注：行情下行，頭部放緩，資金趨緊。房企半披露行情接近尾聲，房企對于寒冬和未來，或誠懇或冠冕堂皇的回答；，如何活得更好，是擺在大家面前的共同問題。不同的是，每間房子都有不同的護城河寬度和深度。

隨著中報的密集披露，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)狀況已經(jīng)浮出水面。作為資本密集型行業(yè)房企凈負債率多少合適，房地產(chǎn)歷來是為數(shù)不多的買賣雙方可以同時使用杠桿的行業(yè)之一。在買方市場杠桿率不斷被擠壓的今天，賣方市場也就是開發(fā)商級別的杠桿率卻在不斷上升。

根據(jù)Wind和房企發(fā)布的2019年半年報統(tǒng)計，記者發(fā)現(xiàn)，截至發(fā)稿時，已披露半年報的房企TOP 30中，近70%資產(chǎn)負債率超過80%，有的甚至攀升至95%；更能反映房企杠桿水平的凈負債率，已成為業(yè)內(nèi)“不可告人的秘密”。越來越多的公司選擇在其半年報中避開這些數(shù)據(jù)；相比之下，開發(fā)商的現(xiàn)金流惡化。在行業(yè)進入寒冬之際，之前一直在杠桿擴張的房企深知降杠桿的重要性。不拿地，慢慢拿地，快速還錢，成了最好的選擇。

總體可控：部分企業(yè)存在流動性壓力

截至發(fā)稿，房地產(chǎn)行業(yè)半年報尚未完全披露。因此，根據(jù)中國指數(shù)研究院早前發(fā)布的《2019年上半年品牌地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》，前30名企業(yè)股權(quán)金額的門檻為365億。元。為了解2019年上半年較為優(yōu)秀的房企負債表現(xiàn)，北京商報記者對榜單前30位房企的負債數(shù)據(jù)進行了統(tǒng)計。

截至8月26日，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，TOP 30房企中共有19家房企發(fā)布中報，其中13家房企資產(chǎn)負債率超過80%，占比6% 8.42%；2家房企突破90%大關(guān)：中梁控股（02772)，上市僅一個多月就達到95.25%，融創(chuàng)中國（0191<@位于地產(chǎn)公司第一陣營的8))，2019年上半年資產(chǎn)負債率為90.84%，

榜單中資產(chǎn)負債率在80%以下的TOP 30公司有7家，分別是中國海外發(fā)展、華潤置地（01109)、龍湖集團（00960)、綠城中國（00960)） 03900)).>、遠洋集團（03377)、雅居樂地產(chǎn)、洛根地產(chǎn)（03380)，其中，中國海外地產(chǎn)，曾被稱為作為過往的“凈利潤之王”，延續(xù)了一貫的“優(yōu)秀學(xué)生”作風(fēng)，資產(chǎn)負債率僅為60.07%。

在房地產(chǎn)行業(yè)，資產(chǎn)負債率一直被視為評價房地產(chǎn)企業(yè)負債水平的綜合指標。由于前期投入大房企凈負債率多少合適，資產(chǎn)負債率低，無法發(fā)揮良好的財務(wù)杠桿作用，導(dǎo)致企業(yè)融資成本較高；資產(chǎn); 過高的負債率會給公司帶來更大的財務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致公司償付能力減弱，甚至可能導(dǎo)致公司資不抵債，最終破產(chǎn)。業(yè)內(nèi)普遍將80%作為房企資產(chǎn)負債率的警戒線，85%為紅色警戒線。

現(xiàn)實也表明，在融資方面，如果房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率超過85%，很有可能會因為負債過多而被排除在外。國家發(fā)改委此前印發(fā)的《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進一步增強企業(yè)債券服務(wù)實體經(jīng)濟能力的通知》中提到，營業(yè)收入超過300億元的企業(yè)在建支持工業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債融資。其中，對房地產(chǎn)企業(yè)的要求是總資產(chǎn)1500億元以上，營業(yè)收入300億元以上，行業(yè)資產(chǎn)負債率不超過重點監(jiān)管線；

“一般來說，開發(fā)商85%的資產(chǎn)負債率數(shù)據(jù)是可以容忍的，但有些企業(yè)超過了這個指標，在一定程度上可能存在運營安全問題。這類企業(yè)要警惕支付壓力，一旦銷售增長不可持續(xù)，就有將是流動性壓力，”易居研究院智庫中心研究主任嚴躍進提醒。

凈負債率：半數(shù)房企回避

天津松江（3.32 -0.60%，診斷股）517.67%位居榜首

除了資產(chǎn)負債率，另一個開發(fā)商更不愿提及的負債數(shù)據(jù)也在上升。

所謂凈負債率是（有息負債-貨幣資金）/凈資產(chǎn)，其中有息負債是短期借款、一年內(nèi)到期的長期借款、長期借款、應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付債券。本計算公式中剔除了預(yù)售房款的影響。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月26日，100多家房地產(chǎn)開發(fā)上市公司集體披露了半年度或中期業(yè)績報告，其中近半數(shù)未披露凈負債率。從公布凈負債率數(shù)據(jù)的房企來看，包括金融街（7.75+2.11%，診斷股）、北京城建（7.32+0.14%，診斷股）、華發(fā)股份（7.32-1.21%，診斷股）、藍光地產(chǎn)等21家公司凈負債率超過100 %。

天津松江以517.67%的凈負債率位居高負債房企榜首；華遠地產(chǎn)（2.44 +0.00%，診斷股）（257.55%），天地園（3.61 +0.28%，診所）（275.2%）、嘉凱市（6.@ >53 -0.31%，診斷股）（213.91%）等均超過200 %; 華發(fā)股份有限公司（198.44%）、珠江實業(yè)（3.80 -0.52%、臨床股）（193.76%）、格力房地產(chǎn)（5.01 +0.00%，診所股）（189.21%）等公司也都接近200%。

上述資產(chǎn)負債率是總負債除以總資產(chǎn)的概念，也是房地產(chǎn)公司中期報告對外發(fā)布時基本披露的衡量企業(yè)負債水平的指標。原則上，房企總負債越高，資產(chǎn)負債率越高。

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)實行預(yù)售制度，房屋竣工交付前產(chǎn)生的預(yù)售款會形成金融負債，但這部分負債不需要支付利息，最終將隨著項目的竣工交付轉(zhuǎn)化為結(jié)算收入。因此，行業(yè)在衡量房企真實負債時，需要排除預(yù)售房款對總負債的影響。因此，業(yè)內(nèi)一致認為，總負債和資產(chǎn)負債率并不能真正反映房地產(chǎn)公司的負債情況。相比之下，房企很少披露的凈負債率（凈借款率）更能直觀地反映房企的財務(wù)結(jié)構(gòu)。

事實上，由于房地產(chǎn)行業(yè)的資本密集性，整個房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著高負債的局面，甚至一些快速成長的房地產(chǎn)公司也設(shè)定了“降低凈負債率”的目標。 100%”，但更多房企不披露凈負債數(shù)據(jù)，部分房企選擇在財務(wù)報表上“拼命”，用高財務(wù)杠桿掩蓋高負債的事實。

房地產(chǎn)企業(yè)凈負債率居高不下，意味著企業(yè)經(jīng)營安全風(fēng)險在一定程度上增加。業(yè)內(nèi)人士認為，在行業(yè)調(diào)整期，過去擴張激進、征地成本高、融資渠道狹窄的中小房企抗壓能力較弱。成本將給房地產(chǎn)公司帶來巨大壓力。在當(dāng)前低迷的市場環(huán)境下，包括萬科、碧桂園（02007)）在內(nèi)的多家龍頭房企也頻頻表態(tài)，將減債促還款作為企業(yè)發(fā)展的重中之重。

“房地產(chǎn)企業(yè)的高負債規(guī)模與行業(yè)本身有關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的高額資金投入，要求其在融資上尋求新的動力，也與近期資金趨緊有關(guān)?！?晏躍進說道。

現(xiàn)金流：唯一正面的房地產(chǎn)龍頭公司是萬科和碧桂園

就像一枚硬幣有兩面一樣，高額債務(wù)對公司的影響也是利弊兼?zhèn)洹Ｔ谑袌龌鸨褪袌鰬K淡的時期，高負債和擴張的房企面臨著兩種截然相反的局面。

有業(yè)內(nèi)分析人士表示，房地產(chǎn)是一個高杠桿行業(yè)，高杠桿決定了房企能否做大做強。該行業(yè)一直是杠桿擴張的典型例子。近年來很多房企在第一陣營的快速發(fā)展，也印證了這一點。福建、廣東的一些房企更是“高負債、高發(fā)展”。清楚的情況。另一方面，如果外部融資不暢、內(nèi)部銷售放緩、行業(yè)高周轉(zhuǎn)，尤其要警惕償債高峰給房企帶來的財務(wù)壓力。

判斷房企負債率是否合理，業(yè)內(nèi)人士認為，首先要明確判斷的角度。債權(quán)人最關(guān)心的是能否按時收回本息，希望負債率越低越好。股東關(guān)心的是借貸成本。當(dāng)所有資本的收益率高于借貸利率時，負債率越大越好，反之亦然。從經(jīng)營者的角度來看，如果債務(wù)過大，超出債權(quán)人的承受能力，企業(yè)將無錢可貸；如果不借債，則說明企業(yè)利用債權(quán)人進行經(jīng)營活動的能力不足。所以，

目前，能否把握好規(guī)模與負債之間的利潤平衡，已成為高負債房企面臨的一大挑戰(zhàn)?，F(xiàn)金流是否充足，直接決定了房地產(chǎn)公司能否生存下去，能否更好地生存下去。據(jù)梳理，目前現(xiàn)金流為正的龍頭房企只有萬科和碧桂園。其中，萬科2019年上半年實現(xiàn)正現(xiàn)金流，達88.6億元，去年上半年為負；碧桂園今年上半年的經(jīng)營現(xiàn)金流也保持正數(shù)。.

“把錢搶回來”也開始越來越頻繁地出現(xiàn)在房地產(chǎn)公司的公開聲明中?；蛟黾尤谫Y，或加速盈利，或減少開支等“玩法”，陸續(xù)被房企解讀為降低負債率。在資金鏈緊張的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)不得不減少甚至?xí)和Ｕ鞯?，以減少現(xiàn)金支出。比如8月初，富力就宣布“下半年暫停征地”。融創(chuàng)董事長兼執(zhí)行董事孫宏斌在日前召開的中期業(yè)績發(fā)布會上也表示，“下半年基本沒有征地目標”。

“目前，整個行業(yè)都在呼喚‘減債穩(wěn)現(xiàn)金’，對于單個企業(yè)來說，減債和規(guī)模沖刺目標的降低，不足以影響公司在行業(yè)中的規(guī)模地位。恰恰相反，正是因為整個行業(yè)采取了相同的發(fā)展戰(zhàn)略，可見當(dāng)前的政策環(huán)境和市場環(huán)境對涉案企業(yè)有著相似的激勵作用?！?和碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，在市場低迷時期，為確保公司在市場波動期間平穩(wěn)過渡，保持合理減負債和穩(wěn)定現(xiàn)金流。