隨著今年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道，日益嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)壓力正在壓著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的神經(jīng)。
一項(xiàng)對(duì)139家A股上市房企中報(bào)的研究發(fā)現(xiàn)，由于市場(chǎng)突然降溫導(dǎo)致銷(xiāo)售收入銳減，現(xiàn)金支出持續(xù)上升，平均凈負(fù)債房地產(chǎn)上市公司納入統(tǒng)計(jì)比例接近100%。其中，大型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率保持穩(wěn)定，
但中小房企平均凈負(fù)債率接近120%，短期債務(wù)償債能力持續(xù)惡化。不少中小房企面臨巨大的償債壓力。
萬(wàn)科總裁于亮曾說(shuō)過(guò)，每當(dāng)市場(chǎng)陷入困境時(shí)，誰(shuí)的財(cái)務(wù)狀況越好，誰(shuí)就越容易拿到錢(qián)。對(duì)于那些資金鏈比較緊的房企來(lái)說(shuō)，“以債還債”的生存方式已經(jīng)難以為繼。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)杰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資正在放松，但只有實(shí)力雄厚、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的主流房企才能受益。對(duì)于那些財(cái)務(wù)狀況不佳的房企來(lái)說(shuō)房企凈負(fù)債率多少合適，把握住新房貸政策帶來(lái)的銷(xiāo)售窗口期，堅(jiān)持賣(mài)房還貸是上策。
中小企業(yè)凈負(fù)債率為119%
研究發(fā)現(xiàn)，自2012年底以來(lái)，139家A股上市房企的凈負(fù)債率一直保持上升趨勢(shì)。其中，2013年房地產(chǎn)企業(yè)大舉拿地，但凈負(fù)債率增幅相對(duì)溫和，從年初的66.28%上升到年初的77.66%年末僅增長(zhǎng)15.52個(gè)百分點(diǎn)；但今年上半年，盡管房企大幅減少征地，但凈負(fù)債率不降反升。截至上半年末，行業(yè)凈負(fù)債率上升22.30%至99.7%。
“在凈負(fù)債率大幅上升的背后，一方面是市場(chǎng)突然降溫，銷(xiāo)售回款大幅減少，而降價(jià)和零首付營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)一步減少了銷(xiāo)售回款。 ”某研究中心分析師朱一鳴告訴《大家日經(jīng)》記者，另一方面，企業(yè)剛性支出持續(xù)上升，主要是由于去年公司獲得大量土地后需要快速周轉(zhuǎn)，典型房企今年加大建設(shè)力度，導(dǎo)致工程和員工傭金支出持續(xù)攀升。
從今年上半年融資情況分析，139家A股房企融資現(xiàn)金流入4675億元，同比增長(zhǎng)38%。其中，“招寶萬(wàn)金”共募集資金1032億元，同比增長(zhǎng)25%，增速較為溫和；但其余中小房企融資額為3642億元，同比增長(zhǎng)42%。最終結(jié)果是，《招寶萬(wàn)錦》的凈負(fù)債率為61.6%，與2011年底的峰值相當(dāng)，但中小房企的凈負(fù)債率卻有飆升至119. 3%，創(chuàng)歷史新高。
“去年個(gè)別房企搶地大手筆，今年面臨大量建設(shè)和土地支出。為此，上半年融資額同比大幅增加——上半年，中糧地產(chǎn)、金融街等部分房企擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)，融資額同比分別增長(zhǎng)294%和196%。朱一鳴表示，由于中小房企的大量債務(wù)更多用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和償還土地款，而不是償還舊債，導(dǎo)致其凈負(fù)債率攀升至高風(fēng)險(xiǎn)。主要原因。
當(dāng)然，高凈負(fù)債率并不能充分體現(xiàn)房企的償付能力和資金鏈安全。歐陽(yáng)杰告訴記者，短期償債能力也是一個(gè)很重要的指標(biāo)。一些大型房地產(chǎn)公司雖然凈負(fù)債率較高，但大多為長(zhǎng)期負(fù)債，賬面現(xiàn)金足以彌補(bǔ)短期負(fù)債，不會(huì)引發(fā)資金鏈。危機(jī)四伏。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至上半年末，139家A股房企一年內(nèi)到期的短期債務(wù)達(dá)到4098億元，同比增長(zhǎng)22%，創(chuàng)歷史新高從年初開(kāi)始，現(xiàn)金短期負(fù)債率僅為0. 87，這意味著越來(lái)越多的房企手頭沒(méi)有足夠的現(xiàn)金來(lái)償還短期債務(wù)。
其中，“招寶萬(wàn)金”的短期負(fù)債較年初僅小幅增長(zhǎng)2%，短期現(xiàn)金負(fù)債率為1.51，尤其是短期-龍頭萬(wàn)科長(zhǎng)期現(xiàn)金負(fù)債率高達(dá)1.92。大型房地產(chǎn)公司沒(méi)有短期資金壓力。但中小房企短期負(fù)債增長(zhǎng)28%，導(dǎo)致現(xiàn)金短期負(fù)債率持續(xù)下降，創(chuàng)2009年以來(lái)新低。部分中小房地產(chǎn)企業(yè)較上季度大幅下滑。例如，融安地產(chǎn)一季度末跌76%至0.44，世紀(jì)興源一季度末跌68%至0.38。嘉開(kāi)誠(chéng)一季度末跌54%至0.19，同類(lèi)公司短期償債壓力較大。
蘭德咨詢總裁宋彥青指出，雖然部分房企凈負(fù)債率較高，短期負(fù)債占比較高，但如果主要是向大股東借債（較容易延期）還款），即使不是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也很高，典型的企業(yè)如越秀地產(chǎn)、魯商地產(chǎn)等國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)。
營(yíng)業(yè)額和庫(kù)存指標(biāo)均惡化
“一個(gè)快速成長(zhǎng)的房地產(chǎn)公司通常購(gòu)買(mǎi)大量土地，負(fù)債率很高，因此負(fù)債率指標(biāo)很高，但這并不意味著該公司風(fēng)險(xiǎn)很高。”再德咨詢總裁宋松 在延慶看來(lái)，只要高負(fù)債率的公司有高周轉(zhuǎn)率作為保障，只要銷(xiāo)售端沒(méi)有大問(wèn)題，幾乎不存在資金鏈斷裂的擔(dān)憂。融創(chuàng)中國(guó)等典型企業(yè)。
但據(jù)蘭德咨詢研究，受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，上半年139家A股上市房企換手率指標(biāo)均出現(xiàn)不同程度惡化。以總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為例（指標(biāo)越高周轉(zhuǎn)率越快），今年上半年，周轉(zhuǎn)率超過(guò)0.3的房企只有1家, 2011-2013 年同期分別為 10 次和 4 次。 3房3房，但今年上半年的成交率低于0.2，比去年多了6。研究發(fā)現(xiàn)，截至今年上半年末，139家A股房企庫(kù)存周轉(zhuǎn)率為0.09，同比下降15%。
營(yíng)業(yè)額放緩導(dǎo)致行業(yè)庫(kù)存繼續(xù)攀升。數(shù)據(jù)顯示，截至上半年，139家A股房企庫(kù)存達(dá)到2.12萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25%，較年末增長(zhǎng)5%第一季度。其中，大型房企庫(kù)存積壓并不明顯，“招寶萬(wàn)金”庫(kù)存較一季度末僅小幅增長(zhǎng)1%，但部分中小房企庫(kù)存顯著增加。 22%，迪馬股價(jià)同比上漲126%，環(huán)比上漲68%，泰禾集團(tuán)環(huán)比上漲26%。
值得注意的是，部分中小房企的庫(kù)存消化周期明顯增加。萬(wàn)通地產(chǎn)同比增長(zhǎng)465%至54.49個(gè)月，京投銀泰同比增長(zhǎng)349%至186.55個(gè)月，泰禾集團(tuán)增長(zhǎng)162 % 同比至 30.77 個(gè)月。
“無(wú)論未來(lái)市場(chǎng)行情是好是壞，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)只屬于降價(jià)到位的房企。”在朱一鳴看來(lái)，如果很多房企還不愿意像上半年那樣降價(jià)，恐怕銷(xiāo)量還是很難實(shí)現(xiàn)的。改進(jìn)。銷(xiāo)售收入不佳對(duì)眾多中小房企來(lái)說(shuō)是致命的：在巨大的資金壓力下，中小房企將不得不求助于成本更高的融資渠道，一些財(cái)務(wù)不穩(wěn)定的高負(fù)債企業(yè)很可能會(huì)陷入還本付息、資金流失的惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂。
光耀地產(chǎn)因資金鏈危機(jī)而破產(chǎn)的傳聞，反映了大部分中小房企的生存狀況。據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，截至2013年底，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法人總數(shù)約4.2萬(wàn)家，較2010年減少36.6%，近三年累計(jì)下降1/3以上。 3、過(guò)去五年，半數(shù)以上的房企“消失”。 2008年，數(shù)據(jù)為8.80,000。
宋延慶指出，危險(xiǎn)與否房企凈負(fù)債率多少合適，取決于短期和長(zhǎng)期償債能力。 “一般來(lái)說(shuō)，如果速比低于0.4，負(fù)債增速同比超過(guò)50%，銷(xiāo)售增長(zhǎng)目標(biāo)超過(guò)30%，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低于0.2、每年的利息費(fèi)用會(huì)高于同期，凈利潤(rùn)是差不多的，一旦市場(chǎng)波動(dòng)較大，這類(lèi)公司資金鏈斷裂的可能性比較大。”宋彥青告訴記者，在所有上市的房地產(chǎn)公司中，這樣的公司有十幾家。
“雖然國(guó)內(nèi)融資大門(mén)正在打開(kāi)，但只有財(cái)務(wù)狀況良好的房企才能分得一杯羹。”歐陽(yáng)杰認(rèn)為，對(duì)于大多數(shù)財(cái)務(wù)狀況惡化的房企來(lái)說(shuō)，“以債還債”的發(fā)展模式是不可持續(xù)的，唯一的出路就是通過(guò)積極的銷(xiāo)售策略將資金拉回來(lái)。未來(lái)幾年，賣(mài)房還貸將成為房企的常態(tài)。
