周末有個廈門的朋友聯系我，問怎么賣房子。
下單已經三個多月了，看房的人很少。
現在急于賣房的廈門朋友，很多人可能是火鍋上的螞蟻。
去年8月以來，廈門房價開始了一輪下跌。
有的樓盤每平方米跌了幾萬元。
一百平米的房子，縮水了一百萬，誰放上去，估計都會受傷。
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都說廈門島房價只漲不跌，現在看來，一切皆有可能。
現在廈門的房價跌了不少，成交量也大跌。
廈門樓市分為島內和島外兩大板塊。島上土地有限，供應有限，所以價格比島上高。
上網查了資料，和去年3月廈門的高峰價格相比，島上每平方米的價格下降了1萬-1.5萬。
在島外，每平方米的價格已經下降了6000-10000元，廈門島周邊每平方米的價格也普遍下降了10000元左右。
我從極物網找到了一條數據。從去年7月開始，近一年一手房價格穩中有降：
部分新開盤物業，新房價格已恢復至2016年水平。
當時高價沖進來的小伙伴們大概后悔了。
現在限售賣不掉，雖然都是紙上的財富，月收入沒有上當，但如果算房子的話，再多就虧幾百萬，也虧幾百小的話幾千塊錢，這也是心痛。
房價飛漲，利潤至上，人人都想搭便車。
沒想到，風停了，我才知道摔倒的時候有多痛。
我朋友急著賣房子。不僅二手房成交量下降，二手房掛牌價和成交價也會有很大差異。
我查了一下廈門房產政策，2018年上半年二手房交易量比2017年下降了28.63%。
據他了解，現在買房的人會參考2016年10月的價格，高于2016年底的價格。
二手房的價格和成交量能夠反映真實的供求情況。
現在二手房價格普遍下跌，看來廈門樓市泡沫不小。
然而，并非所有人都急劇下跌。學區房、地鐵房等一些優質樓盤，基本可以降價20%出售。
目前還比較強勢的只有島上的豪宅和學區房。
而且，富人普遍享受，或者子女上學的需求，監管政策對這個市場影響不大。
總體而言，房價和成交量雙雙下降廈門房產政策，廈門的房地產泡沫確實有點大。
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廈門怎么了，為什么房價和成交量普遍下降？
我們主要看泡沫的大小、政策、供求關系。
首先，廈門樓市的泡沫是客觀存在的。
2017年，廈門房價漲幅位居全球第五。
2008年至2017年，廈門成交均價從9378元/平方米上漲至47234元/平方米，漲幅超過5倍。
廈門房價收入比高達24.5，僅次于深圳和三亞，位居第三。
簡而言之，一個家庭在不吃不喝的情況下賺了24.5年就可以在廈門買房了。
還有數據顯示，截至2017年10月，居民的資本杠桿率高達183.5%。
也就是說，廈門人很聰明，用杠桿來縮短買房的時間。
居民杠桿率居全國首位，甚至高于深圳。從這個角度來說，可以說是全國房價泡沫中的第一個。
興衰是自然和人類社會的普遍規律。
二是嚴控政策。
去年以來，國家大力去杠桿，加之各種調控政策，廈門限購限貸限售。
現在ZZJ定調：堅決遏制房價上漲。
擠壓樓市泡沫，房價下跌是必然的。廈門房價泡沫最大，也是房價下跌首當其沖的地方。
隨后，廈門出臺了房地產交易稅政策，提高了二手房交易成本，降低了交易量。
這相當于提高了首付比例，降低了買賣二手房的積極性。
最后，在需求方面，支撐房價的人口并不多。
人口分為兩部分，一是外來人口，二是本地剛性需求。
廈門限購后，購房門檻提高，周邊城市民眾失去購房資格，外地能買房的人越來越少。
廈門本地需求不大。截至2017年底，廈門常住人口僅為401萬人，中間差距近100萬人。
如果以前的房子按照這個計劃供應，那么過度建造的房子就不會出售。
之前的高額債務讓廈門透支太多，再加上沒有新的流入，房屋需求實際上下降了。
而且，廈門的房價以前是高漲的，但不可持續。
比如之前金磚會晤，導致房價上漲，但會后利益消失，也帶來了一些連鎖反應。
會議結束后，沒有申請居留許可的人被清除，他們的人氣也被帶走。
底層消費者較少，中層企業很難做生意，房子不能出租，收入減少，購買力下降。
總之，由于天時地利，廈門失去了優勢，樓市難以維持高位。
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問題是，廈門房價泡沫會破滅嗎？
在小姐姐看來，短期內不會。
廈門房價不會繼續無息下跌。現在正處于擠出泡沫的調整期。
普通住房跌幅更大，較房價峰值下跌了20-25%。
當你回到 2016 年 10 月的價格時，它幾乎是一樣的。
至少到那時，房價倒掛會有所緩解，二手房下跌空間會更大，新房價格會企穩。
世界是動態的。過去流入人口少，有些人被廈門的房價嚇到了，但現在房價已經降下來了。
周邊城市被房價擠壓的人口會逐漸回歸，也會吸引一波人才，比如廈門、泉州、漳州周邊的一些城市。
而且廈門適合老年人，東海周邊的海景房還是有競爭力的。
不過，此次廈門房價的下跌也在意料之中。借此機會，讓房子回歸生活的本質，是大家所期盼的。
總之，一個城市樓市的房價漲跌最終要回歸基本面，人口政策和產業缺一不可。
當然，我們無法判斷短期內經濟是好是壞。最重要的是看政策。新聞網好像...
