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一、建設(shè)項(xiàng)目投資估算

(一）建設(shè)項(xiàng)目總投資構(gòu)成：

包括三部分：固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期貸款利息和流動(dòng)資金。

固定資產(chǎn)投資是指按照擬建規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)所需的成本；建設(shè)期貸款利息是指企業(yè)為建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)投資貸款和流動(dòng)資金貸款而發(fā)生的利息費(fèi)用；營(yíng)運(yùn)資金是指為維持企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所占用的營(yíng)運(yùn)資金總額。

建設(shè)項(xiàng)目總投資形成的資產(chǎn)分為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資及總造價(jià)估算

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本的相關(guān)概念

(一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資特點(diǎn)

三種商業(yè)模式：銷售、租賃和自營(yíng)。

(二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和運(yùn)營(yíng)資金兩部分。

(1）開發(fā)建設(shè)投資是指房地產(chǎn)產(chǎn)品在開發(fā)期內(nèi)完成開發(fā)建設(shè)所需的各項(xiàng)成本和費(fèi)用。包括土地成本、前期工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本、建筑和安裝工程費(fèi)用、公用配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期間的稅費(fèi)、其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用等。

(2）營(yíng)運(yùn)資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)額的資金。

(三）開發(fā)產(chǎn)品成本

產(chǎn)品開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用。從財(cái)務(wù)角度來(lái)看，這些成本可以分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。

在會(huì)計(jì)上可分為：直接開發(fā)成本（包括土地成本、前期工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本、建筑安裝工程成本、公共配套設(shè)施建設(shè)成本）和開發(fā)間接成本（包括管理成本） 、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅金、其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用等）。開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用也可以分類。

開發(fā)成本包括土地成本、前期工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本、建筑安裝工程成本、公共配套設(shè)施建設(shè)成本、其他成本、開發(fā)期間的稅費(fèi)以及不可預(yù)見的費(fèi)用。

開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

例6-1：某開發(fā)商在廣州開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積157349平方米，其中住宅135049平方米，商鋪5300平方米，會(huì)所17000平方米。住宅全部出售，商鋪出租，會(huì)所自營(yíng)。

項(xiàng)目總投資70794萬(wàn)元，其中開發(fā)建設(shè)投資70644萬(wàn)元房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本，其中開發(fā)產(chǎn)品成本65644萬(wàn)元，自營(yíng)固定資產(chǎn)（會(huì)所）5000萬(wàn)元。

會(huì)所投入運(yùn)營(yíng)時(shí)，需要投入150萬(wàn)元的運(yùn)營(yíng)資金，項(xiàng)目結(jié)束時(shí)收回一次（預(yù)計(jì)38年后）。開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成見圖6-1：

如果項(xiàng)目只有出租和出售部分，沒有自營(yíng)部分，那么其總投資僅為65644萬(wàn)元，其中不包括自營(yíng)固定資產(chǎn)（俱樂部）5000萬(wàn)元和運(yùn)營(yíng)資金150萬(wàn)元.

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本構(gòu)成估算

1、土地成本估算

(1）土地使用權(quán)出讓費(fèi)

土地出讓金底價(jià)一般可參考政府同期出讓的類似地塊出讓金金額，綜合考慮時(shí)間、地點(diǎn)、用途、街道狀況、建筑容積率、土地流轉(zhuǎn)期限、周邊環(huán)境和土地狀況。也可根據(jù)城市基準(zhǔn)地價(jià)或城市人民政府發(fā)布的平均劃界地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地的地塊等級(jí)、用途、容積率、使用壽命等因素進(jìn)行修正。土地有償出讓方式有拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等。

(2)征地拆遷安置補(bǔ)償

新規(guī)定規(guī)定，拆遷補(bǔ)償可以采取貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式實(shí)施。貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)被拆遷房屋的位置、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定；實(shí)施產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和調(diào)換房屋的價(jià)格，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)清算。兌換差價(jià)。

(3）土地出讓費(fèi)

土地出讓金是指土地出讓方支付給土地出讓方的土地使用權(quán)出讓金。土地出讓或者依法轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用人。

(4）土地租賃費(fèi)

地租費(fèi)是指土地承租人支付給土地承租人的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中比較少見，但常用于房地產(chǎn)投資（如購(gòu)買酒店出租經(jīng)營(yíng)時(shí)）。

(5）土地投資優(yōu)惠

一種非常常見的協(xié)作開發(fā)項(xiàng)目模式。

2、前期施工費(fèi)

前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)調(diào)查及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)用。

(1）項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和可行性研究的費(fèi)用一般可以按項(xiàng)目總投資的百分比來(lái)估算。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用約為建設(shè)的3%及安裝費(fèi)用，可研費(fèi)占項(xiàng)目總投資的0.1%—0.3%。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一般根據(jù)設(shè)計(jì)估算0.5%左右。

(2）“三通一平”等土地開發(fā)成本主要包括地面原有建筑物的成本、結(jié)構(gòu)拆除成本、場(chǎng)地平整成本、水、電、路。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量參考相關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。一般為0.設(shè)計(jì)估算的35%。

3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本，又稱紅線內(nèi)外工程成本，是指建筑物2米范圍內(nèi)、小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的各種管線、道路的成本，主要包括水供、供電、道路、綠化、供氣。 、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，以及各種設(shè)施與市政設(shè)施干線、干線管道、干線道路的接口費(fèi)用。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用通常使用單位指標(biāo)法計(jì)算。粗略估算，每個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目都可以按照建筑平方米或土地使用平方米的成本來(lái)計(jì)算。

4、建筑安裝費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、施工、特裝工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯） 、空調(diào)）、燃?xì)夤艿馈⑾馈⒎览住⑷蹼姷仍O(shè)備及安裝）及室內(nèi)裝修工程費(fèi)用。

5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

公共配套設(shè)施費(fèi)是指在居住區(qū)內(nèi)為居民提供服務(wù)而建設(shè)的各種非商業(yè)性公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公廁、停車場(chǎng)等。

6、開發(fā)開銷

間接開發(fā)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的獨(dú)立核算單位在開發(fā)場(chǎng)地的組織管理中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等費(fèi)用。

7、管理費(fèi)

行政費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)接待費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅（企業(yè)管理用房)、車船使用費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷等費(fèi)用。

管理費(fèi)用可以根據(jù)上述1-5項(xiàng)中的項(xiàng)目投資或直接費(fèi)用按百分比計(jì)算。這個(gè)百分比一般是3%。

8、財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括貸款和債券利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、融資代理費(fèi)、匯兌損失凈額、企業(yè)募集資金等。項(xiàng)目。其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

長(zhǎng)期貸款利息和流動(dòng)資金貸款利息的計(jì)算請(qǐng)參見“貸款本息還款評(píng)估”。利息以外的財(cái)務(wù)費(fèi)用可按 10% 的利息估算。

9、銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用是指開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品在銷售過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專門銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)。

(1）廣告和營(yíng)銷費(fèi)用

大約占銷售收入的 2%-3%（住宅銷售較高，寫字樓較低）

(2）銷售代理費(fèi)

大約1.銷售收入的5%—2%

(3）其他銷售費(fèi)用

大約0.5%—1%的銷售收入

以上項(xiàng)目合計(jì)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本，銷售費(fèi)用約占銷售收入的4%-6%。

10、其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)及臨時(shí)施工費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工許可費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等. 這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般占投資的2%~3%左右。

11、開發(fā)過(guò)程中的稅收

開發(fā)項(xiàng)目的投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中承擔(dān)的各種稅費(fèi)以及當(dāng)?shù)卣蛴嘘P(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這些稅費(fèi)已成為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資的較大比重。各項(xiàng)稅費(fèi)按當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律法規(guī)進(jìn)行估算。以廣州為例，這些稅費(fèi)一般包括：

(1）輔助設(shè)施建設(shè)費(fèi)（5.小區(qū)建設(shè)安裝費(fèi)5%，單體11%）

(2）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅（占總投資的30%-5%，目前暫停）

(3）土地使用稅

(4）建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)

(5）供水?dāng)U容費(fèi)（免）

(6）電源擴(kuò)容費(fèi)（免）

(7）物業(yè)管理基金（占售價(jià)2%，物業(yè)出租，開發(fā)商支付，出售，買家支付）

(8）其他

12、不可預(yù)見的費(fèi)用

不可預(yù)見費(fèi)用包括儲(chǔ)備金（不包括提價(jià)儲(chǔ)備金）、基礎(chǔ)或其他額外工程不可預(yù)見的額外費(fèi)用，以及不可預(yù)見的自然災(zāi)害。它是根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和上述成本估算的準(zhǔn)確性，以上述成本之和為基數(shù)，按3%-5%計(jì)算。

如果項(xiàng)目在開發(fā)完成后租賃或擁有，還應(yīng)估算以下成本：

13、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

營(yíng)業(yè)費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間發(fā)生的各項(xiàng)營(yíng)業(yè)費(fèi)用。主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。

14、維修費(fèi)用

維修費(fèi)用是指出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期間發(fā)生的材料消耗和維護(hù)費(fèi)用。