6月21日，《2018中國房地產開發企業華東華中區域測評研究報告》火熱出爐，這是中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心連續第4年發布此項區域測評報告，也是對上海、浙江、江蘇、福建、安徽、河南、湖北和湖南這七省一市的房地產市場和房企的一次全面盤點。

  根據報告，2017年在行業全年整體而言維持高位運行的背景下，華東及華中區域內各省市房地產市場成交較為活躍，庫存去化良好，區域內部分企業在戰略轉型、區域布局、產品升級和改革創新等方面進行了積極的探索，涌現了一批在全國范圍內具有較強競爭力的優秀房企;同時，調控政策的深入、居住需求的變化以及競爭的加劇，也使得區域內房企在模式、運營和產品等諸多方面進行全方位創新，以適應不斷變化的市場。

  市場：除上海外，區域內各省成交均創新高

  測評報告顯示，2017年，華東區域四省一市商品房銷售面積為40557.15萬平方米，同比下降4.44%，占全國銷售面積的23.94%，較上年回落3.03個百分點;銷售金額共計41004.47億元，同比增長7.45%，占全國銷售金額的30.67%，占比亦有小幅下降。華中區域三省商品房銷售面積為30001.35萬平方米，同比增長11.87%，占全國銷售面積的17.71%，較上年小幅提升0.67個百分點;銷售金額共計17848.98億元，同比增長24.31%，占比為13.35%，較上年提升1.14個百分點。

  從各省市商品房銷售面積和金額同比增長速度來看，除上海外，其余七省商品房銷售面積和銷售金額都實現不同幅度的增長，浙江、福建、安徽、河南和湖北五省的兩項指標增速更是均大于全國平均水平，五省房地產市場成交活躍，庫存去化良好。

  報告指出，受持續高壓的調控政策影響，上海2017年商品住房市場降溫明顯，總體呈現“量跌價穩”的狀態，成交面積大幅下降，住房價格指數漲幅明顯回落。全市商品房批準預售737萬平方米，比上年減少58.58%;全市商品房銷售1691.6萬平方米，同比減少37.5%。

  而浙江、福建、安徽、河南和湖北五省的兩項指標增速則是大于全國平均水平，尤其是福建、河南和浙江，銷售面積和銷售金額的同比增速都在兩位數以上。其中，銷售面積同比增長最高的是福建的19.1%，銷售金額同比漲幅最高的是浙江的28.47%。

  同時受銷售情況良好的拉動，浙江、福建、安徽、湖北和湖南各省市房地產開發投資增速均明顯回升。此外，各省市土地購置情況亦出現明顯分化，上海、福建、河南兩省一市年內土地購置面積較上年有所下降，其余五省土地購置面積較上年有所提升。從年內新開工面積看，除上海和河南有所下降外，其他各省均實現正向增長。

  戰略：“美好生活”促多元化發展

  從本次測評結果來看，華東各區域中，綠地、新城控股、旭輝、世茂房地產和正榮地產年內表現突出，蟬聯上海區域前五名。浙江區域中，綠城集團、祥生地產集團、佳源集團分列前三。江蘇區域中，中南置地、朗詩集團、弘陽地產，位列三強。福建區域，泰禾集團登頂，融僑集團、建發地產分列二三位。安徽區域中，文一地產、國購投資、恒泰地產分列前三名。華中各區域中，建業集團、正商地產、康橋集團列河南前三;福星惠譽、庭瑞集團、聯投置業分列湖北前三;中建信和、長沙房產和大漢城鎮，則分別占據湖南區域前三位。

  從各區域的領先房企來看，華東華中區域內房企的區域布局策略不盡相同。上海、浙江、江蘇和福建四省市全國化布局企業和區域深耕型企業相對較多，如完成全國化布局的綠地、世茂、融信、融僑等，深耕長三角的中南、佳源等。其余四省市中，以省域或城市深耕型企業為主，例如河南的建業、安徽的文一、武漢的庭瑞等。這與華東區域房地產市場起步早，經濟基礎良好有關。同時，華中地區作為鏈接中、西部以及“一帶一路”的樞紐地區，戰略地位與日俱增，隨著產業發展帶動下的人口回流及城鎮化建設加速，必將吸引著越來越多的房企在此集聚。

  但這些領先企業也有一個共同特點，那就是他們紛紛在2017年將“美好生活”提到戰略高度，融入企業未來的發展戰略之中。而服務、創造美好生活本質上要求開發商拓展多元化業務。有些積極橫向發展長期持有型業務和存量運營，如長租公寓、特色小鎮、文旅地產、商業地產、產業城鎮、物流地產、教育地產、養老地產等與“美好生活”息息相關的各個領域。如旭輝、朗詩、中駿的長租公寓，陽光城的文旅，綠地的康養產業集團，泰禾的特色小鎮，綠地、光明地產的物流地產等等。有些則專注于縱向挖掘房地產上下游產業鏈上新的利潤增長點，如互聯網家裝、社區服務等，打通上下游產業鏈，形成產業集聚效益，如綠地“誠品家”、綠城的生活集團等。

  模式：創新是王道 深入企業各環節

  此外，本次區域測評還顯示，創新已經成為房企發展的另一個核心關鍵詞。除了“外顯”的營銷創新之外，眾房企還在產品、融資、運營等“內在”環節進行了多維度的策略調整與創新嘗試，以適應不斷變化的市場。

  比如在產品方面，住宅產品的溢價率高低越來越成為開發企業的核心競爭力，房地產開發企業尋求打造獨特的產品體系，通過創新和行業細分在市場上形成差異化競爭。總體來看，區域內眾多房企以產品線策略為主導，探索適合自身發展、獨具特色的產品線，在產品風格上也進行突破，更是關注綠色、健康、智慧、社區服務等理念，從而提高產品溢價率，營造產品價值。同時，產品競爭上升到產品本質的深度，眾多房企逐步賦予產品精深文化內涵。

  在融資方面，區域內房企積極拓展創新的融資方式。房地產私募基金、ABS、REITs、永續債等等創新融資方式越來越多元化，資產證券化、專項債券或票據等成為房企創新融資的重要手段。

  運營模式創新方面，在融資渠道全面收緊的背景下，高速周轉模式難以完全對沖房企的償債壓力。因此很多房企開始調整策略，積極探索其他運營模式以應對資金壓力，謀求長遠發展。比如輕資產模式、“大金融”戰略等。

  附表：2018中國房地產開發企業華東華中區域測評榜單