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據《法制日報》　7月，一大波租房新政密集襲來，4日，上海打響租賃賣地第一槍：要拿地，只準租，不準賣。20日，住建部等九部委聯合發布通知，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發展住房租賃市場……一系列租房政策的出臺，住房租賃市場或將迎來新一輪發展期。然而在城市房地產管理法、合同法中，在房屋租賃立法上相對不足。清華大學法學院程嘯說，應加快補齊房屋租賃領域立法短板，完善房屋租賃制度頂層設計，通過法治手段遏制各種租房亂象。

租房亂：每個租房者都有部心酸史

記者加入一個“北京租房維權群”，群里有100多人，都是租房遇到問題的人。

“房東要求特別多，經常來‘視察’，屋里任何家具電器損壞都要賠錢，價格高得離譜。”“住到一半，中介就強行漲房租，不然就領新租戶來看房。”

租房維權群里，大家爭相講述自己遭遇的租房奇葩事，但當提到如何維權時，卻都表示“沒轍”。

據住建部相關統計和調查，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%。其中以新就業的大學畢業生和外來務工人員為主要群體。

“每年6月到8月是房屋租賃的高峰期，正值大學生畢業、中小學生擇校的時間段。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心副研究員鄒琳華說，租房市場的各種亂象，正是伴隨著租房市場的火爆應運而生的。

而對于這些租房亂象，中央財經大學法學院院長尹飛一針見血地指出，這正是由于我國當前房屋租賃制度還不完善，缺乏相關立法的規制，無法有效保障房屋租賃當事人的合法權益。

立法缺：由以售為主向租售并舉轉變

我國目前的房屋租賃市場仍存在很多不規范之處，房源少、房租貴、黑中介橫行、租房糾紛難解決、群租房亂象頻發等成為制約房屋租賃市場健康發展的瓶頸，這些問題都需要從立法上加以解決。

尹飛建議，應當在國家層面盡快出臺相關立法，對房屋租賃市場加以約束。應對保障房屋租賃雙方的權益、改善居住環境、尋求快速解決房屋租賃糾紛機制、明確中介公司應承擔的責任、拓展租賃房源等問題，在立法中予以明確規定。

據悉，今年5月，住建部發布的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，在租金、租期、承租人居住權利保障等方面作了規定。

權利少：先優化租賃登記備案制度

“租房者和購房者一樣，就近入學條件、就醫、公積金等方面享受同等權利。”7月17日，廣州市發布通知宣布，實施“租購同權”計劃。

在鄒琳華看來，這一規定是保障租戶權利的一種體現。“目前，租戶與自有住房者之間享有的權利不同，比如子女擇校是跟戶口掛鉤的，戶口又是跟房產掛鉤的，不少人就是因為要解決孩子的擇校問題而選擇買房。若該政策落實，這部分人就可以選擇租賃，減少買房焦慮。”

其實，國務院辦公廳去年發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》早有規定：非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教

育、醫療等國家規定的基本公共服務。

“房屋租賃備案制度的落實和合同的規范，是關乎租購同權能否順利實施的前提。”程嘯注意到，現在租賃房源登記備案率很低，造成租房市場混亂。

信用低：建房屋租賃信用信息系統

“網上看著讓人心動的房源，多數都不存在，只是黑中介吸引租戶的手段罷了。”租房人劉偉告訴記者，據他所知，造假的黑中介里很多人曾被中介公司開除，但轉眼間他們又出現在其他中介公司。對此，尹飛建議，希望在立法中明確規定，建立一套有效的房屋租賃信用信息系統，將那些不良從業人員的行為都記錄下來，承租人可隨時查到其誠信記錄，對不良中介應給予相應的處罰，對造成嚴重后果的、社會影響惡劣的，應當終身禁入中介行業。

房源少：鼓勵公民“共享”閑置房屋

“好的房源太少了，稍微像樣一點的房子租金都很貴，真應了物以稀為貴那句話，而且稍一猶豫就被別人租了。”不少租戶反映，一房難求的狀況十分普遍。

目前，包括北京在內的很多城市，已開始在土地出讓過程中明確要求，需自持一部分房屋作為出租房。

同時，對于社會大量閑置的房源，程嘯認為，我國在制定房屋租賃立法時也應當對此有所規劃。

“許多個人房屋閑置，而想要租房的人卻承租無門，造成了供求不暢。如果將這部分閑置房拿出來出租，將解決一部分租戶的煩惱。”程嘯建議，應當鼓勵這部分人將房源拿出來共享。

環境差：制定剛性標準取締群租亂象

“房間大概80平方米，擠滿20多個床位，月租上鋪400元，下鋪450元。”這是網上曝光的群租房亂象的一個縮影。

據記者了解，群租客以企業員工和年輕人為主，流動性大，行動不規律，人員嘈雜，打擾周邊居民的正常休息;群租房空間狹小，物品堆放多，生活用火、用電不規范，存在消防安全隱患;不注意維護環境衛生，導致小區環境惡化。

“多數群租人員是收入偏低或剛來大城市工作的人，目的是為了省房租。要對癥下藥，就要解決租金貴的問題。”鄒琳華指出。

對此，程嘯建議，應當多增加廉租房、公共租賃住房，緩解多人分租的壓力。同時，制定相應的優惠政策，對租戶的租金進行合理定價，減小低收入人群的壓力。

記者注意到，《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》明確規定，出租人出租住房，應當符合單間租住人數和人均租住面積的標準。