此前已經傳言多時的關于蘇州樓市要重啟限購的消息，終于落地了。8月11日，蘇州市政府發布《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》，分別針對土地供應、土地競價、預售管理、價格管理、購房信貸、公積金貸款等15個方面推出了系統性穩控措施。

無獨有偶，就在同一天，南京也頒布了樓市新政，提高了二套房的首付比例。對此，不少業內人士表示，這是在意料之中的事情，是貫徹了供給側改革的要求，也是踐行“一城一策”、“因城施策”的調控思路。而早就吹到風的開發商們也早早做好了相應的準備。

新政的頒布，勢必對樓市產生影響，尤其是對即將到來的“金九銀十”，新政無疑讓今年的“金九銀十”蒙上了一層紗，也多了幾分看點。

□姚臻/文

限購很溫柔

對于此次樓市新政，不少人的視線都放在了限購上，不過，在業內人士看來，此次的限購力度顯然溫柔了點。

根據《意見》規定，居民家庭首次購買普通住房（從未購置過住房），申請商業性個人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變；有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；已有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭；僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結清的居民家庭，申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付比例保持30%不變；居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區（不含吳江區）由40%調整為50%；居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放“三套”及以上住房貸款。

此外，新政規定，非本市戶籍居民購買第一套住房，不受任何限制；非本市戶籍購買第二套住房，提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社

會保險）繳納證明。

值得一提的是，此次限購只針對了非本市戶籍的購房者，這個政策不能說是完全意“義上的限購，至少還是允許購買首套的。”業內人士表示，政策主要目的是抑制炒房，對蘇州樓市影響有限，尤其是對有實際居住需求的購房者來說，影響不大，限購的目的是為了“讓房子回歸居住的屬性。”

土地才是重頭戲？

業內分析人士認為，此次頒布新政，最大目的還是調整土地市場，從新政的具體內容也能有所體會。新政對土地供應和土地競價做出了調整。其中提到，今后三年蘇州市區住宅用地供應計劃每年確定為400公頃左右，其中普通住宅用地供應不低于70%。土地競買保證金由現行的20%提高到30%或以上，首付款由50%提高到60%或以上，并且要求全額土地出讓金在三個月內支付完成。此外，新政引導土地出讓理性競價，對區位優勢明顯，市場競爭力強的部分住宅地塊，土地出讓時會設定并公布市場指導價，出讓成交價格超過市場指導價時，全額出讓金繳付期限縮短為2個月。對出讓成交價格超過市場指導價的不同幅度，明確差別化調整商品住房預售許可條件，即土地出讓成交價超過市場指導價（不含市場指導價）的，工程結構封頂后方可申請預售許可；土地出讓成交價超過市場指導價10%（不含10%）的，工程竣工驗收后方可申請預售許可。

當公開出讓網上報價超過市場指導價25%以上時，中止網上競價，轉為“一次報價出讓方式”進行競價，在這個環節，按最接近所有報價平均價的原則確定競得人。

業內分析人士表示，新政對土地市場的調整，才是最有殺傷力的，開發商拿地價格一旦超過土地指導價，未來資金回籠周期將會大大延長，以至于房企在拿地時不會再像之前一樣，不計后果地隨意拿地，“相信這次新政在土地供應上的相關規定，會比之前的限價土拍更有作用，再要出新地王，恐怕是很難了。”

為什么要對土地市場如此苛刻，究其原因，還是之前的土地市場實在太火，地價漲得太離譜。據國土資源部公布的今年上半年國土資源主要統計數據顯示：全國31個省(區、市)中，有22個省份土地出讓價款同比增加，浙江、安徽、海南、廣東增幅較大;上半年，全國土地出讓面積和成交價款分別為9.15萬公頃和1.32萬億元，同比分別增加0.1%和24.8%。土地出讓面積同比僅增加了0.1%，可是成交價款同比增幅達24.8%，拉高價款的正是這半年來四處轟炸的地王們。再來看看今年上半年蘇州的土拍，僅首場土拍就吸金250.76億，一時間滿城皆是地王。第二場土拍雖受限價影響，沒有出現新地王，但成交價格依舊居高不下，拍地總金額高達241.47億。兩場土拍的拍地金額，幾乎和去年全年的土拍金額持平了。這么看來，這土地市場，能不要求嚴苛嗎？

“對土地供應方面的嚴苛規定，或許會讓土地市場迅速降溫，對于剛需購房者來說，或許是一個好消息。”

吳江

借勢逆襲？

在蘇州的前一次限購中，吳江并未在限購名單中，因此，部分蘇州購房者選擇到吳江來置業以逃避限購規定。而此次頒布的新政，吳江依然沒有第一時間參與限購、限貸等新政，新政規定，各市、吳江區將根據《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》精神，在一個月內結合各地實際制定當地政策意見報市政府備案后執行，這也意味著，那些被擋在限購和限貸門外的購房者，依然還有機會出手。

據相關統計數據顯示，上周蘇州商品房共計成交2537套，總成交套數環比上漲14.76%。其中，住宅成交2030套，非住宅成交507套。作為新晉加入總成交數據的吳江區，自加入以來，便瞬間提升了蘇州的總體成交量。僅上周，吳江區便以1008套的成交量，雄踞區域成交榜榜首，環比增加391套；第二名的吳中區僅成交558套，有市民不禁戲言，“看來，吳中區成交老大哥的位子以后怕是難坐了。”

自撤市設區以來，吳江與蘇州的心理距離和地理距離都在不斷拉近，尤其是隨著東環南延一期通車，軌交4號線和西環南延的修建，更大大縮短了兩地的距離，同城效應愈加明顯，而越來越多的蘇州人，也選擇到吳江置業。本次限購未第一時間涉及吳江區，更是給吳江區一個逆襲的機會。

新政實施后，除不受影響的吳江區成交量沒有變化外，其余幾個區均有不同程度的下滑，而吳江區也借著不限購的優勢，成交量上漲明顯，幾乎為上周貢獻了一半的成交量。

“雖然本次的限購相對比較溫和，但對樓市還是產生了一定的影響，至于影響會有多大，還需要等待一段時間觀察。對于暫不限購的吳江樓市來說，或許會迎來一波成交的小高潮。”業內分析人士表示。

再看看上周末開發商的動作，僅鑫苑湖居世家、碧桂園鳳凰島以及吳江新城招商香溪源等少數幾個樓盤開盤加推，或許開發商們都開會研究新政去了。