傳統的銷售旺季“金九銀十”已經開啟,看著整個房地產行業在加速奔跑,房企規模快速突破3000億、5000億,今年可能達到8000億,購房者也不太清楚自己面臨的是一個怎樣的市場。一面是房租上漲,一面是房價起伏不定,這個金秋會不會顯出一點端倪?是否該入手了呢?
多方角力 或重現市場窗口期
目前,從三四線樓市正傳來一波買房“剎車潮”,今年很可能不會出現階段性的量價齊漲的高峰期,甚至相當數量的城市會出現成交下滑。
但成交下滑并不一定意味著樓市泡沫即將破裂,還可能是釋放買房窗口期的信號,你身邊過得最幸福的、投資收益最高的人就是那些能把握好逆周期操作的人。樓市窗口期的開啟有一個基本邏輯:樓市下行的主要因素均來自于外部環境——經濟危機或是政策收緊,如2008年、2011年、2013年,這種情況下的樓市周期調整就是買房窗口期的開啟。
在這個基礎邏輯上看, 2018年的市場便不難理解。5月份,全國25個主要城市成交面積環比上升18.08%,同比上揚12.45%。其中,南寧的漲幅達到了166.42%。各城市人才引進政策的出臺,讓樓市也非常敏感。所以,6月份在發聲申明調控將會持續的同時,又出臺了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》,表明調控決心。河南省、成都、長沙、鄭州、西安等地區也緊跟著出臺升級政策。7月末,深圳還出臺了“商品住宅3年限售”、“暫停企業購房”及打擊“假離婚真買房”等堵漏政策,受政策牽制,市場開始趨穩。從租賃領域來看,居住成本也仍有一定的上漲預期。這是2018年樓市出現的一點新變化,實質是:需求仍在,表象更復雜了。
樓市供應 上演“加量不加價”
8月底的時候,各大房企發布了半年報,從其中能看出兩個跡象。一是去庫存已經接近尾聲,二是在庫存壓力減小的情況下,高負債企業開始去杠桿,降低周轉速度。從市場上來看,不少城市正面臨去化周期不斷收窄的現狀,庫存壓力已經基本釋放。這也是6月份之后一系列堅持調控不放松表態的底氣所在。
開發商接收到了這一信號,所以開啟了一大波推盤行動,而沒有繼續等市場回暖,并且接下來的推盤是“加量不加價”的。經過了前幾輪的各方角力,拿地成本越來越高,開發商的策略已經變成了“先搶收,再硬抗”。
從9月份開始,便會有一大批新盤集中入市。以北京為例,今年1到8月份,北京入市的商品住宅達2.7萬套,同比上漲50%。8月份,北京住宅供應量接近6000套,今年后續4個月,供應量還會持續走高,全年北京商品房供應量有希望超過5萬套。在上海,8月共有24個項目入市,新增52.60萬方供應量,9月樓市供應還將進一步爆發。9月廣州也會迎來開發商集中推貨。恒大、碧桂園等開發商將帶頭縮減存貨、主動降速,這有可能是開發商未來幾年中最集中的一次搶收行動。
可選擇項目增加、價格處于穩定階段、調控升級之后樓盤內部違規操作絕跡,再加上居住成本的持續上漲預期,綜合各種因素考量,2018年仍然是一個買房窗口期。只不過需要注意的是,不要奢望從市場上掙走每一個銅板,或者在價格最低點進入,對于自住需求來說,從容的挑選遠比倉促入市是更優選項。
回看過去十年的房地產歷史,可以說:買房機遇就出現在市場資本力量和調控角力的拉鋸中。每當政策收緊把投資客擋在大門外,樓市成交和價格短暫下行的時候,都是買房自住群體最好的入市時機。
多重優惠疊加 貝殼新房“99找房節”即將開啟
樓市已經過了隨便買都會獲得高收益的時期,會選房才能跑贏99%的人。在大的區域選擇上,人口凈流入、GDP增長較快的大都市圈仍是首選。據任澤平研究團隊計算,過去40-50年間,英國倫敦、法國巴黎、美國紐約、日本東京等核心城市的房價漲幅都遠超過這些城市所在國家的整體水平。在大都市圈內部,核心區域房價漲幅顯著高于其他地區。
根據行業資深人士的建議,國內環渤海、滬寧杭、廣深、成渝等經濟圈內的核心城市都可以作為本輪購房窗口期之內的重點關注對象,三四線城市的成交量雖然還會保持一定高位,但市場熱情正在下降。在這些經濟圈內部,人口流入幅度大、經濟發展速度快的城市和區域更值得購買。
針對一二線城市供應放量、潛在購房需求并未充分釋放,貝殼新房將在2018年9月9日-9月23日期間推出“99找房節”,為新房消費者帶來多種購房優惠。本次“99找房節”,貝殼新房甄選了來自北京、上海、廣州、深圳、濟南、沈陽、重慶等27個重點城市的600多個新房樓盤參與活動,并提供折扣房源、購房立減、特價房源、首平米一元購、買房津貼券等優惠,最高節省房款可達154萬。
據了解,貝殼新房是今年上線的貝殼找房平臺的新房業務板塊,連接房產開發商和新房購房者兩端,為消費者提供海量、真實、全面的房產信息,打造更加便利快捷的購房體驗。貝殼新房借助自身的平臺優勢,為全國范圍內的購房者提供本地及跨區域的項目精準信息,讓夢想有家者不錯過每一個金九銀十。
活動涉及的27個城市包括:
太原、深圳、東莞、惠州、昆明、北京、濟南、沈陽、南京、重慶、長沙、蘇州、大連、佛山、杭州、石家莊、青島、鄭州、合肥、中山、天津、武漢、廈門、無錫、上海、煙臺、廣州
