現房銷售離我們不遠了?
9月22日，恰逢秋分，這本該是蘇州一年中最舒服的時候，可大家的關注點并不在此，一場土拍將蘇州樓市再度點燃。
去年至今，大大小小的土拍蘇州購房者經歷的并不少，從海亮近1.6萬元/㎡刷新園區樓面價開始，到之后的各區樓面價破2萬/㎡，天房3.1萬/㎡拿下姑蘇區地塊，土拍已經不僅僅是一場開發商之間的奪地斗爭，而是變成了全民關注的大事。
盡管對此次土拍早已有所防備，但最終結果還是讓購房者措手不及。房企不顧新政束縛，“饑渴”拿地，各區域樓面價再創新高。現在可以說，現房銷售時代，真的離我們不遠了。 □姚臻/文
兩天吸金486億
土拍再次刷新樓面價
上周的蘇州樓市，沒有比土拍更搶眼的。雖然此前蘇州樓市新政針對土地市場調整了土地供應條件，設定了市場指導價、一次性報價、現房銷售等嚴苛要求，卻依然擋不住開發商的拿地熱情，8宗限價地塊中有7宗塊地最后報價均超過了市場指導價10%。
看看土拍的成交情況，滿眼盡是樓面價超1.5萬/㎡的地塊，截止此次土拍過后，蘇州超1.5萬/㎡的地塊已近30宗，而此次土拍幾乎貢獻了其中的一半地塊，因此，兩天吸金486億也就不足為奇了。
想當初，天房以3.1萬/㎡拿下姑蘇區地塊時，讓蘇州樓市為之一驚。現如今，3.1萬/㎡已不再是奇跡，光本次土拍，樓面價超3萬的就有4宗，其中3宗均位于姑蘇區。首進蘇州的綠都地產連下兩城，分別收獲位于姑蘇區的蘇地2016-WG-42號地塊，樓面價34782元/㎡和蘇地2016-WG-43號地塊，樓面價30501元/㎡，而老牌房企仁恒此次也是火力全開，一口氣拿下兩宗超3萬/㎡樓面價的地塊，一處是位于高新區的蘇地2016-WG-63號地塊，樓面價高達3.1萬/㎡，而另一處位于姑蘇區干將路的地塊綜合樓面價更是達到3.8萬/㎡，樓面價之高著實讓人吃驚，有業內人士表示，這些樓面價過3萬/㎡的地塊，未來售價基本都在5萬以上，瞬間拉高了姑蘇區的房價。
當然，樓面價超3萬/㎡畢竟是少數，但其余地塊開發商們拿得也不便宜。位于吳中區的蘇地2016-WG-53號地塊被中鐵諾德以總價
356753萬 元、樓 面 價：
28964.56元/㎡競得，位于相城區的蘇地2016-WG-57號地塊則被魯能以總價330545萬 元，樓 面 價：26224.57元/㎡奪得。至此，蘇州5區中(除吳江區外)4個區域的樓面再次被刷新，園區因一直未有土地供應，樓面價始終維持在海亮當時創下的15992元/㎡。有業內人士表示，按照目前土地市場的熱度來看，園區若土地上市，必然又是一宗天價地塊。
值得一提的是，本次土拍中，還誕生了新的總價地王。位于相城區高鐵新城南天成路南、澄陽路西的蘇地2016-WG-62號地塊因體量大，起拍價便高達近60億，且對地塊有諸多要求，但開發商似乎毫不介意。最終經過3小時39分鐘106輪的競價，由新城地以總價1062786萬元拿下此塊商服和住宅混合用地，刷新了蘇州土地市場的總價地王。
一口氣連拿三宗地塊
新晉房企拿地熱情
今年以來，蘇州房價上漲十分明顯，而在眾多開發商看來，蘇州房價還未到天花板，未來仍有上漲空間，這使得不少知名房企開始布局蘇州。今年的前兩場土拍，已經吸引了包括華發、當代、泰禾、魯能等在蘇拿地布局。這些新晉房企似乎都有一個共同特點——拿地兇猛，其中福州泰禾此前豪擲61.35億元競得2宗地塊;上海建工55.21億元1宗地塊;北京國瑞40.39億元1宗地塊;山東魯能38.7億元1宗地塊;常州雅居樂27.45億元1宗地塊，包括去年加入的天房集團，曾在一場土拍中豪取3宗地塊。
本次土拍中，新晉房企依舊保持著強勢姿態。來自鄭州的綠都地產以黑馬姿態連奪姑蘇區兩宗地塊，雖然兩宗地塊總價并不高，但樓面價均超過3萬/㎡。據悉，綠都地產是從實體產業成功轉型的新型房企，操盤方式成熟。
另一家新晉房企則來頭更大，在購房者看來算是“熟面孔”，此前卻從未在蘇州拿過地，這就是恒大地產。此次參加蘇州土拍，恒大依舊展現了他“豪”的特點，一口氣拿下位于蘇相合作區和相城區的三宗地塊，總成交金額約98億元。
不管是恒大、綠都，亦或是此前拿地的天房、泰禾等房企，新晉房企的生猛表現再次表明了外來房企對于蘇州土地市場濃厚的興趣及布局蘇州的決心。這些新晉房企在其他城市有著自成一套的運營方式，如今進入蘇州市場，勢必會對蘇州市場帶來全新的景象。
屢超市場指導價
未來現房
銷售將成真
與以往土拍不同的是，本次土拍在開拍之前，就對其中8宗地塊設定了市場指導價，同時提高了項目預售條件，當土地出讓成交價超過市場指導價(不含市場指導價)的，工程結構封頂后方可申請預售許可;土地出讓成交價超過市場指導價10%(不含10%)的，工程竣工驗收后方可申請預售許可，也就是說，超過市場指導價10%的，必須是“現房”銷售。
本想這樣的嚴苛條件會讓開發商在拿地時有所收斂，可萬萬沒想到，開發商似乎眼里只有地塊，對那些嚴苛條件置若罔聞。8宗地塊中，除1宗地外，其余7宗地因為超過了市場指導價10%，均成為未來以現房銷售的地塊。
按照競拍結果來看，未來包括中鐵所拿的兩宗地、綠都的一宗地、魯能的一宗地、仁恒高新區的地塊、萬科和弘陽所拿地塊未來的項目，都將開啟現房銷售模式，購房者想買這些項目的房子，恐怕得多等會了。
對于現房銷售，業內人士表示，這對購房者或許是一個利好，“可以眼見為實地來買房，不用再怕被不良開發商坑了。”當然，現房銷售也將面臨重重問題，“會不會在短期內面臨房源供應不足，如果現房銷售的話，也就意味著開發商必須拿到竣工備案表，通常會比現在延期一年或更長，精裝房還會拖得更久;手中有房的房企，會不會捂盤惜售以尋求漲價;開發商資金回流周期拉長，會不會影響項目開發等等，這些問題都可能在現房銷售過程中出現。”
顯然，在現房銷售時代的到來前，政府和開發商還需要解決更多可能面臨的問題，以維持市場穩定發展。
