名城蘇州網訊 每回看到樓面價資訊，價格不高啊!為什么跟出街房價差別那么大?

樓面價是什么？

樓面價是總地價分攤到每平方米建筑面積上的價格，它代表了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

假設一個3000平米的小區土地價格600萬，容積率為1.8的話，兩種方式得出樓面價：

樓面價=600萬/(3000*1.8)=1112元/平方米

對于售價來說，樓面價就是構成房價最原始的那一部分。如果沒有拿下土地，就不會有鱗次櫛比的高樓大廈，更不會有這霓虹閃爍的城市。樓面價作為房價最原始的雛形，是經歷了怎樣的成長過程而蛻變為房價的?樓面價這個面粉會經歷怎樣的一系列烹飪手法，然后又變成蛋糕呢?

蛋糕無論大小，總是需要像蛋白、蛋黃、牛奶這類必需品，而土地這種面粉，想要成為一塊蛋糕，離開不了這9種，分別為土地費用、前期工程費、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、銷售費用、管理費及開發費、稅費及財務費用、成本分攤情況。

另外，還有作為點綴或調料的稅種(營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅)和其他50余種費用，征收藍圖審查費、防雷檢驗費、防震檢驗費、施工合同鑒證費、綠化費、墻改費、施工放線費、規劃咨詢費、人防費、預算審核費、工程造價咨詢費、等等50多項費用,涉及25個政府部門!

1、土地費用

首先我們要清楚，開發商拿地的成本并不僅限于我們看到的成交價，成交價只是土地費用的一部分，它還包括征地拆遷補償費、契稅及其他費用。

2、前期工程費

前期工程費指房地產開發商委托設計、監理、審計等專業機構進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續性工作所需花費的費用。主要包括勘探設計費、職能部門費、三通一平費、其他費用。

(1)勘探設計費

勘探設計費包括勘探費和設計費兩部分?？碧劫M又包括地質勘探費、地下文物勘探費及地下文物挖掘費。設計費包括總體規劃設計費、擴初設計費、施工圖設計費、景觀設計費、裝修設計費及其他設計費。

(2)職能部門費

職能部門費包括市政設施配套費、綠化費、墻改專項費、招標代理費、施工圖設計審查費、勞動保險基金、防雷裝置工程設計審驗費、規劃公示費、定位放線費、購航測圖費、預算編制費、竣工備案管理費、日照分析費用、地震安全性評價費、交通流量分析費用、檢測費、其他繳費一系列費用。

(3)三通一平費

三通一平費包括臨時用水、用電、用道路工程費、場地平整費、場地內垃圾土外運處理費。

(4)其他費用

其他費用包括臨時圍墻、臨時大門、臨時辦公室、臨時防護設施等。

3、基礎設施費

基礎設施費是為房地產開發進行城市基礎設施和公建設施配套而必須投入的費用。這個就偏工程化了，包含了給排水工程、供配電工程費、供氣工程費、供暖工程費、環境綠化工程費、園區智能化工工程費。

4、建安工程費

這部分費用就是實實在在你可以看的到的房子本體的成本。主要由人工費、材料費、施工機具使用費、企業管理費、利潤、規費和稅金組成。

5、公共配套設施費

公共配套設施費包括公共配套的土建安裝工程費、裝飾裝修費等。

6、銷售費用

銷售費用主要包括銷售設施建造費、銷售設施運行費、銷售人員人工成本、營銷人員行政辦公費、營銷推廣費、交易相關手續費以及品牌推廣費等，包括傳單、廣告牌以及影視媒體的播報等。

7、管理費及開發費

管理開發費是房地產開發公司的辦公費和人員工資福利費等在一個項目上的分攤，一般為銷售收入的2%。開發間接費包括人工費用、行政辦公費用、物業前期啟動費、稅金及其他。

8、稅費及財務費用

開發期稅費包括營業稅及附加、土地增值稅。營業稅及附加按照銷售收入的5.6%計入。而財務費用主要包括貸款利息，按照年利率10%計算。

9、成本分攤情況

通過成本分攤我們可以看到，項目總投資在計容可售面積上每平米的成本。

此前，更有相關報道顯示，中國涉及房地產的稅費更多達180多種。

到這，面粉已經經過多道工序的加工制作成了蛋糕，樓面價經過層層包裹成為了房價。