□蘇報記者 董捷
2017年已經(jīng)過去，蘇州樓市在調(diào)控政策、房貸收緊、購房資格受限等刺激下，變得更為謹(jǐn)慎和理性，量價逐漸趨穩(wěn)。回顧整個2017年，蘇州全市商品房住宅成交79641套，相比2016年的105470套減少24.5%;全市商品房住宅總成交面積為8663031.35㎡，暫時告別了以往持續(xù)高速增長的房價和不理性成交量。
上半年：1月2月觸底，3月6月成交量領(lǐng)先
去年上半年，蘇州新建商品房各月成交狀況“冷熱不均”：1月、2月成交低迷，成交套數(shù)為全年最低;二季度迅猛回升，成交大月分別在3月和6月。從安居客統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，去年上半年蘇州商品房住宅成交38560套，套均成交面積在107.73-118.1㎡之間，成交均價16799.8-19399.1元/㎡。其中，1月、2月成交量分別為4002套和3888套，相對于3月的8478套和6月的9423套，腰斬一半還多。4月的成交量為6807套，5月為5962套。
這種“冷熱不均”的狀況一方面是因為樓市有傳統(tǒng)的銷售淡、旺季;另一方面也與調(diào)控政策的變化息息相關(guān)。3月和4月是樓市傳統(tǒng)“金三銀四”銷售旺季，成交量與年初的1月和2月相比，自然有所回升。6月成交量超越“金三銀四”，居上半年月度最高。但從房價走勢來看，6月的成交均價卻低于3月和4月。
此外，從去年4月起，蘇州各大主流銀行上調(diào)“首次貸”“首套貸”利率至“九五折”。到6月下旬，全市各大銀行均出臺相關(guān)貸款細(xì)則，針對辦理接力貸、小面積房屋、逾期還款、二套房等貸款客戶都做了詳細(xì)限制，中國、交通、農(nóng)業(yè)、民生等銀行也宣布首套房貸利率回歸基準(zhǔn)。房貸政策收緊的影響逐漸顯現(xiàn)出來，預(yù)見到資金壓力可能會增大，開發(fā)商也在價格上做出讓步，希望“以價換量”，通過各種策略性降價彌補房貸利率對市場成交量的影響。
下半年：“金九銀十”成色不足，年底未現(xiàn)“翹尾”行情
進(jìn)入去年下半年，蘇州樓市延續(xù)了限購、限貸等政策的影響，整體市場表現(xiàn)得更為理性。根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，去年下半年蘇州商品房住宅成交41081套，套均成交面積在105.88-112.54㎡之間，成交均價17931.5-19319.9元/㎡。其中，成交量最低的月份為8月，共計5903套，為去年下半年最低;成交量最高的是12月，為7910套。其余各月變化不大。
以“穩(wěn)”字當(dāng)頭的下半年，蘇州樓市首先就遭遇了成色不足的“金九銀十”。據(jù)統(tǒng)計，2017年第40周(10.2-10.8)，蘇州樓市商品房成交(含吳江)共計182套，成交面積14740.04平方米，環(huán)比第39周減少2695套，環(huán)比跌幅93.67%。而按照蘇州市住建局官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，在去年10月1日-10月8日八天的長假里，蘇州樓市的商品住宅共成交了156套;其中，有87套為10月1日當(dāng)天成交，這個數(shù)據(jù)甚至不及往日的單日成交量。
從成交均價來看，去年9月蘇城新建商品房的成交均價創(chuàng)下了下半年的最低，為17931.5元/㎡，而最高點則出現(xiàn)在了去年8月，為19319.9元/㎡。而12月一向被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是開發(fā)商沖擊年度銷售目標(biāo)的關(guān)鍵時期，但對比數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，去年12月的7910套顯然落后于去年3月的8478套和6月的9423套，其成交價格與去年3月基本持平，為18732.5元/㎡。
這樣的成交數(shù)據(jù)，體現(xiàn)出了調(diào)控政策的威力。盡管去年下半年蘇州頻頻出讓土地，下降的成交量也沒有影響開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?016年“930新政”到現(xiàn)在一年多的時間內(nèi)，各地的調(diào)控新政超過200輪，這些政策基本上給房地產(chǎn)市場奠定了回歸居住屬性的信號。因此，在全面政策調(diào)控影響下，蘇州樓市整體難以有旺季的突破，年底也未現(xiàn)大規(guī)模“翹尾”行情。
各板塊：“雙吳”區(qū)域持續(xù)領(lǐng)跑，改善需求正在釋放
這兩年，隨著蘇州進(jìn)入大城時代，城市發(fā)展的焦點從過去圍繞金雞湖、獨墅湖逐漸向外擴(kuò)散，人們置業(yè)安家的選擇也逐漸從園區(qū)轉(zhuǎn)向了其他區(qū)域。城南板塊的吳中區(qū)和吳江區(qū)乘勢崛起，成為蘇州樓市逆勢而上的熱門區(qū)域。從各區(qū)域去年的成交詳情可以發(fā)現(xiàn)，
吳中區(qū)吳江區(qū)持續(xù)領(lǐng)跑，相城緊跟其后;姑蘇區(qū)和相城區(qū)主力戶型80-100㎡左右主要以剛需為主，吳江區(qū)、吳中區(qū)面積區(qū)間110-115㎡以改善需求為主，園區(qū)和高新區(qū)憑借120-140㎡大戶型備受關(guān)注，以高端物業(yè)成交為主。
吳江撤市設(shè)區(qū)以來，城市發(fā)展向南的格局更加明朗，軌交4號線、有軌電車、城市交通干線等基礎(chǔ)設(shè)施往南延伸的速度會更加快，吳江與主城的對接更加主動，而吳中區(qū)一躍成為區(qū)域“中心”，提前發(fā)揮出作用。再加上太湖新城“大跨步式”規(guī)劃以及配套的逐漸成熟，眾房企紛紛看到了希望，“雙吳”地塊價值也一路飆升。目前，吳中太湖新城已吸引了保利、萬科、九龍倉等多家品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)落子，而吳江區(qū)在擁有新湖明珠城、海亮長橋府、格林悅城、奧林清華御園等眾多老牌樓盤的同時，也吸引了綠地、新城、華潤、藍(lán)光等房企進(jìn)駐。
此外，相對于其他板塊，“雙吳”區(qū)域，尤其是吳江區(qū)的價格優(yōu)勢明顯，再加上逐漸完善的商業(yè)配套和交通區(qū)位優(yōu)勢，對眾多購房者產(chǎn)生了巨大的吸引力。去年，吳江區(qū)成交24995套，成交面積為2830534.83㎡，套均成交面積為113.21㎡，成交均價為14883.18元/㎡;吳中區(qū)成交18752套，成交面積為2094854.4㎡，套均成交面積為111.13㎡，成交均價為18389.7元/㎡。
緊排其后的相城區(qū)成交14929套，成交面積為1525196.56㎡，套均成交面積為102.12㎡，成交均價為17004.1元/㎡。蘇州高新區(qū)成交9775套，成交面積為1185751.62㎡，套均成交面積為121.73㎡，成交均價為20421.28元/㎡。姑蘇區(qū)成交4459套，成交面積為367522.77㎡，套均成交面積為84.48㎡，成交均價為24346.03元/㎡;園區(qū)成交4784套，成交面積為659171.14㎡，套均成交面積為140.35㎡，成交均價為31286.08元/㎡。
