一、土地使用權(quán)出讓合同

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例（2020年修訂）》

第八條 土地使用權(quán)出讓，是指國家作為土地所有者，在一定年限內(nèi)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者的行為，土地使用者應(yīng)當(dāng)向國家繳納土地使用權(quán)出讓金。費用。

土地使用權(quán)的出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。

最高人民法院關(guān)于審理國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律的解釋（2020年修正）

第一條 本解釋所稱土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府自然資源主管部門作為出讓人，在一定期限內(nèi)將國有土地使用權(quán)出讓給受讓人，受讓人向土地使用權(quán)合同支付出讓金。

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有爭議的問題

國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同屬于民事合同嗎？還是行政協(xié)議？

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民事合同

撫順市國土資源局訴撫順榮信置業(yè)有限公司建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛上訴案

案號：（2017)最高人民法院民法89號

本院認為，根據(jù)《國有土地使用權(quán)合同糾紛解釋》，因國有土地使用權(quán)出讓合同發(fā)生的糾紛屬于民事糾紛，一審法院作為民事案件受理。它沒有任何問題。撫順市國土資源局上訴稱，根據(jù)行政訴訟法第十二條、行政訴訟法解釋第十一條、第十六條的規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓合同屬于行政協(xié)議，本案系行政爭議案件。無法成立。

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行政協(xié)議

《最高人民法院關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問題的規(guī)定》

第一條 行政機關(guān)為實現(xiàn)行政管理或者公共服務(wù)目的，與公民、法人或者其他組織協(xié)商訂立的具有行政法規(guī)定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的協(xié)議，屬于第十二條的規(guī)定。 ，行政訴訟法第11項第1款。行政協(xié)議。

第二條 公民、法人或者其他組織就下列行政約定提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：

政府特許經(jīng)營協(xié)議；

征用土地、房屋等的補償協(xié)議；

礦業(yè)權(quán)等國有自然資源使用權(quán)出讓協(xié)議；

政府投資保障性住房租賃、銷售等協(xié)議；

符合本條例第一條規(guī)定的政府和社會資本合作協(xié)議；

其他行政協(xié)議。

《行政訴訟法》

第十二條 人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟：

認為行政機關(guān)不依法履行，不按照約定履行，或者非法變更、撤銷政府特許經(jīng)營協(xié)議、土地房屋征收補償協(xié)議等協(xié)議的；

二、土地使用權(quán)人出讓劃撥土地

我國土地性質(zhì)按所有權(quán)分為集體土地和國有土地。根據(jù)取得方式，國有土地分為國有劃撥和國有轉(zhuǎn)讓。國有土地是國家劃撥給單位或者個人免費使用的土地。

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例（2020年修訂）》

第四十三條 劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過多種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。

前款土地使用者應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》繳納土地使用稅。

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例（2020年修訂）》

第十九條土地使用權(quán)出讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓，包括出售、交換和贈與。

土地使用權(quán)未在土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件內(nèi)投入開發(fā)利用的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

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合同的有效性

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例（2020年修訂）》

第四十四條 劃撥的土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情形外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第四十五條 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門、房地產(chǎn)管理部門批準，劃撥土地的使用權(quán)和地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租或抵押：

土地使用者是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；

持有國有土地使用證；

地上建筑物及其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明；

依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向所在地市、縣人民政府繳納土地使用權(quán)出讓金，或者以土地使用權(quán)出讓價款抵銷土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。

前款劃撥的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押的國有劃撥土地可以抵押貸款么新聞，分別依照本條例第三章、第四章、第五章的規(guī)定辦理。

《最高人民法院關(guān)于審理國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律的解釋（2020年修正）》

第十條 土地使用權(quán)人與受讓方簽訂劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，經(jīng)有權(quán)申請的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，受讓方辦理出讓手續(xù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)人和受讓人應(yīng)當(dāng)同意轉(zhuǎn)讓。讓與方訂立的合同可以視為補償性質(zhì)的合同。

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最高法院案件

濟南二建工程有限公司訴濟南陽光一白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案

案號：（2016)最高人民法院121號

本案再審爭議焦點為：一、二建公司與陽光一白公司簽訂的《土地出讓協(xié)議》的性質(zhì)及效力；二、 二建公司是否應(yīng)退還陽光一白公司的資金及利息損失賠償。

關(guān)于《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的性質(zhì)和效力。本院認為，涉案劉常山路17號地塊為劃撥土地，二建公司與陽光一白公司簽訂《有償土地出讓協(xié)議》國有劃撥土地可以抵押貸款么新聞，轉(zhuǎn)讓劉常山17號土地使用權(quán)。道路，屬于劃撥土地出讓。正確的。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報有權(quán)批準的人民政府批準。符合國務(wù)院規(guī)定。”

按照國土資源部、監(jiān)察部的要求，濟南市人民政府首先由濟南市土地儲備交易中心收回涉案六場山路17號地塊。建設(shè)公司，濟南市國土資源局通過招標(biāo)、拍賣、掛牌。通過與陽光一白公司簽訂轉(zhuǎn)讓合同，涉案劉長山路17號地塊的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給陽光一白公司。這一事實也表明，濟南市人民政府實際上同意二建公司將涉案六場山路17號地塊的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給陽光一白公司。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條，“土地使用權(quán)人與受讓方訂立轉(zhuǎn)讓合同。經(jīng)人民政府同意轉(zhuǎn)讓，受讓方辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與土地使用權(quán)人訂立的合同受讓人可以作為補償性質(zhì)的合同處理。” 將《土地有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議》轉(zhuǎn)化為補償合同性質(zhì)。協(xié)議劃撥的土地已經(jīng)人民政府批準 s 經(jīng)濟南市政府。因此，本案涉及的《土地有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效。

根據(jù)濟南市國土資源局與陽光一白公司于2011年5月23日簽訂的合同，濟南市國土資源局將其他普通商品房用地98,421平方米轉(zhuǎn)讓給陽光一白公司。合同第6條規(guī)定，2011年12月23日前出讓地塊；第七條規(guī)定，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的期限為（至2074年7月12日）63年，按照《中華人民共和國建設(shè)用地合同法》第六條規(guī)定的土地交付之日起計算。合同; 國有建設(shè)用地使用權(quán)原劃（租）出并辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓期限自合同簽訂之日起計算。

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，住宅用地使用權(quán)出讓期限為70年。由此可見，濟南市國土資源局于2004年將涉案劉長山路17號地塊等土地使用權(quán)實際轉(zhuǎn)讓給了陽光一白公司。國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下達國土資發(fā)[2004]71號令，未辦理協(xié)議轉(zhuǎn)讓手續(xù)。盡管濟南市土地儲備交易中心簽訂了《國有土地使用權(quán)收回（購買）合同》

因此，根據(jù)本案證據(jù)，可以斷定，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)布國土自發(fā)[2004]71號令后，濟南市國土資源和陽光局億白公司于2011年5月23日簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)》。《出讓合同》是本案涉及的劉長山路17號劃撥土地等土地使用權(quán)出讓的補充出讓手續(xù)。 . 陽光100公司稱，包括涉案土地在內(nèi)的98421平方米土地使用權(quán)與按照《土地有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定轉(zhuǎn)讓的六場山路17號地塊無關(guān)。 ” 涉案，2011年的招標(biāo)行為，

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