蘇州加快構建房地產發展新模式，從住宅迭代、小區公共空間、街道空間等方面入手，下大力氣建設更好的房子——

內外兼修 營造新競爭力

高顏值曲線外立面，高品質景觀綠化，高配版泳池健身房……歲末將近，隨著一批新房項目陸續交付，各種越來越“卷”的產品配置不斷刷新購房者的想象，不僅在外觀上追求高顏值，更在內在品質上不斷升級，為蘇州的城市生活注入新的活力與美感。當下，“卷”產品正在成為房地產市場競爭的“新常態”。

“現階段正處于房地產市場調整期，房企拿地十分謹慎，在設計開發前也會做足功課。”蘇州市資源規劃局相關負責人表示，這說明開發企業對未來市場中可以熱銷的住宅產品有著越來越高標準的研判。去年以來，中央多次提出加快構建房地產發展新模式，“下力氣建設好房子”“大力推進改善型住宅建設，滿足不同群體合理住房需求”是其中的重要方面。到底什么才是百姓期待的高品質住區？蘇州圍繞未來房地產市場的新模式、新一代“好房子”進行了探索。

　　“創新引領”刷新空間品質新高度

今年5月，位于吳江太湖新城的一宗宅地項目批前公示，該項目容積率1.3，建筑密度18.7%，引入立體生態住宅理念，這是蘇州也是江蘇首個第四代住宅產品。此后，相城、吳中等多個板塊也陸續跟進。

第四代住宅又被稱為“空中庭院住宅”“空中城市森林花園”，是將綠色生態理念注入城市建筑，通過平臺立體綠化，形成戶戶有花園、家家有庭院的建筑模式。

“大家既向往別墅這種有院子有花草的生活，也喜歡城市大平層的便捷居住體驗，還希望房子在溫度、濕度、光照等方面實現低能耗、高舒適度。如何把這些因素都集中在一個住宅產品上呢？第四代住宅就具備了這些特點。”蘇州市資源規劃局建管處相關負責人表示，與上一代住宅相比，第四代住宅并非僅僅是外觀上的不同，更多的提升在“里子”，帶來了生活體驗的提升。

今年6月，蘇州市正式發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展若干政策的通知》，在陽臺、空中庭院、室內挑空等方面給出了明確指引，通過規劃技術指標優化給住宅產品設計提供了更多可能性，推動房地產企業打造空間更大、品質更高、配套更好的高品質住區。比如陽臺面積可按二分之一計容的比例由現行的12%提升到15%，并提出了蘇州空中庭院政策，即多層以上住宅每戶可設置一個不大于50平方米、高度不小于兩個自然層的空中庭院，空中庭院可不計容。通過陽臺、空中庭院政策，鼓勵開發企業探索建設立體生態住宅等新住宅類型。同時，除了低層，多層住宅也允許設置室內挑空空間，提升起居空間的使用感受，增加了疊加、多層住宅戶型產品的多樣性。現在，各地第四代住宅紛至沓來，多個項目已進入規劃公示階段。

除此以外，蘇州資源規劃部門還通過提前服務、方案指導、設計引領，推動房地產企業在方案設計中，對戶型設計、建筑風貌等均著重創新筆墨，推動住宅空間品質不斷提升，讓更加高品質的理想生活不斷照進現實。

　　“政策鼓勵”構建全齡友好公共空間

小區公共服務設施品質提升同樣舉足輕重。據介紹，在蘇州房地產市場的轉型升級中，一個顯著的趨勢是公共空間的設計與規劃越發注重人文關懷與全齡友好。這意味著公共空間不再僅僅是住宅區的附屬設施，而是成為促進社區和諧、提升居民幸福感的關鍵因素。蘇州在政策層面，通過一系列鼓勵措施引導開發企業在設計中融入“全齡共享、和諧共生”的理念，一個個既滿足各年齡段居民日常活動需求，又能促進鄰里間交流互動的小區公共空間應運而生。

在近日交付的幾個小區里，綠植包圍的“休閑島”成為一座很好的社區會客廳；主題多元的靈動水系正成為小區里的“流動藝術花園”；老人兒童的休憩空間不僅有健身游樂設施，還有共享閱讀空間……據介紹，與以往住宅小區相比，近年來蘇州的新建小區在人性化、實用性等方面不斷突破。

“根據最新政策，對于新建小區內獨立設置的充電自行車棚、垃圾房、配電房、水泵房、門衛室、智能快遞柜頂棚等公共配套設施可不計入容積率、不計入建筑密度。”市資源規劃局建管處負責人告訴記者。此外，對于住宅建筑（除低層住宅外）底層除必要的垂直交通空間、公共門廳外為整層架空的，其底層部分可不計入容積率。蘇州從政策端著力推動建設單位高水平配建公共服務設施，并充分利用公共開敞空間，提供給業主更多交流、休閑、運動的場景功能，打造全齡友好生活場景。

這些舉措不僅提升了住宅產品的品質，更在細微之處體現了對居民需求的關注和滿足。蘇州的新建小區在人性化、實用性等方面取得了顯著突破，為居民們創造了一個更加舒適、便捷的生活環境。

　　“由內而外”打造以人為本街區生活

除了小區內部環境，小區外部的道路、公園等公共空間同樣和市民日常生活息息相關。對于市民而言，高品質的街道公共空間不僅要亮麗整潔、安全有序，還需要關聯城市生活的方方面面。換言之，就是要滿足不同場景下的生活需要，更加注重功能，讓簡單冰冷的“城市設施”變成以人為本、充滿活力的“人文街區”。

記者在多個近年新交付的小區外部看到，從小區門口到公交站臺，結合道路設計出簡單精致的休憩花園；小區與軌交站點一體化設計，就近開設行人出入口，便于居民綠色出行……內外公共空間的統籌協調規劃，將城市生活的便捷與暖心融入不經意間的點點滴滴。此外，還有許多細節，都成為周圍居民們交口稱贊的亮點。

“在小區門口的街道上，這片小小的網約車等候區發揮了大作用，既安全又方便。”

“出了小區門，就能沿路拐進附近的口袋公園，小巧精致的空間正是遛娃散步的好去處。”

“小區外面的景觀風格和小區里保持了統一，又和公共沿河景觀融為一體，妙哉美哉。”

這些細節背后，既有充滿城市溫度的規劃設計，也有蘇州以人為本街道空間的細心打磨。

做到這些并非易事，市資源規劃局相關負責人告訴記者，近期一宗姑蘇區桐涇路北的地塊，在出讓以前就協調了屬地街道、民衛、住建等多個相關部門，經過反復溝通研究，最終才合理確定配建要求。據介紹，蘇州在規劃層面以各設施點為中心，以十五分鐘步行距離為半徑，力爭實現一刻鐘便民服務圈服務功能全覆蓋。同時，注重節省資源、提高現有設施利用效率，對于用地規模較小的住宅地塊，在15分鐘生活圈內能夠滿足公共服務設施需求的，在規劃條件擬定時就會協同相關部門會商研究，實現小區內外資源共享與互補，兼顧“以人為本”便民服務和資源的集約高效利用。

從“人群”看“需求”，從“場景”定“功能”。可以說，如今的蘇州房地產市場越來越多更加人性化、生活化、品質化的產品涌現。這種可喜的變化，不僅滿足了居民們對美好生活的向往，也為蘇州的房地產市場注入了新的活力與希望。（記者王安琪）