日前，浙江省寧波市江北應家保障房1期2#地塊一片忙碌景象，建筑工人們做承臺、扎鋼筋，趕工推進民生工程建設。
胡學軍攝（人民視覺）
重慶市沙坪壩區持續加大對老舊小區改造力度，優先解決水、電、路、氣等基礎設施老化問題，讓老舊小區“舊貌換新顏”。圖為沙坪壩區陳家橋街道完成房屋主體改造的重慶虎溪電機廠家屬小區。
孫凱芳攝（人民視覺）
“預約還款的人多，需要等一陣子”“以前排隊等銀行放貸，現在排隊等著還貸”……最近，全國多個城市出現購房者“提前還貸”現象。
“手里有錢，提前還貸”本屬房地產市場中的正常現象，但為啥近期較為集中？這對貸款方、銀行來說有何利弊？如何判斷是否應該提前還款？記者進行了采訪。
部分購房者希望提前還款
“我去年底提前還了一筆25萬元的房貸，現在每個月月供大概能減少1000多元，整體利息能省下十幾萬元。”家住天津的陳爽是“提前還貸潮”中的一員。去年底還完款后，她又給自己定了一個“小目標”：繼續攢錢，每隔一段時間就提前還一筆房貸。
眼下，“提前還房貸”成了社交平臺上的熱詞。北京一家國有大行支行工作人員告訴記者，從去年下半年開始，來咨詢提前還房貸的購房者明顯增多，今年以來更是增加了不少，“其中一些客戶已經多次申請提前還貸”。
購房者為啥扎堆申請提前還房貸？
有的是為了縮短貸款年限。前年在上海購置了一套房產的李先生最近準備向銀行申請提前還貸，“我用銀行APP上的‘貸款計算器’大致算了算，如果今年8月前能提前還70萬元貸款，那么我原本30年期的貸款就可以提前12年還完。”他說。
有的希望減輕月供壓力。“提前還貸后我的還款年限雖然沒有減短，但月供壓力確實能小一些。我打算這幾年置換一套房產，到時候手里的本金也能多一點，不用承擔太重的利息負擔。”陳爽說。
還有的購房者把提前還貸看作新的投資手段。來自重慶的許莎莎最近提交了一筆提前還貸申請，她告訴記者：“前幾年手里有積蓄時我會買一些理財產品，但去年以來理財、基金等產品收益都不太理想，甚至跑不過房貸利率，索性提前把房貸還了，也算是一種投資。”
“提前還貸”在購房群體中流行開來，但申請還款似乎“沒那么容易”。采訪中，部分購房者說：“去年還可以在線上還款，今年只能到線下申請了”“我1月份提交的申請，個貸經理說要排到幾個月之后了”……
據銀行工作人員解釋，提前還貸“排長隊”一方面是由于春節前后相關業務堆積，另一方面，大量申請導致部分支行提前還款額度緊張，只能排隊辦理。
“對銀行來說，購房者扎堆提前還房貸可能會對資金穩定性造成影響。”中國人民大學中國資本市場研究院聯席院長趙錫軍說，比如一些本應五六年甚至更長時間收回的住房貸款在短期內大量、密集收回，雖然保障了銀行現金回流，但也影響了銀行的利息收益，因此出現了提前還貸“熱”與“難”并存的現象。
房貸利率下行是主要原因
提前還房貸，除了居民本身資產配置規劃、理財產品收益不理想等原因，房貸利率的持續下行是重要的助推因素。
2022年以來，國內1年期和5年期LPR（貸款市場報價利率）屢次下調，帶動多地房貸利率持續下行。“房貸利率政策會影響到商業銀行和客戶之間通過協商確定的具體利率，具體利率直接關系到月供的多少。”中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾介紹。去年9月末，中國人民銀行和銀保監會發布通知，明確在符合條件的城市，政府可自主決定在2022年四季度階段性放寬新發放首套房貸利率下限。政策出臺后，一些城市政府積極作出相應調整，帶動了新發放房貸利率有所降低。“根據我們掌握的數據，2022年12月份新發放個人住房貸款利率全國平均為4.26%，和2021年12月同比下降1.37個百分點，這是2008年有統計以來的歷史最低水平。”鄒瀾說。
貝殼研究院發布的數據顯示，截至今年1月31日，其監測的103個城市中，首套房利率低于4.1%的城市共30個，而1月16日該統計數據僅為19個。具體來看，有2個城市首套房利率為4.0%，4個城市利率為3.95%，9個城市為3.9%，11個城市為3.8%，另有4個城市首套房利率為3.7%，為目前全國商貸利率最低水平，分別是廣西南寧、廣東珠海、湖南株洲和湖南常德。
“對原本在利率高位貸款買房的消費者來說，房貸利率不斷下調，刺激其轉為較低利率還貸的意愿強烈，這成了近期‘提前還貸潮’興起的主要原因。”趙錫軍說。
從具體還貸模式看，此前房貸利率“換錨”也是此輪“提前還貸潮”的誘因之一。“當初存量貸款利率轉換時，購房者可以選擇固定利率或基于LPR的浮動利率貸款。對于以固定利率還貸的購房者來說，伴隨房貸利率持續下行，存量房貸和新增房貸之間產生較大利差，是當前人們扎堆還貸的一個重要原因。”首都經濟貿易大學教授趙秀池說，“但多數人選擇提前還貸，并不是一次性還清后不再借貸，而是為了轉為更低利率進行貸款，既反映出存量貸款利率轉換時存在的問題，也是當前房貸利率和企業經營貸倒掛的表現。”
持續提振住房消費信心
為刺激住房消費，目前多地房貸利率處于較低水平。面對低位利率，購房者到底要不要提前還貸？業內人士認為，“跟風”還貸并不可取，要根據自身情況理性分析。
據介紹，如果是等額本息的還款方式，前期主要是償還利息，后期利息占比減少、貸款本金占比增加，當還款期數已經過半，提前還貸的收益就不大了。如果是以等額本金的方式還貸，每個月需還利息可能遞減，那么在還款周期的前1/3提前還貸會更劃算。
“購房者是否選擇提前還貸，應該理性考慮轉換成本能否覆蓋原本房貸利率和現行利率還貸之間的利差，具體包括轉換貸款方式所需的手續費、部分購房者可能面臨的罰息等費用。”趙錫軍說，“面對‘扎堆還貸’，銀行的利息收益會受到一定影響，但是從長遠的穩定客戶等角度來看，應該盡量依規滿足購房者需求。”
在趙秀池看來，購房者是否提前還款應根據自身貸款合同作具體分析。“如果目前的存量貸款選擇的是以基于LPR的浮動利率借貸，其合同利率自然會隨LPR下降而下降，對于貸款利率本就處于較低水平的購房者來說，提前還款意義不大。如果是以固定利率貸款，但之前的存量貸款享受了首套房的利率折扣，提前還款后再申請貸款不能執行首套房利率、按二套房利率上浮的，提前還款就不劃算了。”
房貸利率的持續下行也刺激部分地區住房市場呈現了一定回暖跡象。根據貝殼研究院統計，今年1月，貝殼50城二手房價格指數環比上漲0.2%，是自2021年8月連續17個月環比下跌以來首次止跌，也帶動了同比跌幅收窄。分城市看，50城中約六成城市二手房價格止跌，覆蓋京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝等重點城市群。
在業內人士看來，房貸利率下行等住房市場利好政策的出臺，在滿足剛需和改善性住房需求方面發揮了重要作用，也體現了國家“房住不炒”的總體定位。“當然也要看到，多數消費者在面對低位房貸利率時選擇了還款而非消費，說明市場信心有待進一步提振。接下來要持續驅動房價位于合理區間，推動相關交易成本降低，以保障各類剛需、改善性需求轉為有效需求。”趙錫軍說。
中央財經委員會辦公室有關負責人表示，今年在繼續滿足房地產行業合理融資需求的同時，將著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求。目前，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。同時，結合落實生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問題。合理增加消費信貸，支持住房改善等消費。
