別慌!別慌!聽(tīng)聽(tīng)法院人士怎么說(shuō)

從去年下半年開(kāi)始，蘇州的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，尤其是在園區(qū)。伴隨而來(lái)的，是違約情況的突增。而違約，大多都發(fā)生在二手房交易領(lǐng)域。園區(qū)法院最近審結(jié)的案件，不少就屬于這類(lèi)糾紛。如何才能保證自己的權(quán)益不受損?針對(duì)目前二手房交易中的隱患，園區(qū)法院向未來(lái)的交易者提供了以下建議：

決策前，冷靜思考

房屋買(mǎi)賣(mài)中，無(wú)論是買(mǎi)方還是賣(mài)房，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)一定要保持理性，不能因樓市的熱潮而“激情”購(gòu)、售。買(mǎi)方應(yīng)合理評(píng)估自身的經(jīng)濟(jì)狀況與還貸能力，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的范圍內(nèi)選擇適合自己的房屋。如果是置換型購(gòu)房，宜為出售原屋預(yù)留出足夠的時(shí)間。否則，可能會(huì)發(fā)生因前后手交易銜接不順而引發(fā)資金鏈斷裂，最后導(dǎo)致違約。賣(mài)方則應(yīng)正確看待房產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)波動(dòng)，在做出售房決策前進(jìn)行充分的論證與考量，避免在房?jī)r(jià)暴漲時(shí)因心理不平衡而做出毀約之舉。

簽約時(shí)，保持理性

合同文本，至關(guān)重要。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽約前，都應(yīng)仔細(xì)研讀。能夠引發(fā)爭(zhēng)議的因素和意外狀況，最好能夠提前規(guī)劃處理辦法。簽訂合同前，買(mǎi)方宜事先查清房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。房屋產(chǎn)權(quán)系共有的，應(yīng)要求所有的共有人均到場(chǎng)簽字確認(rèn)或出具書(shū)面的授權(quán)委托。對(duì)于交易房屋還有抵押貸款未還清的，買(mǎi)賣(mài)合同宜明確約定抵押權(quán)注銷(xiāo)的方式、時(shí)間及未按時(shí)注銷(xiāo)的違約責(zé)任等。另外，對(duì)于買(mǎi)方而言，不要通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同的方式來(lái)避稅，此類(lèi)合同不僅違反行政法規(guī)，而且容易引發(fā)民事糾紛。

誠(chéng)實(shí)守信

堅(jiān)持依法交易，誠(chéng)信履約。合同一旦簽訂，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方均具有相應(yīng)的法律約束力，任何一方對(duì)于合同義務(wù)的違反都將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。買(mǎi)方有按期支付房款的義務(wù)，而賣(mài)方則應(yīng)根據(jù)合同的約定履行按期交付房屋、協(xié)助過(guò)戶(hù)等義務(wù)。在房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期，賣(mài)方尤其不能背離誠(chéng)信，否則一旦進(jìn)入訴訟，將被依法認(rèn)定為違約。如果合同具備履行條件，則賣(mài)方不僅要繼續(xù)履行合同、還要多付違約金;即便合同不具備履行條件，賣(mài)方也需要按照房屋差價(jià)來(lái)賠償買(mǎi)方損失。總之，惡意違約的失信行為終將得不償失。

保存證據(jù)，合法維權(quán)

一旦房屋交易過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)盡量通過(guò)協(xié)商解決減少雙方的損失。協(xié)商不成的，對(duì)于守約一方尤其應(yīng)注意保留相關(guān)證據(jù)，并采取積極主動(dòng)的維權(quán)措施。例如，在與對(duì)方進(jìn)行交易過(guò)程中形成的合同文本、收據(jù)、支付憑證、備忘錄等書(shū)面材料應(yīng)妥善保管，雙方交涉過(guò)程中所形成的短信、郵件、微信等資料也應(yīng)注意保存。另外，一旦發(fā)現(xiàn)對(duì)方違約，應(yīng)采取有效的方式進(jìn)行催告或通知，并留存催告的文本及寄送的存根等，一旦糾紛進(jìn)入訴訟階段，上述證據(jù)將有助于還原事實(shí)并確定違約責(zé)任。　本報(bào)綜合