房地產財富協會
樓市掛著不朽的氣息
民辦房企上演“去哪了”
上海這波“強藥”真的兇猛嗎？
2022-5-31
一切都在朝著正確的方向發展。
明天，上海將再次蘇醒。
不僅全市住宅小區恢復通行、公共交通恢復、機動車恢復通行上海房企銷售額，土地拍賣市場明天也將重啟。
但在重回正軌的前夜，已經注定——下一個是“國企走底，民企看戲”的又一個耳熟能詳的情節。
穩定樓市
上海這一次上了一劑猛藥
萬眾矚目的“穩經濟”電話會議第二天，上海終于等到了“非常規刺激措施”。
5月26日上海房企銷售額，上海土地市場網發布關于恢復線下土地拍賣的公告。
值得注意的是，在恢復首批集中供地的同時，參與門檻也大大降低。
不僅降低了監管資金的封存比例——取消了此前110%封存地價的政策，將比例改為80%；還取消了投標入圍和掛牌復合計分辦法，投標人提交投標申請后可退出投標。退還保證金和利息。
但土拍賣規則的調整只是開胃菜，真正的大動作還在后面。
5月29日，上海市發布《上海市加快恢復和振興經濟行動計劃》。這個最強大的政策“工具箱”，被外界視為“硬藥”，包括8個方面、50項政策措施。規劃中與房地產相關的政策多達11條，從需求端、土地端、房企端、融資端等多方面為房地產提供各種政策支持。
比如，啟動城中村改造，啟動商品房供應，增加土地供應，優化人才落戶購房條件，加大房產稅等稅收減免力度，降低房產成本企業發展，首個房地產項目審批綠色通道...
它甚至解鎖了土地出讓分期付款和延期交付的玩法。允許受讓方申請延期或分期支付土地出讓金。
以前叫牛太太，現在叫小寶。
都是疫情造成的。
魔土射擊
民營房企消失，山東黃金（600547)搶地）
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雖然上海曾經是全國土地財政依賴度最低的城市之一，但近年來，其對土地財政的依賴度逐漸增加。
2019-2021年，上海土地財政依存度分別為28%、40%、42.8%。因此，今年上海對土地財政的依賴度可能會更高。
現在，跡象已經出現。
4月26日，上海市規劃和自然資源局正式發布《上海市2022年國有建設用地供應計劃》，計劃全年供應建設用地2427-2707公頃，其中土地522-592公頃用于商品房。以中位數計算，2022年商品房用地規劃供應量將比2021年同比增加44.68%。
前天的《上海市加快恢復和振興經濟行動方案》也提到要增加土地供應。
福建某千億地產公司投資負責人透露，4月底，上海多個區政府的人來電詢問其公司的征地意向和資金情況。
多個區政府表示，今年缺錢，需要增加供應。
但昨天下午，上海一批住宅用地的登記交押金截止日期已經到期。
根據與相關房企相應部門負責人的溝通結果，標桿民營房企幾乎集體缺席。
其中，中國建筑簽約參與9件，保利8件，投資7件。
連外行的山東黃金都來搶地了！
那么，民營企業去哪兒了？
徐匯作為上海土地市場的活躍分子，很少選擇在門檻幾乎為零的36套高收益房面前觀望。民營地產公司龍湖也缺席。住宅地塊，但在報名前還在猶豫要不要參加。
因此，明天重啟的上海土拍賣不會有太多驚喜。
依舊是“國家隊”，一個民企看劇熟悉的情節。
市場仍在震蕩
民營企業只剩下一口“神仙”
民營企業是市場經濟中不可忽視的力量。
現在，如果房地產行業失去越來越多的民營企業，逐漸變成通信行業三大運營商的壟斷，未來真的會很好玩嗎？
答案是否定的。因此，與其問“民營企業在哪里？”，還不如關心“民營企業怎么了？”
一方面是市場缺乏信心觀望，但更多的原因是民營企業的資金有限。
今年1-4月，銷售額超過100億元的房地產企業有57家，約為去年同期的一半。1-4月房地產百強企業平均銷售額同比下降50%。在融資方面，不少民營房企陷入債務違約的困境，發債的融資渠道被徹底堵死。
2022年1-4月中國房企銷售業績排名部分截圖
