本報(bào)訊（記者 王小兵 通訊員 王璇 邱銳）二手房交易過程中，在房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至買方名下前，賣方突然死亡并就房屋歸屬已立遺囑，這會(huì)影響房屋正常過戶嗎？買方應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)自身權(quán)益？近日，姑蘇區(qū)人民法院就受理了這樣一起特殊的房產(chǎn)買賣案。

王大叔與李阿姨是夫妻關(guān)系。王大叔與其前妻生育有王甲、王乙兩個(gè)女兒，李阿姨與其前夫生育有葛某一個(gè)女兒，其與王大叔于2000年結(jié)婚后，王大叔與葛某形成繼父母與繼子女的關(guān)系。2021年5月16日，王大叔與陳先生簽訂《拆遷安置房買賣合同》，約定王大叔將位于某小區(qū)房屋及車庫出售給陳先生，總房款為70.6萬元。因案涉房屋為拆遷安置房，尚未辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，約定由出賣人及時(shí)報(bào)送辦理房產(chǎn)證資料，并在拿到產(chǎn)權(quán)證后，及時(shí)通知買受人辦理產(chǎn)權(quán)過戶。合同簽訂后，陳先生已付購房款68.6萬元，還有2萬元尾款待過戶后支付，王大叔將案涉房屋交由陳先生裝修入住。

2022年9月21日，王大叔突然去世。9月27日，案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記至王大叔、李阿姨名下。后因王大叔繼承人之間的矛盾以致案涉房屋無法過戶，陳先生訴到法院，要求李阿姨、葛某、王甲、王乙配合其辦理過戶手續(xù)，并賠償其損失。李阿姨、葛某共同辯稱，同意配合過戶，但不同意賠償損失，且王大叔去世前在2022年8月31日訂立過遺囑，兩套房子都由李阿姨獨(dú)自繼承。王甲、王乙表示不認(rèn)可遺囑中的兩套房屋給李阿姨，也不同意配合案涉房屋的過戶。

姑蘇區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，陳先生與王大叔簽訂的拆遷安置房買賣合同系各方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，各方均應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行。本案中，除尾款外陳先生已按約支付了購房款，王大叔、李阿姨在取得產(chǎn)證后應(yīng)當(dāng)按約協(xié)助陳先生辦理案涉房屋的過戶手續(xù)。現(xiàn)王大叔在產(chǎn)證取得前去世，其法定繼承人應(yīng)當(dāng)繼受王大叔生前簽署的拆遷安置房買賣合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)，繼續(xù)履行合同。至于房屋出售所得款項(xiàng)，則應(yīng)作為王大叔的遺產(chǎn)由其繼承人繼承。現(xiàn)陳先生主張四被告承擔(dān)前述合同中的義務(wù)，法院依法予以支持，判決李阿姨、葛某、王甲、王乙協(xié)助案涉房屋過戶至陳先生名下。

關(guān)于陳先生主張的損失，考慮到案涉房屋未能按約過戶系因王大叔去世所致，雖然該客觀事件并非合同雙方所能預(yù)見且避免的，然而王大叔的家庭矛盾導(dǎo)致案涉房屋遲遲未能過戶至陳先生名下，一定程度上給陳先生造成了損失，結(jié)合陳先生對(duì)實(shí)際損失的舉證情況，故法院酌定四被告在遺產(chǎn)繼承范圍內(nèi)賠償陳先生損失10000元。

姑蘇區(qū)人民法院辦案法官表示，出賣人生前與買受人簽訂房屋買賣合同，但在辦理轉(zhuǎn)移登記前，出賣人死亡的情形時(shí)有發(fā)生。實(shí)務(wù)中，此類情況因出賣人有無繼承人而有不同處理方式，如出賣人無繼承人的，一般可以申請(qǐng)認(rèn)定財(cái)產(chǎn)無主或申請(qǐng)指定遺產(chǎn)管理人的特殊程序予以解決；如出賣人有繼承人但不愿配合買受人辦理房屋過戶手續(xù)的，則可訴請(qǐng)法院判令出賣人的繼承人繼續(xù)履行房屋買賣合同，并協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記。

本案中，出賣人在與買受人簽訂了拆遷安置房買賣合同并交付房屋后，又訂立了遺囑將出賣的房屋作為遺產(chǎn)進(jìn)行分配，出賣人在取得房屋產(chǎn)證前去世，而其繼承人對(duì)遺產(chǎn)的分割尚未協(xié)商一致，部分繼承人同意配合過戶，部分繼承人拒絕配合。此種情況下，買受人的權(quán)益該如何保障，是值得關(guān)注的問題。自然人的死亡并不必然導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)關(guān)系的消滅，繼承人基于誠(chéng)信原則，應(yīng)妥善處理遺產(chǎn)所涉?zhèn)鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。