2月27日,越秀地產(chǎn)股份有限公司(股份代號(hào):00123)及其附屬公司(以下簡(jiǎn)稱“越秀地產(chǎn)”)在香港舉辦2018年全年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì),這是一份能夠令投資者滿意的成績(jī)單——在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的背景下,越秀地產(chǎn)各項(xiàng)核心財(cái)務(wù)指標(biāo)均取得了強(qiáng)勁增長(zhǎng)。
公告顯示,越秀地產(chǎn)去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入264.3億元,同比上升11.1%;毛利率約為31.8%,同比上升6.1個(gè)百分點(diǎn);權(quán)益持有人應(yīng)占盈利為27.3億元,同比上升20.7%;核心凈利潤(rùn)約為28.1億元,同比上升19.6%。
利潤(rùn)表現(xiàn)喜人,越秀地產(chǎn)在規(guī)模上也有了更長(zhǎng)足的追求。業(yè)績(jī)會(huì)上,越秀地產(chǎn)管理層表示,2019年的合同銷售目標(biāo)定為680億元,目標(biāo)增長(zhǎng)率為18%。
越秀地產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)跑贏多數(shù)規(guī)模相近房企
“先有面粉后有面包”,越秀地產(chǎn)在2018年采取多元化的手段獲取土地儲(chǔ)備。年報(bào)顯示,通過(guò)國(guó)企合作、競(jìng)拍及并購(gòu)等方式,越秀地產(chǎn)去年在拿地方面的權(quán)益投資為159億元,新增總建筑面積約505萬(wàn)平方米,目前總土地儲(chǔ)備約1941萬(wàn)平方米,其中約48%位于粵港澳大灣區(qū)。
在土地市場(chǎng)上交投活躍并沒(méi)有增加越秀地產(chǎn)在債務(wù)方面的壓力。作為一家穩(wěn)健發(fā)展的房企,越秀地產(chǎn)的債務(wù)結(jié)構(gòu)跑贏多數(shù)規(guī)模與之相近的房企。根據(jù)年報(bào),截止至2018年12月31日,越秀地產(chǎn)的凈借貸比率為61.2%,同比下降11.6%,這一凈借貸比率體現(xiàn)了越秀地產(chǎn)在追求規(guī)模的同時(shí)也十分重視財(cái)務(wù)安全。
在房地產(chǎn)行業(yè),在規(guī)模與盈利的平衡之間,多數(shù)房企都會(huì)將70%的凈借貸比率作為一條發(fā)展紅線。例如,坐上房企頭把交椅的碧桂園從2013年將財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金流的安全放在重要位置之后,碧桂園在財(cái)務(wù)制度上設(shè)置的兩道安全紅線,其中之一就是凈借貸比率不能高于70%。
地產(chǎn)圈知名CFO吳建斌在加盟陽(yáng)光城之后,為這家急速前進(jìn)的房企開(kāi)出的藥方之一,就是“中長(zhǎng)期目標(biāo)是使陽(yáng)光城的凈借貸比率降至70%左右。”
債務(wù)結(jié)構(gòu)方面,越秀地產(chǎn)也表現(xiàn)穩(wěn)健、持續(xù)優(yōu)化。年報(bào)顯示,截至2018年12月31日,越秀地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為74.58%,低于房企79.46%的平均負(fù)債率;而此前國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》中提到國(guó)家發(fā)改委將支持信用優(yōu)良、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有引領(lǐng)作用的優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券,其中對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的要求有一條就是原則上資產(chǎn)負(fù)債率不得超過(guò)85%。
融資渠道持續(xù)暢通,形式多元,利率保持低位
越秀地產(chǎn)目前在償債方面也沒(méi)有壓力。根據(jù)年報(bào),報(bào)告期末,越秀地產(chǎn)持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款約為人民幣271.6億元,而公司未來(lái)一年到期的借貸為58.8億元,僅占總借貸的11%,公司目前賬面上的現(xiàn)金也完全能夠覆蓋借款。
作為一家背靠“大靠山”的房企,越秀地產(chǎn)沒(méi)有受到房地產(chǎn)行業(yè)整體融資形勢(shì)不容樂(lè)觀的影響。2018年,越秀地產(chǎn)融資渠道持續(xù)暢通,形式多元,利率保持低位。年報(bào)顯示,2018年全年,本集團(tuán)成功在境外發(fā)行8億美元3年期和4億美元5.5年期公司債券,票面息率分別為4.875%和5.375%;此外還在境內(nèi)發(fā)行人民幣8億元3年期和人民幣7億元5年期公司債券,票面息率分別為4.24%和4.25%。
年報(bào)指出,越秀地產(chǎn)的實(shí)際借貸平均年利率為4.82%,這以成本能夠令同行艷羨。去年以來(lái),多數(shù)房企受到資金面的影響,融資成本均有所抬升,據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),房企綜合的融資成本在在6%-11%之間,而能夠做到低成本融資的僅有少數(shù)財(cái)務(wù)指標(biāo)十分優(yōu)秀的房企,例如萬(wàn)科、中海和華潤(rùn)置地等。
可供對(duì)比的是,2月26日,萬(wàn)科發(fā)布公告稱,2019年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券(第一期)發(fā)行規(guī)模為20億元,債券票面利率詢價(jià)區(qū)間為3.00%—4.50%;而此前某標(biāo)桿房企所發(fā)行的一筆美元債,其最高利率已經(jīng)走高到13.75%。
越秀地產(chǎn)表示,針對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)加劇帶來(lái)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn),該公司將重點(diǎn)加快銷售資金回籠,并通過(guò)綜合利用境內(nèi)外的融資渠道,充分運(yùn)用各類金融工具,優(yōu)化資金管理,實(shí)現(xiàn)融資成本更低、融資渠道多元、負(fù)債結(jié)構(gòu)合理、匯率風(fēng)險(xiǎn)可控的目標(biāo),為實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航。
