蘇州古城文蘊醇厚、文脈綿長，其建城歷史悠久，文化名人輩出，物質(zhì)和非物質(zhì)遺產(chǎn)極其豐富。2023年7月6日，習(xí)近平總書記來到蘇州古城平江歷史文化街區(qū)考察，并留下了“保護(hù)好、挖掘好、運用好”的殷殷囑托。市資源規(guī)劃局會同姑蘇區(qū)政府積極探索實踐，針對不同對象、各類場景和特色需求，打出一套政策組合拳，創(chuàng)新規(guī)劃管理和用地路徑供給，促進(jìn)了蘇州古城的保護(hù)利用工作。通過深入?yún)⑴c打造“策劃—規(guī)劃—用地—運維”實施全鏈條，讓沉睡的街巷和老宅煥發(fā)新生機，精心繡好古今交融、歷久彌新的繁華“雙面繡”。

“5年過渡期”渡來老廠房涅槃重生

“桃花塢里桃花庵，桃花庵里桃花仙。”唐伯虎一首《桃花庵歌》，賦予了桃花塢無盡的詩意與遐想。而在今年9月，“桃花塢里”文商旅融合街區(qū)的正式開園，標(biāo)志著蘇州在古城保護(hù)利用上又邁出了堅實的一步。該項目由原新光絲織廠老廠房改造而成，建筑面積約3.5萬平方米。項目秉承“續(xù)、多、新”的發(fā)展理念，以“唐寅”文化為魂，以數(shù)字化經(jīng)濟為主體，結(jié)合文旅元素，規(guī)劃酒店、宴會廳、劇場等具有桃花塢特色的多功能場景，構(gòu)建了一個“可觀、可居、可游、可學(xué)”的蘇式典范園區(qū)。項目投入運營后，不僅激活了桃花塢大街交通主線，更串聯(lián)北寺塔、唐寅故居遺址等文化景點，打造出一條獨具蘇式特色的片區(qū)文化旅游線路。作為桃花塢特色文化IP，這里不僅有國潮市集的市井繁華，也有時尚古韻兼具的打卡場景，更有傳統(tǒng)韻味濃厚的文化體驗。

時間拉回到5年前，姑蘇區(qū)范圍內(nèi)，類似新光絲織廠的存量老廠房不在少數(shù)，這些廠房沉淀著古城的文化和記憶，見證著古城人文和風(fēng)貌的變遷，是寶貴的歷史文化財富。這些老舊廠房產(chǎn)證用途多為工業(yè)，與古城發(fā)展定位不符，在保護(hù)好這些存量建筑的基礎(chǔ)上，如何合規(guī)導(dǎo)入新興產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，如何解決消防審查所面臨的經(jīng)營業(yè)態(tài)和產(chǎn)證用途不一致的制約，成為古城發(fā)展亟需突破解決的問題。

2020年，市資源規(guī)劃局針對存量建筑活化利用中的堵點和難點問題，報請市政府出臺了《關(guān)于促進(jìn)存量建筑盤活利用 提升資源要素利用效益的指導(dǎo)意見》。《指導(dǎo)意見》以國家和省有關(guān)政策為基礎(chǔ)，針對存量建筑臨時改變使用功能的情形，明確了建立會辦機制的思路，打通了從產(chǎn)業(yè)認(rèn)定到規(guī)劃審批，再到經(jīng)營許可的操作路徑，解決了過渡期政策落地“最后一公里”的問題。同時，堅持引導(dǎo)和管控兩手抓，建立正負(fù)面清單，規(guī)范存量建筑臨時改變功能行為，使有限的存量資源真正用于發(fā)展新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和提升公共配套服務(wù)。姑蘇區(qū)隨即出臺了具體實施導(dǎo)則，進(jìn)一步細(xì)化操作路徑，建立了資規(guī)、文旅、住建等部門共同參與的聯(lián)席會議制度，推動了新光絲織廠等27.4萬平方米存量建筑煥發(fā)新的活力。

在政策引領(lǐng)下，“桃花塢里”項目引進(jìn)社會資本力量，由德必集團與蘇州名城保護(hù)集團攜手打造，匯聚時尚潮玩、特色餐飲、精品酒店、文創(chuàng)衍生、漢服攝影等多元業(yè)態(tài)，實現(xiàn)了歷史建筑保護(hù)、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市生活環(huán)境提升的有機結(jié)合。

“小單元、漸進(jìn)式”改出老街坊煥新活力

走進(jìn)蘇州古城32號街坊，小橋流水、粉墻黛瓦，每一處建筑都訴說著自己的悠久故事。這里位于古城核心地帶，街坊內(nèi)以傳統(tǒng)民居為主，公房、私房、名人故居散布其間，但之前大部分建筑老化破損嚴(yán)重，還存在與整體風(fēng)貌不協(xié)調(diào)的多層零星樓和大體量廠房建筑，市政配套設(shè)施條件落后，公共空間品質(zhì)亟需提升優(yōu)化。如今通過歷史文化挖掘、存量用地盤活、基礎(chǔ)設(shè)施完善，這里煥新呈現(xiàn)為“蘇式生活沉浸式體驗街區(qū)”。

古城32號街坊是蘇州成片實施低效用地再開發(fā)的典型案例。據(jù)介紹，自2022年開始，市資源規(guī)劃局牽頭制定了《蘇州歷史城區(qū)城市更新試點工作實施方案》，真正實現(xiàn)了“小切口、大效益”。針對現(xiàn)狀，統(tǒng)籌兼顧原住民保留和商業(yè)活力增加的需要，合理確定用于住宅和商業(yè)的比例。同時，結(jié)合街區(qū)居民和業(yè)態(tài)發(fā)展需要，探索以“協(xié)議搬遷+產(chǎn)權(quán)認(rèn)定”方式實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)歸集；對兩證不全的歷史遺留非違法違章老建筑，探索以“房屋安全鑒定+合法性認(rèn)定”辦理產(chǎn)權(quán)登記的路徑；建立與古城風(fēng)貌保護(hù)相適配的建筑密度、綠地率等規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。隨后，蘇州發(fā)布“古城保護(hù)更新伙伴計劃”，吸引各類社會主體參與古建老宅保育活化，7.1萬平方米古建老宅煥發(fā)新生，其方式因“宅”制宜、豐富多樣——在曹滄洲祠，聯(lián)手雷允上以古建遺珍為載體，打造集醫(yī)理展示、非遺體驗、門診坐堂于一體的中醫(yī)主題文化館，實現(xiàn)了企業(yè)成長壯大和古建老宅活化利用融合發(fā)展的雙贏。在32號街坊，成功引進(jìn)蘇州創(chuàng)新投資集團、蘇州基金等金融企業(yè)，以及“無由茶室”、百年老字號“新聚豐”、“千紅痕中國古代髹飾藝術(shù)館”等文化傳承品牌。

今年，由蘇州市人民政府和中國建筑學(xué)會聯(lián)合主辦的第五期“蘇州古城復(fù)興建筑設(shè)計工作營”，將32號街坊的瓣蓮巷46號葉宅和瓣蓮巷10號、12號納入其中。作為全國古城保護(hù)利用領(lǐng)域的明星項目，工作營吸引了50多家國內(nèi)外頂尖設(shè)計團隊參與，進(jìn)一步謀劃32號街坊活化新策，也為蘇州古城保護(hù)利用拓展新思路、碰撞更多智慧火花。

就這樣，以《實施方案》為依據(jù)，通過“小單元、漸進(jìn)式”改造方式，不斷補足設(shè)施功能，豐富生活場景，一系列融入時代、富有活力的活化利用案例串聯(lián)起32號街坊的新空間，延續(xù)了蘇州古城的“煙火氣”，不僅激發(fā)了老居民在社區(qū)的生活熱情，也讓更多年輕人選擇走進(jìn)古城、重回古城。

　　“試點政策工具箱”撐起舊載體提質(zhì)升級

古城雖古，其命維新。推動古城商業(yè)復(fù)興，是當(dāng)下古城保護(hù)更新的重要任務(wù)。去年9月，我市成為自然資源部低效用地再開發(fā)43個試點城市之一，今年4月，《蘇州市低效用地再開發(fā)試點工作實施方案》出臺。以綜合性更強、力度更大的政策工具進(jìn)一步加持古城保護(hù)更新，大力挖掘低效土地利用潛力，為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、重大平臺建設(shè)、重點項目落地、城市擴容提質(zhì)提供更加有力的資源要素支撐。

“按照自然資源部要求，此輪試點要推動單一土地要素供應(yīng)向自然資源綜合要素供應(yīng)轉(zhuǎn)變、單宗地開發(fā)向綜合片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)轉(zhuǎn)變、單一政策工具向綜合政策工具轉(zhuǎn)變、部門單兵作戰(zhàn)向多部門協(xié)同作戰(zhàn)轉(zhuǎn)變。”市資源規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前政策“紅利”正開花結(jié)果，古城不少沉睡資源被“喚醒”，美羅文化創(chuàng)意園、軌道交通6號線懸橋巷站TOD綜合開發(fā)等項目應(yīng)運而生，1150畝“低效地”正逐步實現(xiàn)“大產(chǎn)能”。

美羅文化創(chuàng)意園改造項目位于蘇州古城東北角，總面積約38畝，是全市首個完成“工改商”的低效用地再開發(fā)試點項目。回望歷史，這里曾是北園倉庫建筑群，用于儲存蘇州五金交電集團的物資。2003年，該公司轉(zhuǎn)制為函數(shù)集團后，北園倉庫繼續(xù)作為函數(shù)集團子公司美羅商城倉庫使用。實施改造前，倉庫較為破舊，土地產(chǎn)出不高。為了拓展發(fā)展空間，函數(shù)集團決定對該地塊實施自行改造，引入多國小眾商品，設(shè)立美羅小奢中心、療愈酒店、藝術(shù)長廊，打造創(chuàng)意文化藝術(shù)先鋒高地，形成“文創(chuàng)+文藝+文商”的創(chuàng)意文化綜合體。函數(shù)集團選擇了活化利用模式，利用有關(guān)政策，臨時轉(zhuǎn)換使用功能。在運營過程中，適逢我市低效用地再開發(fā)試點方案出臺，該項目作為全市首批試點項目之一，依托“保留建筑下更新改造參照新建流程報批”“存量用地自主更新可抵扣房屋重置成本”等試點政策，完善土地供應(yīng)方式、優(yōu)化地價政策工具，完成了用地手續(xù)辦理，為該項目后期良性持久運營奠定了堅實基礎(chǔ)。

從古建老宅的保護(hù)利用，到存量建筑的活化利用，再到城市建成區(qū)的統(tǒng)籌更新，通過供地方式、地價規(guī)則、規(guī)劃管理、確權(quán)登記的一套組合拳，一處處閑置資源、一宗宗低效用地重獲新生，既破解了古城發(fā)展面臨的空間資源制約，又產(chǎn)出了良好的社會經(jīng)濟效益，讓古城保護(hù)與民生保障、經(jīng)濟發(fā)展、文化傳承融合共生。市資源規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，作為江南文化“掌上明珠”的蘇州古城，在保護(hù)更新和低效用地再開發(fā)方面的探索實踐一直在路上，未來還將繼續(xù)強化政策加持，開展更多探索和嘗試，將“利用是最好的保護(hù)”理念貫穿始終，讓更多的“沉睡”資源被喚醒，讓千年姑蘇城不斷煥發(fā)新的生機活力。（記者 王安琪 蘇報通訊員 許晨 陳雙燕）