摘要：從有息負債增速看，萬科、中海、龍湖等房地產企業2018年增速較2017年同比均低于55%；新城、徐匯均高于60%；恒大自2017年開始致力于降低杠桿率，與2017年相比，2018年有息負債增速控制在5%以內。

降低杠桿不會在一夜之間發生。多減少減也是知識問題。房地產公司資產負債表的變化可以反映其攻防意圖和戰略調整方向。債務比率的選擇決定了房地產公司是保守、穩定還是激進。

高債到底是不是錯，可能很難判斷，畢竟有些房企借高債登頂，用高周期轉換來解決高債帶來的風險和危機。但是，在這張資產負債表中，有一個企業非常關注的指標，那就是有息負債，因為這決定了每家房企的業主每天都要償還“幾億”的利息。醒來后。

根據媒體評選的萬科、中海、龍湖等11家行業龍頭房企近兩年有息負債指數，排名前11位的房企平均有息負債企業呈上升趨勢。 2018年均值2216億元，同比增長32%。

“有息負債規模和資金成本影響企業利潤率水平?！蓖咦稍冄芯恐行闹魅螐埡陚ピ诮邮苡浾卟稍L時表示，在有息負債規模增加的同時，不同規模企業的現金等價物也可能隨之上漲，所以如果你看房地產公司的資金鏈狀況，還是要看清償能力。

頂級房企凈負債率差距巨大

前段時間，200多家房地產公司宣布破產清算，其中90%以上是由于資金鏈斷裂造成的。不難看出，控制負債率是房地產公司的必修課，但每個公司控制負債率的標準不同。 2016年去杠桿成為大勢所趨后，縱觀房企近幾年的表現，可以發現萬科、中海、華潤、龍湖等穩定房企的凈負債率（指考慮永續債后的凈負債率（下同）控制在50%左右；后起之秀新城控股、徐匯等大中型房企凈負債率在70%至100%之間波動；恒大和融創是行業前四位激進的房企。負債率150%以上。

值得注意的是，記者發現，如果考慮上述考慮永續債后的凈負債率，萬科和中海在30%以內；華潤、龍湖、碧桂園各持股50%左右；恒大和融創在150%到170%之間；最高和最低的差距將近6倍。

此外，從有息負債增速看，萬科、中海、龍湖等地產公司2018年增速較2017年同比均低于55%；新城、徐匯均高于60%；恒大自2017年開始致力于降低杠桿率，與2017年相比，2018年有息負債增速控制在5%以內。

“負債率的高低沒有統一的標準。”陽光城集團常務副總裁吳建斌近日表示，負債率不能看，不能忽視，更談不上。也就是說，過高和過低的負債率增長對企業的發展都比較不利，相反，不高不低的溫和派可能會走出自己的節奏。

“每個公司的業務定位都不一樣。以融創為例，在現金流和負債這兩個指標中，如果更加重視現金流，手頭現金覆蓋負債，就沒有支付壓力?！睆埡陚フJ為，但部分央企和個體民營企業凈負債率相對較低，融資成本較低，經營穩定。

龍湖等房企融資成本低

“融資成本幾乎決定了一家公司利潤率的走向。市場上有一個指標（內部收益率（IRR）），是指企業發展過程中所能承受的最大資金成本?！睆埡陚ジ嬖V記者，“內部收益率（IRR）是指累計凈現值為0時的折現率。很多人認為內部收益率是指項目的盈利水平，其實不然內部收益率的本質是指項目。您可以承受的最高資本成本（例如貸款利率）。也就是說，如果你的內部收益率是 20%，利率是 20%，你一分錢都賺不到。”

也就是說，內部收益率越高，資金成本越低，差價越大，利潤率越高。事實上，每個房地產公司都希望擴大利潤空間，降低融資成本。然而，在這個自然資本密集的行業，高額債務帶來的高額利息支出一直是高利潤的“敵人”。無論是龍頭房企，還是中小房企，都很難獲得低成本融資，尤其是民營房企。

據記者觀察，由于大部分房企尚未發布2019年上半年的年報，根據2018年的數據，以上述11家龍頭房企為樣本，在陣營中在融資成本控制在5%以內的情況下，只有中海、龍湖、華潤和保利是4家，萬科也被排除在外。尤其值得一提的是，龍湖是其中唯一一家民營房企。截至2018年底，龍湖有息負債規模不足1200億元，融資成本僅為4.55%。 2017 年為 4.5%。其近兩年的融資成本與中海、華潤幾乎持平；融創、恒大、新城均超過6%。

此外，萬科、中海、華潤、龍湖等房企近兩年融資成本增幅均未超過1個百分點。以龍湖為例房企凈負債率多少合適，近三年來，在整個行業杠桿率不斷提升的過程中，龍湖是少數幾家沒有使用非標、影子銀行、信托的公司之一。 “我們沒有使用任何高成本的融資方式，我們非常自律，所以今天的龍湖有這么多的授信額度?！饼埡瘓F執行董事邵明曉此前對記者表示。

“近年來房企凈負債率多少合適，龍湖集團的凈負債率水平有一條紅線，必須控制在60%左右。近兩年的實際業績一直在50%左右，帶來了相對的財務前景穩定，再加上資本市場信用評級高，有可能擁有多年穩定、低成本的融資渠道。另外，資產屬性也比較優質。市場找錢，找錢成本高，龍湖可以找低利率融資。財經評論員閆躍進告訴記者，只有將融資成本維持在5%的水平，才能保持融資的主動性。融資策略，創造良性循環。

如吳建斌所見，2001年中海建立了凈負債水平不超過40%的紅線管理。后來，這家公司小步穩說話，率先出擊。多年后，成為行業的利潤王和市值王。和品牌價值為王。

不難看出，龍湖也在走中海的這條發展道路。據記者了解，目前龍湖是業內唯一一家國內外全投資級民營地產公司：其中，國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽給龍湖最新的評級為“BBB-”、“Baa3”、“BBB”。此外，大公國際、中誠信證券評論、新世紀均給予龍湖“AAA”評級。

但是，無論什么樣的商業模式，被多少評級機構認可，在吳建斌看來，“負債率是否高，衡量的一個重要指標就是你關注的公司的資金周轉率是否速度很快。如果它保持足夠快，就意味著有些事情已經完成了。”

同樣，無論是什么業務，行業都是大機會還是小概率，從盈利指標來看，融資成本越低越好。