【房地產】

近期，有關房地產稅提速的報道以及各地樓價下跌的跡象，讓房地產市場再次成為關注的焦點。中國經營報記者近日梳理上市房企資產負債率發現，上市房企資產負債率持續上升，創2005年以來18年新高。

此外，今年以來，許多行業的資產負債率下降是一個大趨勢。然而，房地產行業略有不同。不僅沒有下跌，反而一路上漲到了新高。為什么？

魯商置業負債率達94.35%，行業第一

上市公司半年報披露后，房地產行業的財務杠桿也浮出水面。 Wind數據顯示，截至今年6月30日，房地產行業資產負債率為79.46%，較一季度上升0.6個百分點，增幅與去年同期相比1.@ >44 個百分點，這是自 2005 年以來的最高記錄。

第一財經記者通過Wind數據查詢發現，按照Wind一級行業分類，共有148家上市房企進入統計。與房地產行業79.46%的平均負債率水平相比，有39家公司超過行業平均水平。其中，資產負債率最高的魯商地產達到94.35%；除魯商地產外，中南建設、云南城投、中交地產、新城控股等15家上市房企負債率均超過85%；榮盛發展、金科股份有限公司、華發股份有限公司等19家公司的負債率在80%到85%之間。

第一財經記者注意到，魯商置業的控股股東為山東省商業集團有限公司，最終控制人為山東省國資委。 9月4日，魯商地產發布公告稱，公司近日收到中國證監會通知，公司暫停非公開發行股票申請。據了解，2016年8月24日，魯商地產披露了2016年非公開發行方案，稱公司發行不超過4.19億股，募集資金總額不超過20億元。 20億元定增終止，讓負債率極高的魯商地產雪上加霜。

“企業的高杠桿或負債率，無非是在大規模擴張的過程中，借了更多的錢。”易居研究院智庫中心主任閆躍進介紹，2015-2016年，在融資成本較低的情況下房企凈負債率多少合適，房地產公司大規模發行公司債券，推高了資產負債率。我國房地產行業除了實行預售制度外，房屋竣工交付前產生的預售款也會形成金融負債。一般情況下，這筆預付款會隨著項目的竣工交付轉化為營業收入。

“萬寶綠金”四大領軍企業負債率均在75%以上

“萬寶綠金”四大龍頭資產負債率可作為行業參考，華商日報記者梳理發現，“萬寶綠金”四大龍頭的負債率黃金”都在75%以上。

中國商報記者注意到，今年上半年，銷售額超過1000億元的明星房企，大部分資產負債率都在80%以上。但扣除預收款項等部分，負債水平明顯下降。以資產負債率為84.7%的萬科A為例，剔除預收款和合同負債后，資產負債率為46.29%；綠地控股資產負債率為88.98%，扣除預收賬款后的負債率為56.29%。

其他幾家“招寶萬金”，保利地產上半年A股上市資產負債率為79.32%房企凈負債率多少合適，資產負債率剔除預收款后為43.55%；金地集團資產負債率為76.63%，扣除預付款項后資產負債率為48.17%。

此外，陜西本地上市房地產公司天地園資產負債率為86.48%，扣除預付款后的資產負債率為64. 82%。一位不愿具名的本地地產分析師認為，以天地園86.48%的負債率計算，在A股上市房企中排名前15位。 “這個資產負債率已經太高了，尤其是剔除預收賬款后，為64.82%，遠高于四大龍頭企業和行業的整體水平。 "

雖然高負債一直是“我國房地產行業的生存法則”，但項目開發需要大量資金投入，負債率的提升也成為企業擴張發展的基礎。然而，去年以來，房地產行業面臨自上而下、由內而外的去杠桿監管，房地產企業融資渠道受阻，融資成本持續攀升。統計數據顯示，2016年，國內房企發債成本約為4%~5%。 2017年已經是6%。到今年，融資成本可能達到7%~8%。

房地產行業或面臨周期性調整

今年房企還債高峰期也將趨于成熟。 “借新還舊是房企的常態選擇，但在融資渠道有限、負債率高的環境下，企業的財務周轉和融資能力將受到考驗。”西安交通大學管理學院特聘教授童鐵漢認為。

中銀國際研究報告指出，房企債務水平短期內預計不會明顯下降，但去杠桿進程已經啟動。在流動性收緊的背景下，銷售收入的重要性有所提升，行業擴張增速有望收窄。

今年上半年，大部分上市房企利潤回升，但地產大佬對未來發展趨于謹慎。在提到下半年的銷售策略時，不少房企開始強調“積極銷售”、“合理控制”、“把握節奏”、“強化差異化”、“減債”等關鍵詞，和“去杠桿”。

據科瑞測算，今年1-8月，從土地購銷比例來看，百強房企的土地投資普遍弱于去年，房企更加關注土地投資的強度，以保證現金流。

“降低房企的負債水平，無非是放慢擴張步伐，謹慎增加杠桿，引入戰略投資者。”浙江大學房地產研究院研究員夏強表示，房地產行業存在周期性變化。聚焦重點城市，放慢腳步，將成為未來房企布局的主要方向；而對于抗壓能力較弱的中小房企，可以通過促銷手段獲得銷售返利。

24家鋼鐵上市公司資產負債率分析

資產負債率是企業總負債與總資產之比。資產負債率通過計算負債占總資產的比例來反映企業長期償債能力的強弱，也是衡量企業所有者權益和債權人投資占企業總資產的比例的重要指標。企業是合理的。資產負債率與所有者權益占總資產的比例（簡稱所有者權益比例）有對應關系。

2015年一季度至2015年三季度，西南普鋼行業資產負債率為65.45%，同比下降0.3個百分點僅略低于2013年和2014年（見圖1），相比最好的一年（2008年資產負債率為58.27%）提高了7.18個百分點。

圖1 西南通用鋼鐵行業近8年資產負債率

24家鋼鐵上市公司2015年1-3季度資產負債率見圖2。僅有7家鋼鐵上市公司資產負債率指標優于行業平均水平。資產負債率低于50%的上市公司有3家，上市公司占比僅為50%至60%。上市公司1家，60%~70%的上市公司8家，70%~80%的上市公司6家，80%~90%的上市公司4家，即資產負債率介于20%之間的上市公司14家60%和80%，資產負債率低于60%高于80%。兩者都在40%~50%的范圍內，表明它們在資產結構上的領先優勢比較突出；韶鋼松山資產負債率超過90%，八一鋼鐵甚至超過100%。這兩家上市公司的資本結構已經失衡。 ，要通過扭虧、擴大股權規模等方式改善資本結構。連續三年資產負債率超過70%的上市公司有11家，其中8家資產負債率負債率連續三年超過75%，表明資本結構失衡不再是上市鋼鐵企業的個別現象，而是局部現象。

圖224家上市公司近三年資產負債率對比

根據圖2，2015年前三季度，沙鋼、杭鋼、山東鋼鐵、新興鑄管、馬鋼、新鋼、包頭7家上市公司資產負債率接近3。除包鋼股份外，其他6家上市公司資產負債率連續兩年下降； 2015年前三季度，寶鋼股份、鞍鋼股份等12家上市公司資產負債率創近三年新高。其中，武鋼、鋼鐵股份有限公司 本鋼中板等9家上市公司資產負債率連續2年上升。南山鋼鐵、靈山鋼鐵、韶鋼、八鋼4家上市公司資產負債率在70的基礎上基本持續上升%。達到80%以上，說明這四家上市公司的資本結構有持續失衡的趨勢。