近年來，新老房貸利差不斷拉大，成為借款人關注的熱點問題。自11月1日起，存量房貸利率迎來動態調整機制，正是為了從制度層面推動解決這一問題。該機制主要從哪些方面著手完善存量房貸利率定價？又將對借款人帶來哪些影響？
想解決新老房貸利差拉大問題，首先要弄清楚導致利差拉大的關鍵點在哪里。
目前，我國絕大部分房貸利率以貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。也就是說，房貸利率定價取決于兩方面：一個是每月對外公布一次的LPR，另一個是借款人和銀行簽訂合同時約定的加點幅度。
從LPR方面來看，盡管新老房貸的利率都會根據LPR調整而變化，但調整的時間不一樣。
新發放房貸往往以當時已公布的最新一期LPR作為參考定價，而存量房貸則受制于合同約定的重定價日，只有到了重定價日才能調整。在個人住房貸款利率定價機制完善之前，借款人的重定價日一年只有一次。
2024年10月21日，5年期以上LPR下降25個基點至3.6%。如果借款人的重定價日是10月20日，那他的存量房貸利率要等到2025年10月20日才能根據當時LPR調整情況重新確定。而新發放的房貸利率，可能很快就享受到這25個基點降幅帶來的利好。
再從加點幅度來看，不論是新發放房貸還是存量房貸，加點幅度在合同期限內往往固定不變。
北京是目前仍有房貸利率下限的城市之一。去年12月，北京城六區首套房貸利率的最低加點是10個基點，今年6月則調整為減45個基點。這意味著，6月新發放的房貸利率，僅加點幅度就較半年前下降了55個基點。
房貸合同期限普遍較長，大都是二三十年。固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發生轉變，容易造成新老房貸利差擴大。
據此，中國人民銀行9月29日發布公告，明確完善商業性個人住房貸款利率定價機制有關事宜。10月31日，多家銀行發布公告，進一步細化安排，主要從加點幅度調整和重定價周期調整兩個方面，對浮動利率定價的商業性個人住房貸款進行優化完善。
此次調整后，重定價周期將如何改變？
根據近日多家銀行發布的公告，自11月1日起，存量房貸借款人可與銀行協商，重新約定重定價周期。新發放房貸借款人也可以自主選擇重定價周期。調整后的重定價周期可選擇3個月、6個月或12個月。而此前規定，個人住房貸款利率重定價周期最短為1年。
山東濟南市民焦先生在2020年11月貸款購買了一套住房，合同約定的重定價日是1月1日。今年以來，5年期以上LPR已累計下行60個基點。按照之前規定，焦先生只能等到明年的1月1日才能享受到LPR下行帶來的利好。
但如果他將重定價周期調整為3個月，則調整后的重定價日為1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，不用再苦等1年。1年可以調整4次，焦先生可以更早享受到每次“降息”帶來的紅利。
要注意的是，在LPR下行周期內，重定價周期越短，借款人可越快享受到利率下行帶來的利好；但在LPR上行周期內，借款人也將更早承受加息負擔。
多家銀行表示，同一筆貸款存續期內，客戶僅可申請調整1次。因此，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇權利。
11月1日動態調整機制落地后，加點幅度又將如何變化？
對于加點幅度調整，借款人并不陌生，很多人已在10月底享受了銀行批量調降利好。根據安排，絕大部分存量房貸利率調降至不低于LPR減30個基點，此次調整的就是加點幅度。
銀行主動批量調降存量房貸利率固然省事，但非長久之計，需要進一步深化利率市場化改革，推出更加靈活的機制。
中國人民銀行給出的解決辦法是，當新老房貸利率偏離到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商，變更加點幅度。
此次多家銀行明確，一旦新老房貸利率的加點幅度偏離高于30個基點，借款人就可以申請調整。
這成為觸發調整的“門檻”，也是此次機制落地的關鍵之一。
要知道，如果偏離幅度過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸。如果偏離幅度過小，可能造成頻繁重置合同，給銀行業務辦理帶來更大壓力。
不過，這個偏離幅度不能簡單理解為新老房貸利率之間的差距，而是要看借款人房貸利率的加點幅度，與全國新發放房貸利率平均加點幅度之間的差距。
如果借款人對房貸利率加點幅度并不清楚，可以通過手機銀行App或貸款經辦行查詢。
至于全國新發放房貸平均利率所對應的加點幅度，銀行也給出了計算方式，涉及央行公布的上季度全國新發放房貸平均利率，以及當季5年期以上LPR的均值。
例如，根據中國人民銀行官網最新公布的數據，三季度全國新發放個人房貸加權平均利率為3.33%，而當季5年期以上LPR均值為3.85%，對應的加點幅度為3.33%減去3.85%，即減52個基點。
如果在此基礎上偏離30個基點以上，即房貸利率的加點幅度高于減22個基點時，借款人可與銀行協商，申請將加點幅度調降至減22個基點。
一旦達到調整“門檻”，借款人該如何申請調整？
多家銀行表示，從11月1日后，符合條件的借款人需要主動向銀行提出申請，銀行審批通過后才能進行調整。借款人可通過手機銀行、貸款經辦行等提出調整申請。
工行明確表示，將不晚于11月15日開始受理重定價周期調整申請，客戶可通過手機銀行“貸款-房貸重定價周期調整”欄目申請調整重定價周期。審核通過后，新的重定價周期即日生效。
