上市公司2016年年報(bào)披露工作告一段落。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，136家A股上市房企負(fù)債總額超過4.92萬億元，同比增加10139億元，同比增加2< @5.93%。也就是說，截至2016年底，A股上市房企平均負(fù)債362億元。
而這136家上市房企總資產(chǎn)6.37萬億元，同比增長24.76%，約為1.2個(gè)百分點(diǎn)遠(yuǎn)離負(fù)債的增長水平。此外，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，2016年，這136家上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.26%，而去年為76.55%，一年同比增長不到1個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是，《證券日報(bào)》記者注意到，A股136家房企中，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線的有32家，占比接近24%。此外，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的企業(yè)有45家，占比超過33%。
華泰證券房地產(chǎn)分析師謝浩宇認(rèn)為，高負(fù)債并不完全是壞事。根據(jù)其對34家典型房企資產(chǎn)負(fù)債等經(jīng)營數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，近兩年，這34家重點(diǎn)企業(yè)的資產(chǎn)擴(kuò)張規(guī)模相當(dāng)于過去8年的規(guī)模，其中債務(wù)擴(kuò)張貢獻(xiàn)了80%以上。
不過，易居研究院智庫中心研究主任閆躍進(jìn)對《證券日報(bào)》記者表示，2015年以來，鑒于公司債券成本較低，房企大規(guī)模發(fā)行萬億房企，這些債務(wù)尚未進(jìn)入集中還款期。這將是償還債務(wù)的高峰期。
近10%房企負(fù)債超千億元
據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，在136家上市房企中，87家公司總負(fù)債同比增加，占比64%。其中，負(fù)債在100億元以下的企業(yè)有72家，占比53%；負(fù)債在100億元至300億元的企業(yè)30家，占比22%；負(fù)債300億元至500億元的房地產(chǎn)企業(yè)8家，占比約6%；負(fù)債500億元至1000億元的公司14家，占比約10%；負(fù)債超過1000億元的房企12家萬億房企，占比9%。
具體來看，萬科、綠地控股和保利地產(chǎn)的負(fù)債分別超過3000億元、6689.97億元、6556.62億元和3498.95億元。據(jù)《證券日報(bào)》記者測算，12家1000億元以上的公司總負(fù)債為2.87萬億元，約占136家房企總負(fù)債的58%。
從資產(chǎn)負(fù)債率來看，不同企業(yè)的資本狀況存在差異。據(jù)《證券日報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，截至2016年底，資產(chǎn)負(fù)債率大于80%的房地產(chǎn)企業(yè)占比為24%，70%至80%之間的比例為23 %，以及 60% 和 70% 之間的比例為 20%。資產(chǎn)負(fù)債率最高的公司是*ST紫雪，高達(dá)98.7%。
值得注意的是，部分標(biāo)桿房企負(fù)債率小幅上升。據(jù)《證券日報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，截至2016年底，萬科A資產(chǎn)負(fù)債率為80.54%，同比增幅不足3個(gè)百分點(diǎn)。此外，不少房地產(chǎn)公司的負(fù)債率在下降，包括招商蛇口、首開股份等公司。
但值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)的有息負(fù)債有所上升。截至2016年底，136家上市房企有息負(fù)債總額2.2萬億元，2015年同期1.83萬億元，占比45%年負(fù)債總額。和 47%。
總之，近兩年房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張，主要是高杠桿經(jīng)營的結(jié)果。對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，一旦企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻，銷售回款率將難以維持在高位，償債能力將一發(fā)不可收拾。屆時(shí)，過高的負(fù)債率將成為壓垮企業(yè)的救命稻草。
債務(wù)驅(qū)動的擴(kuò)張加劇
值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)的利息費(fèi)用率已經(jīng)連續(xù)4年下降，從2012年的7.3%下降到2016年的4.9%，下降了2.4個(gè)百分點(diǎn)，從趨勢上看，房企的負(fù)債綜合成本明顯提升。
但融資成本的降低，乃至債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，都無法改變房地產(chǎn)企業(yè)以債務(wù)驅(qū)動發(fā)展的高杠桿經(jīng)營模式。更重要的是，仍有ABS、永續(xù)債等表外融資未計(jì)入負(fù)債流入房地產(chǎn)行業(yè)。
謝浩宇表示，2016年A股房地產(chǎn)行業(yè)凈負(fù)債率為89.4%，34家重點(diǎn)房企為97%，低于2015年，但仍然是歷史第二高。2005年大幅增長約60%。此外，2015年至2016年，34家重點(diǎn)企業(yè)的有息債務(wù)擴(kuò)張規(guī)模甚至達(dá)到了2007年至2014年八年的總水平。
謝浩宇進(jìn)一步表示，如果將總資產(chǎn)的增長進(jìn)行拆分，可以分為債務(wù)擴(kuò)張、增發(fā)擴(kuò)股、利潤擴(kuò)張。在上述34家總市值占全部A股房企48%的重點(diǎn)房企中，2016年債務(wù)擴(kuò)張貢獻(xiàn)率為84%，高于2015年；擴(kuò)股貢獻(xiàn)3%，低于2015年；利潤擴(kuò)張貢獻(xiàn)了 13%，較 2015 年有所增加。
巧合的是，在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)股也采用了債務(wù)驅(qū)動、可擴(kuò)展的高杠桿經(jīng)營模式。申萬宏源分析師李紅指出，融創(chuàng)中國等10家在港上市的內(nèi)地房企的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這10家公司的平均凈負(fù)債率較年底的74%上升了5個(gè)百分點(diǎn)。 2015年至2016年底的79%。主要受融創(chuàng)中國拖累，2016年購地，凈負(fù)債率從76%飆升至208%；與此同時(shí)，以高分紅著稱的高杠桿開發(fā)商富力地產(chǎn)，凈負(fù)債率也高達(dá)168%。繼續(xù)上升至 175%。
另一方面，跌幅最大的三家公司包括碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)和保利地產(chǎn)，其凈負(fù)債率分別下降了39個(gè)百分點(diǎn)、25個(gè)百分點(diǎn)和20個(gè)百分點(diǎn)。絕對值方面，融創(chuàng)中國（208%）、富力地產(chǎn)（175%）和保利地產(chǎn)（108%）位列前三，華潤置地和中國海外的占比分別保持在24%和7%的低位。負(fù)債率是40%-70%的健康水平。
謝浩宇預(yù)計(jì)，2017年擴(kuò)債擴(kuò)股將受到明顯抑制，利潤擴(kuò)張將成為主流。因?yàn)樨?fù)債中的預(yù)收款擴(kuò)張會增加，這將轉(zhuǎn)化為利潤。
不過，嚴(yán)躍進(jìn)告訴《證券日報(bào)》記者，前兩年寬松的融資環(huán)境已經(jīng)過去。去年11月以來，房企融資環(huán)境趨緊，去杠桿力度加大。此外，今年的監(jiān)管政策全面加大。預(yù)計(jì)未來一年一度的償債高峰到來時(shí)，部分房企將無法承受資金壓力。
