“金九銀十”歷來是樓市銷售的旺季，但由于政策調(diào)控偏緊、房貸利率等因素，今年蘇州樓市的“金九銀十” 稍顯“冷清”，從9月1日-10月22日市區(qū)商品住宅共成交104.36萬平方米，成交量僅好于2011年，并遠(yuǎn)低于2014“政策年”。

與樓市成色不足的成交量形成對(duì)比的是房企絲毫沒有減少拿地?zé)崆椋瑢?duì)熱門地塊爭搶依然激烈。這也說明從長遠(yuǎn)看來，房企十分看好蘇州的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

“金九銀十”成色不足

“銀十”即將收官，從成交狀況來看，今年蘇州樓市“金九銀十”成色略顯不足。據(jù)克而瑞蘇州機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，9月1日-10月22日蘇州(含吳江)商品住宅共成交104.36萬平方米，同比去年同期下降47.75%;成交均價(jià)為18990元/平方米，同比去年同期上漲16%。跟歷年的“金九銀十”相比，今年的成交量僅好于2011年，并遠(yuǎn)低于2014“政策年”。

今年在政策面沒有放松的背景下，樓市供應(yīng)量也處于歷史低位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月1日-10月22日蘇州(含吳江)商品住宅供應(yīng)136.03萬平方米，同比去年同期下滑13.75%。在9月1日-10月22日期間有37家樓盤前后領(lǐng)取了預(yù)售許可證，其中包括東原千潯、天地源金蘭尚院、禹洲招商拾鯉、金輝正榮花漫四季、華潤悅府東、富都花園等純新盤。而蘇州在近兩個(gè)月以來開盤加推的樓盤數(shù)量為28個(gè)左右，相對(duì)較少。

另一組數(shù)據(jù)或許更能說明情況：蘇城9月份計(jì)劃推新的34個(gè)項(xiàng)目中，有20個(gè)樓盤因故延期;10月計(jì)劃推新的22個(gè)樓盤中，有11個(gè)因故延期。11月，全市有28家樓盤項(xiàng)目計(jì)劃推新，其中13個(gè)為首次入市的純新樓盤，7個(gè)為10月份“爽約”的樓盤。但業(yè)內(nèi)判斷，11月份的28個(gè)樓盤也會(huì)有延期推新的可能。

房企拿地?zé)崆椴粶p

“手里有糧心中不慌”。對(duì)于開發(fā)商而言，在一個(gè)城市的土地儲(chǔ)備量，決定了今后的發(fā)展趨勢和“話語權(quán)”。盡管今秋樓市成交量成色不足，但房企的拿地?zé)崆閰s絲毫不減，這也說明從長遠(yuǎn)看來，房企十分看好蘇州樓市。

9月、10月的幾場土拍來看，開發(fā)商對(duì)熱門地塊爭搶依然激烈，青劍湖、北雙湖等板塊的樓面價(jià)均被刷新;葛洲壩、天健置業(yè)、南京紫光、安居集團(tuán)均在這幾次土拍中有所斬獲，成功首入蘇城。而在蘇的老牌房企中海相繼奪得體育公園一宗商住地塊、青劍湖三宗宅地，收獲頗豐。此外，10月蘇州市區(qū)和吳江相繼掛牌出讓10宗地，將于11月開槌。

從各區(qū)域來看，姑蘇區(qū)今年出讓的三宗地塊主要以城北為主，靠近虎丘風(fēng)景區(qū)，分別被城、葛洲壩、天健這三家首次進(jìn)蘇的房企拿下，拿地樓面“起步價(jià)”均為28000元/平方米。今年以來，園區(qū)出讓的7宗地塊，有6塊出自青劍湖。其中4宗都被中海收入名下。此外，龍湖、碧桂園和首進(jìn)蘇州的安居集團(tuán)也分了一杯羹。隨著中環(huán)貫通和湖東幾乎無地可售，青劍湖這個(gè)園區(qū)后花園也將強(qiáng)勢崛起。

今年前十個(gè)月，吳中區(qū)出讓的地塊較為分散，木瀆、甪直、太湖、城南板塊都有。整體看吳中區(qū)出讓的地塊，呈現(xiàn)了向外溢出的狀態(tài)，中心區(qū)域較少參與土拍。其中，上海上實(shí)二進(jìn)蘇州拿下的木瀆地塊保持了木瀆2萬+樓面價(jià)的水準(zhǔn);而專注高端產(chǎn)品的旭輝落子甪直，前階段也已出規(guī)劃公示，主要由8棟小高層住宅、項(xiàng)目會(huì)所和配套服務(wù)用房組成;路勁則又選擇了自然資源豐富的太湖度假區(qū);九龍倉高價(jià)收了城南一小塊地。

高新區(qū)今年前10月僅出讓了通安的一宗地塊，為金地所獲。僅拿地50天后，該地塊的批前規(guī)劃公示便已出。據(jù)規(guī)劃，該地塊住宅部分包含17層的高層、11層的小高層和8層的洋房產(chǎn)品，為現(xiàn)房銷售地塊，近期無法進(jìn)入銷售流程。同樣，新區(qū)科技城的金茂現(xiàn)房銷售地塊在10月25日也進(jìn)行了奠基儀式，將由金茂、首開、中糧、招商四大央企共同開發(fā)。

相城區(qū)今年出讓了8宗住宅地塊，是蘇州主城區(qū)中出讓地塊最多的一個(gè)區(qū)域。從這8宗地塊的分布可看出，相城區(qū)未來的發(fā)展重點(diǎn)在北部地區(qū)，如盛澤湖、渭塘等板塊。其中，尤以盛澤湖板塊最為搶眼，不僅迎來了深耕蘇州的九龍倉，南京紫光首進(jìn)蘇州也選擇了此地。至此，盛澤湖的稀缺一線湖景資源已被路勁燕江瀾、魯能、釣魚臺(tái)、南京紫光瓜分。

年底新盤不少主打“一字頭”

據(jù)新浪樂居數(shù)據(jù)，11月份，蘇城有28家樓盤項(xiàng)目計(jì)劃推新，其中有眾多“一字頭”價(jià)格的房源，可以讓剛需購房族好好挑選。具體項(xiàng)目包括陽光城麗景灣、錦繡花城、天地源拾錦香都、萬科蘇高新四季風(fēng)景花園、新湖明珠城等。這些樓盤高層價(jià)格在20000元/平方米以下，其中陽光城麗景灣、萬科蘇高新四季風(fēng)景花園的裝修高層價(jià)格14500-16000元/平方米。

從區(qū)域來看，吳中區(qū)有4個(gè)純新盤入市，姑蘇區(qū)、吳江區(qū)、高新區(qū)和相城區(qū)均有2個(gè)純新盤11月首次開盤。吳中區(qū)不僅新盤入市最多，開盤項(xiàng)目也最多，包括新盤在內(nèi)達(dá)到了10個(gè)，從目前的進(jìn)度來看，尹山湖版塊保利悅都、九龍倉碧堤半島、木瀆的上坤獅山四季、中航樾園等都計(jì)劃在11月份開盤。

事實(shí)上，進(jìn)入第四季度，不少房地產(chǎn)企業(yè)為了回籠資金，準(zhǔn)備采取措施“以價(jià)換量”。因此不光提前放出有“一字頭”房源的消息來吸引購房者，“領(lǐng)證”預(yù)售的房產(chǎn)項(xiàng)目也猛增。上周，共有9盤領(lǐng)取預(yù)售證。其中，吳中占據(jù)了大半，木瀆板塊胥江城市花園高層項(xiàng)目備案價(jià)在14000-16000元/平方米，相城的錦繡花城項(xiàng)目大手筆領(lǐng)證637套，備案價(jià)最低為11000元/平方米。

上周入市樓盤中三個(gè)純新盤中，吳中區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目單價(jià)低于市場預(yù)期。其中，位于尹山湖板塊的泰禾金尊府項(xiàng)目首次入市，為裝修高層項(xiàng)目，單價(jià)為27000-28000元/平方米，而此前的市場預(yù)期單價(jià)超過30000元/平方米;另一項(xiàng)目中旅水泊堂前性價(jià)比較高，項(xiàng)目洋房單價(jià)在14200元/平方米。