2019年，在行業升級和消費引領等多重因素作用下，商業地產的發展趨勢發生了諸多變化，成為了地產巨頭們未來商業布局的重要參考。

今年以來，商業地產企業在布局層面積極聚焦核心城市，挖掘潛力區域;在產品層面，精準定位，打造個性化、場景化、體驗化、智能化的產品或服務;在資本運作與整合層面也不斷推進......2019年即將迎來尾聲，今年商業地產發展究竟有何變化和趨勢?　讓我們來一起盤點下。

陣線轉移：拓展核心城市外圍潛力區域，深化二三線城市布局

在消費升級和商業變遷的背景下，需求端正在發生改變，新模式新技術迭代日益加快，商業變革不斷出現。商辦市場已經進入到存量高度競爭的時代，行業競爭愈發激烈，轉移戰線成了商業地產今年最為緊迫的大事。

從近幾年的新項目布局來看，一線城市商業正在由市中心向外圍潛力區域擴展。在“首店效益”和“網紅經濟”的推動下，下沉至二三線城市是2019年的市場主旋律。從2019年擬開業購物中心城市分布看，佛山、蘇州、西安均有超200萬㎡體量，躋身全國排行前十。合肥、昆明、貴陽、石家莊等省會城市擬開業體量均在100萬㎡以上。可見在消費升級的驅使下，各大企業已經開始在下沉市場跑馬圈地。

譬如金奧商業地產項目，近年來開始重點聚焦南京、蘇州、揚州、揚州、無錫、上海、濟南、湘潭、成都等二三線城市;過去率先進入和聚焦三四線的恒大，目前整個土儲66%也在一線和二線;蘇寧置業也在南京、沈陽、成都、西安、合肥等多個城市均有布局。今年落地的西安蘇寧廣場、徐州復興蘇寧廣場，以及即將落地的福州蘇寧廣場等購物中心都成了消費者們休閑購物的首選地。

徐州復興蘇寧廣場

空間革命：場景體驗、內容創新、技術升級引領商業地產新趨勢

隨著經濟轉型升級持續發力，消費已成為驅動經濟增長的主要動力。消費規模持續擴大的同時，消費結構也在不斷升級：一是文化娛樂等服務性消費需求大幅增加;二是個性化服務需求內容越來越廣闊，對于服務體驗、消費場景的要求越來越高。

智能試衣鏡

為應對消費者不斷升級的消費需求。企業在商業創新方面，通過差異化定位，補足區域功能短板，打造休閑娛樂的體驗式場景;同時運用特色主題IP賦能，豐富商業內容，從內容和場景上提升體驗感和互動性。

不久前，盒馬與歲寶百貨合作推出的首家新零售物種“盒馬里”，除提供接地氣的社區生活服務，還體現出一切從流量IP出發的新零售運營理念，店內10萬種商品和服務近半即可在商場內購買，也可在線下單，可基本滿足周圍20萬居民吃喝玩樂以及生活服務需求。

而將在年底落地的福州蘇寧廣場也將面向不同人群，引入智慧零售自營優勢資源，打造一站式購物休閑娛樂生活空間，為消費者輸送全新的智慧零售場景體驗…...不難發現，線下商業綜合體所承載的功能將越來越豐富，并有逐漸回歸流量主入口的趨勢。

地產＋模式升級，多元化發展成轉型重點

隨著增量房地產市場的紅利逐漸減退，多元化布局仍將是企業轉型的大趨勢。

恒大從地產到旅游和大健康，再到新能源汽車，恒大近年來涉及的業務領域日漸豐富;融創中國圍繞“地產+”美好生活，全新布局四大戰略板塊，融創地產、融創服務、融創文旅與融創文化;蘇寧置業積極擁抱“互聯網+地產”，并整合集團各業態協同發展。2019年以來，蘇寧置業踐行“極智”發展理念，聚焦數字化發展，與蘇寧易購、蘇寧物流、蘇寧金融、蘇寧科技、蘇寧體育、蘇寧文創等產業生態聯動，打造極致體驗的場景服務。目前開發項目涵蓋商業地產、住宅地產、產城/小鎮三大板塊，并形成購物中心、星級酒店、物業服務三大運營領域。

資產改造：重資產模式出現弊端，輕資產模式快速發展

聯合辦公鼻祖wework上市遇阻，公司財報虧損嚴重，如今連創始人亞當·諾依曼也被迫出局。究其原因，正是傳統的“重資產”模式無法適應新興的商業地產環境，在輕資產模式下，企業不再需要兼顧產業鏈上的全部業務，而是選擇自己擅長的領域進行專攻，依靠更精細化的運營形成競爭力。

從李嘉誠大量拋售資產，萬達清理房產杠桿，SOHO中國全面收縮，到萬科、龍湖、恒大等知名地產巨頭們紛紛轉型，不難看出，輕資產轉型正在成為搶灘地產下半場的關鍵。

已經成為共識的是，隨著行業利潤率和杠桿率的長期下降，“重資產”將不再是地產巨頭們的最佳選擇，而“輕資產”模式則會有越來越多的用武之地。

2019年已經進入尾聲，習慣了與時間賽跑的商業地產圈仍然步履不停。對于商業板塊來說，投資回歸謹慎，無論是開發、運營、融資還是退出，都在盡力淡化以房養商的地產屬性，擺脫傳統路徑，轉換發展思路是切實和必要的。總的來看，隨著市場競爭的加劇，地產巨頭們精準布局、挖掘潛力，中國的商業地產高品質時代已經到來。