從降首付降契稅到房貸收緊、從“去庫存”到限購重啟調控升級、從量價齊升到成交量“腰斬”房價下跌、從搶房熱情高漲到駐足觀望、限價之下的土拍……2016蘇州樓市可謂風云變幻，2017年，又將走向何方。
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關鍵詞：成交蘇州賣出住宅近14萬套
2016年10月之前，蘇州樓市整體環境寬松。從2014年開始，蘇州限購松綁，經歷2015年一整年的醞釀，2016年蘇州本地購房者和外地購房者涌入樓市的積極性高漲。政策層面上，2015年以來的多次降息降準，5年期房貸利率已低至4.9%，據金融機構統計數據顯示，2016年蘇州平均房貸利率在4.41%左右;首套房首付20%;積分入學制都是促進成交非常有力的因素。與此同時，不得不提的是樓市的上游——土地市場也是比較火熱，2016年蘇州出讓土地122宗共計收入超1446億元。
不過，2016年的樓市一房難求的局面到了10月戛然而止。10月4日起，蘇州出臺樓市的限購政策加碼：外地戶口購買蘇州房源需提供1年社保證明且只能買1套，本地戶口也只能買2套;貸款方面，首次首付比例上調至30%，有1套住房無貸款記錄或已結清，首付50%;尚未結清首套房貸者購買2套，首付比例80%!受到利好與利空政策先后影響，2016年蘇州樓市商品房成交量前段上揚，后半段銳減，住宅成交波動大。
據房天下數據監控中心統計數據顯示，2016年1-12月，蘇州市區(不含吳江)住宅類商品房成交67549套，同比減少31363套，下跌31.71%。蘇州二手房住宅成交套數達71526套(不含吳江)，住宅成交同比漲幅為4.77%。
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關鍵詞：房價二手房均價較為平穩
2015年下半年以來，來自全國各地的投資客涌進蘇州樓市。這一情況在2016年一季度也得以沿襲。在新房方面，1月，蘇州住宅成交10562套，2月4866套，3月9652套，一季度各月都幾乎是2015年同期的2倍。金三”之后，增速“過高的樓市開始出現下挫苗頭。2016年4-7月，蘇州住宅成交同比都是比較慘淡的，成交套數持續下跌。這一情況在8月份有所改變，8月住宅成交8180套，同比呈現了正增長。9月，吳江、市區雙雙土拍，9月住宅成交套數火速上漲，9月29日、9月30日兩天，成交套數都在1000套以上。在調控政策影響下，蘇州樓市回歸理性，剛需和首次改善置業者贏得理性購房空間。10-12月，蘇州成交套數從斷崖式下跌，進入到月均成交6000套以內的平穩模式。
回顧2016年的蘇州房價，需要一點勇氣。1月，住宅成交均價14614元/㎡，那時候很多小伙伴已經感慨房價很高。風風火火開場之后，房價一路飆升，在8月之前從未下挫。2016年8月，傳統成交淡季，房價略有松動，以價換量暗中進行;進入“金九”，房源集中入市，疊加土拍效應，成交套數猛增至全年高位。盡管有不少改善房源撐場，但仍然敵不過數量龐大的剛需平衡，住宅成交均價依然在低位。限購新政之后，10月、11月住宅成交套數銳減，受此前推出的改善型房源陸續網簽影響，房價又恢復到20000元/㎡以上。縱觀整年，蘇州房價上漲6967元/㎡。好在政府對房價已有明文規定：同批次房源應當一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高于申報價格，申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%，四季度以來各大售樓處甚至將房源備案價格在售樓處公示，實現“明碼標價”規范賣房。房價上漲過快的勢頭有望在2017年得到進一步控制。
同時，去年3月，市區二手房均價突破2萬元/m后，價格一直處于2萬元/m 以上，12月均價最高，為22128元/m。從總體來看，蘇州二手房均價較為平穩。
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關鍵詞：戶型改善需求釋放“洪荒之力”
據房天下數據監控中心統計，2016年蘇州住宅成交面積改變了以往剛需獨大的局面，改善需求釋放的“洪荒之力”，并不亞于購房需求基數較大的剛需群體的購買力之和。具體來看，90㎡以下(含90㎡)這類小戶型，適合過渡的青年購房者、養老自住，也有部分投資客戶看中小面積低總價的優勢從而入手，這個面積段成交套數占比24%，并不算太高。90-100㎡(含100㎡)面積段以及100-120㎡(含120㎡)是剛需偏改善以及改善中偏小的面積，一般來說收入穩定且相對較高的工薪族、新中產階層會選擇這個面積段。整體來看，100㎡以下房源投資成分較100-120㎡段略高。120-144㎡(含144㎡)屬于改善面積段，占比約26.87%。隨著一些成熟地段樓盤的入市，以及土地成本整體上升，部分房企更傾向于附加值較高的改善型住宅，精裝修、大平層依然是持續關鍵詞，2016年，這個面積段房源新產品亮點頻出，除了更人性化的大3房、4房，很多樓盤的疊加別墅紛紛登場，頗受市場歡迎。購房群體多為換房需求，二胎政策全面放開，對這個面積段房源成交促進力度較大。144-200㎡房源妥妥的改善型，大平層或者小別墅都很受歡迎。200㎡以上的別墅今年成交也比較好。
在二手房方面，購房者對戶型、面積、價格的關注度變動不大。在各種戶型的需求上，剛需的3居、2居依舊是購房者關注的熱點，占比分別為41.04%和30.37%;在價格方面，85-120萬的關注度較大，占比為21.26%;在面積方面，75-90m占比為38.04%，依舊是購房者關注的熱點。
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關鍵詞：區域吳中、工業園區雙雙“霸屏”
新房方面，吳中區樓盤眾多，多年來都是樓市成交擔當。2016年，吳中區住宅成交22714套，再一次成為區域成交老大。區域內尹山湖、獨墅湖新雙湖板塊晉級樓市新貴，向改善轉身;甪直成為吳中新的成交明星區域，蘇州灣也在2016年大放異彩。高新區獅山、科技城、滸通板塊三足鼎立，改善、剛需分化明顯又齊頭并進，共同促進高新區實現17260套的年度成交，位列各區第二。相城區在2016年度仍然以活力島、高鐵新城為主力成交板塊。隨著城建的推進，一些此前較邊緣板塊如黃埭、漕湖、平望等地樓盤去化也較為火熱，這主要是價格相對較低的原因促成。姑蘇區、園區庫存較少，去化量自然也較低，兩個區域都沒有樓盤擠進全市成交套數前十，這兩個區域內2016年推出的新品多為高端項目。吳江商品住宅共成交12242套，成交主要集中在與吳中交界的板塊以及蘇州灣板塊等。
二手房方面，工業園區排在首位，其關注度占比為32.10%，吳中區位居第二，占比為18.59%，姑蘇區和高新區也相繼達到了17.97%和13.28%，相城區和吳江區占比較小，分別為9.83%和6.28%。
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關鍵詞：展望2017年有11.5萬套住宅入市
2017蘇州樓市走向如何?房天下數據監控中心調研結果顯示：44.21%網友看漲樓市，不過速度會放緩，僅有6.61%的網友認為2017年房價會大幅上漲。55.37%的購房者買房預算在200萬元以下，學區、軌交房是優先選擇。
截至去年12月7日，2017年蘇州全市商品房(包括吳江地區)普通住宅、別墅、商業共計約168個項目預計約83200套(包括純新盤和老盤推新項目)房源入市，加上目前市場存量138685套，其中住宅房源存量96164套，商業房源存量42521套，2017年共計約221885套房源入市，而其中住宅約114721套，商業項目房源107164套。
業內分析人士認為，受調控政策影響，短期內蘇州房價不會過快增長，房價平穩將是主旋律。
2017年的蘇州樓市到底將走向何方，讓我們拭目以待!
