簡介
從2016年930新政開始，在兩年多的嚴格調控下，樓市調控成效顯著，全國樓市整體降溫 顯然，房地產已經告別了黃金時代，迎來了白銀時代。房地產企業的利潤在不斷縮小，正逐步從高利潤時代向微利時代轉變。在當前行業發展不樂觀的背景下，房企競爭激烈，馬太效應越來越明顯。 TOP100房地產企業的資產蛋糕不斷擴大。 2019年上半年，中國恒大總資產突破2萬億元。
此外，2019年一季度，房企融資延續2018年底的回暖態勢，融資出現“小春”，融資規模達到近三年來的最高峰。相對寬松，房企大幅擴大發債規模，使得房企面臨當前償債高峰。在整體融資動作加速的同時，債務規模也在不斷擴大。
因此，考慮到總負債過多可能帶來的總資產虛增問題，我們對房地產公司的總資產和凈資產進行了調查。
一、總資產規模持續增長，
50%以上的資產集中在TOP15地產公司
總資產
指經濟實體擁有或控制的能夠帶來經濟利益的所有資產，等于凈資產和總負債之和。
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在“有房不炒”觀念不斷深入，政策調控不斷收緊的影響下，房地產企業在行業調整期仍能把握城鎮化、城鎮化。結構性發展機遇，榜單數據顯示，與2018年TOP100房企總資產61萬億元相比，2019年上半年房企TOP100總資產為2 2.86萬億元，增加2.25萬億元，同比增加10.92%。可以看出，2019年上半年，TOP100房企企業資產總額持續增長。
按總資產梯次劃分，總資產超過1萬億元的房地產公司有4家。中國恒大總資產仍居首位，2019年上半年首次破2萬億元，同比增長11.63%；綠地控股2018年底總資產10365億元進入萬億行列，但2019年上半年總資產10018億元，減少347億元。
總資產在5000億到1萬億元之間的房地產公司有6家，比2018年增加了1家；其中，招商蛇口總資產首次突破5000億元，中海發展總資產增幅最大，達到23.37%，目前總資產7840.01十億。融創和龍湖的總資產也快速增長，分別增長了21.43%和20.34%。
總資產在1000億-5000億范圍內的房企數量大幅增加，較2018年上半年增加6家，其中增幅前三為合生創集團、新城控股、中駿集團，均上漲約28%，分別為28.53%、28.16%、28.00%。截至目前，總資產超過1000億元的房地產公司已達58家。
值得注意的是，榜單總資產的50%以上集中在TOP15房企，TOP15房企總資產合計12.89萬億，占比前 100 名總資產中的 52.。 @6.37%，房地產行業的資產分布越來越集中。
二、頭部效應明顯，房企負債規模增加
凈資產指標是企業股東權益的反映，消除了負債的影響，避免了因負債總額過高而人為抬高資產總額。也可以用來衡量企業的規模。
凈資產
指企業擁有的、可以自由處置的資產，即所有者權益或權益資本。
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2019年上半年，TOP100房地產企業總凈資產4339家4.57億元，其中恒大345家2.93億元，是唯一一家房地產企業公司凈資產超過3000億元，位列百強榜首。榜單顯示，凈資產超過1000億元的公司有10家，占據榜單前十萬億房企，總凈資產18060億元，約占總價值的41.62%前 100 名的名單。此外，TOP10均價1806億元，TOP91-TOP100房企10家均價374億元，TOP100整體均價434億元，超過均值的有29家，表現明顯頭部效果。
與2018年相比，2019年上半年TOP100房地產公司凈資產增長率為7.61%，低于10.91% TOP100房企資產增速顯示，房企負債規模有所增加，主要是因為2019年上半年出現了一個短期融資“小春天”，為應對隨后的償債高峰期，部分企業不得不再次借款。為償還舊債，負債增加間接導致凈資產增長率下降。例如，在凈資產TOP10房地產公司中，總資產增速大于凈資產增速的房地產企業有7家。其中，中海地產兩者增速差距最大。總資產增速比凈資產增速高1<@6.34%。憑借央企優勢，中海地產擁有充裕的現金儲備和低成本的融資渠道。負債水平常年處于行業低位，但2019年上半年總負債41.42.66億，增幅較高，增幅約9.與 2018 年底相比為 51%。
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三、整體債務會增加而不是減少，
中小房企凈負債率居高不下
凈負債率
是反映資產結構的指標；凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/凈資產，
計息負債為短期借款、一年內到期的長期借款、長期借款、應付票據和應付債券之和。
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基于即將到來的償債高峰，不少房企選擇主動降杠桿降債。各種融資方式用于償還到期債務或置換即將到期的債務，但由于以新換舊，房企整體債務并未減少。 2019年上半年TOP100凈負債率榜單數據顯示，100家上市房企平均凈負債率上升，從2018年的84.1%上升到2018年的98.@ 2019年6月>8%，平均漲幅約14.7個百分點，創歷史新高。凈負債率上升的原因主要是由于2018年底和2019年一季度的融資窗口期。在此期間，大部分房企為了還款在此期間進行了一輪融資。債務和籌集資金。融資方面，與此同時萬億房企，3、4月份土地市場也火熱，房地產企業加大拿地力度，使有息負債總額增幅大于現金增幅，導致房地產公司凈負債率上升。
100家房企中，TOP20凈負債率最高的房企大多為中小型房企。由于行業集中度提高和國家周期性政策調控，市場競爭更加激烈，這類房企對加速擴張和規模化的需求尤為強烈。再加上融資門檻不斷收緊，凈負債率居高不下。大型房企在玩高杠桿的同時，也有一定的現金流入，凈負債率一般不會太高。
●年報預計2019年中報季：
●房地產公司業績會2019年中報季：
●香港直播2019中期報告季：
