(nèi)顯示。中介機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金形式將“號頭費(fèi)”交給開發(fā)商，但開發(fā)商不給中介機(jī)構(gòu)任何憑據(jù)，一旦被監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)，所有責(zé)任由中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)，開發(fā)商可稱與其無關(guān)。
中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人稱，由于開發(fā)商受政府調(diào)控措施限制，銷售價格最高不能超過備案價，所以開發(fā)商利用中介機(jī)構(gòu)作為“白手套”，避免受到監(jiān)管部門的責(zé)任追究。中介機(jī)構(gòu)一般可獲得2萬元“辛苦費(fèi)”。
但“神盤”售樓處銷售主管否認(rèn)了中介機(jī)構(gòu)為開發(fā)商套利的說法。他說，“號頭費(fèi)”與開發(fā)商無關(guān)，售樓處專門對此進(jìn)行了客戶提示。針對為何在樓盤售樓處買不到房、通過第三方加“號頭費(fèi)”就能買到房的質(zhì)疑，該銷售主管說，因?yàn)轳R上要開盤的房源早在開盤之前就已經(jīng)被客戶全部預(yù)訂了，所以這批房源客戶無法在售樓處買到。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，關(guān)于“號頭費(fèi)”的舉報(bào)也時有出現(xiàn)。合肥市物價局去年底接到了蜀山區(qū)求實(shí)領(lǐng)勢學(xué)府多名業(yè)主的舉報(bào)。業(yè)主舉報(bào)稱，求實(shí)領(lǐng)勢學(xué)府房源銷售過程中收取了購房合同之外的20萬-35萬元不等的“號頭費(fèi)”。
物價部門與房產(chǎn)部門對此聯(lián)合調(diào)查，但是由于舉報(bào)人無法提供有效憑據(jù)，難以對開發(fā)商進(jìn)行處罰，只能對開發(fā)商進(jìn)行約談。在監(jiān)管部門壓力下，開發(fā)商給業(yè)主提供小區(qū)車位，并將之前的“號頭費(fèi)”作為車位費(fèi)用，舉報(bào)的業(yè)主這才撤回申訴。
一名姓黃的購房者說，他為了在求實(shí)領(lǐng)勢學(xué)府買房，房價之外繳納了27萬元“號頭費(fèi)”，他后來發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)很多業(yè)主也都交了“號頭費(fèi)”。“開發(fā)商非常狡猾，收取‘號頭費(fèi)’不接受銀行轉(zhuǎn)賬、不開具收據(jù)，我當(dāng)天去銀行取了27萬元現(xiàn)金，交給了開發(fā)商，才和開發(fā)商簽訂了購房合同。”
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監(jiān)管部門多次接到舉報(bào)
卻難以查處
記者多方調(diào)查了解到，“號頭費(fèi)”流向存在兩種情況，一是如上所述經(jīng)中介機(jī)構(gòu)交給開發(fā)商;二是經(jīng)中介機(jī)構(gòu)交給可以從開發(fā)商處拿到房源的特定關(guān)系人，他們從開發(fā)商處獲得房源，再轉(zhuǎn)手加價，委托中介機(jī)構(gòu)銷售。
對此，合肥市房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)人表示，如果“號頭費(fèi)”經(jīng)由中介機(jī)構(gòu)交給開發(fā)商，開發(fā)商將會面臨偷稅問題，屬于刑事犯罪，性質(zhì)嚴(yán)重。
合肥市政府《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見的通知》要求，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場聯(lián)合監(jiān)管，價格管理部門要及時查處“價外加價”等違反價格管理行為。記者采訪時，物價部門認(rèn)為，物價部門之前也接到一些“號頭費(fèi)”的舉報(bào)，但都是屬于個人行為，而且沒有相關(guān)票據(jù)證明，難以處罰。
合肥市房產(chǎn)部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房產(chǎn)部門多次接到過“號頭費(fèi)”的舉報(bào)，但是每次均查無實(shí)據(jù)。如果存在收取“號頭費(fèi)”，這是價外加價問題，屬于物價部門監(jiān)管，房產(chǎn)部門將會積極配合查處。
代理過“號頭費(fèi)”訴訟案件的安徽品涵律師事務(wù)所主任王迎五律師說，“號頭費(fèi)”難以查處的關(guān)鍵，是因?yàn)橐恍╅_發(fā)商逃避監(jiān)管，通過第三者或者中介機(jī)構(gòu)收取“號頭費(fèi)”，購房者難以獲得有效證據(jù)，維權(quán)困難。
“‘號頭費(fèi)’如此普遍，已經(jīng)成了眾人皆知的潛規(guī)則。”合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌說，如果購房交易達(dá)成后，購房者就“號頭費(fèi)”提起維權(quán)訴訟，法院依法對此作出裁決，“號頭費(fèi)”需要退還，同時購房合同也會被認(rèn)定無效，所購房屋要還給開發(fā)商。在房價持續(xù)上漲的情況下，購房者損失反而更大，所以購房者通過司法途徑維權(quán)的意愿很低。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在政府加強(qiáng)樓市調(diào)控措施的背景下，“號頭費(fèi)”是多方市場利益主體規(guī)避政府調(diào)控措施的合謀，建議盡早堵住漏洞，否則政府調(diào)控措施容易被懸置，無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。
