為主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，進(jìn)一步激活港城土地市場(chǎng)，搭建政企溝通平臺(tái)，我市在今年3月23日舉辦了2016年張家港市經(jīng)營性用地推介會(huì)，會(huì)上介紹了我市將推出的6宗市區(qū)重點(diǎn)地塊。推介會(huì)吸引了江浙滬地區(qū)以及港城本地40余家知名房企前來參加，有不少開發(fā)商在推介會(huì)上表示，張家港有序的土地供給、穩(wěn)健的房產(chǎn)市場(chǎng)和強(qiáng)勁的購買力等都是吸引他們積極介入港城樓市的利好因素，會(huì)積極參與港城土拍，尋求進(jìn)駐港城房產(chǎn)市場(chǎng)的契機(jī)。
3月份的推介會(huì)揭開了今年土地市場(chǎng)紅火的序幕。而今年的歷次土拍也真不負(fù)眾望，創(chuàng)造了一次又一次高潮，有力地推動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上揚(yáng)。截至發(fā)稿，今年我市共出讓經(jīng)營性地塊36宗，總面積1940.5畝，累計(jì)成交總價(jià)約84.2億元，其中市區(qū)出讓地塊13宗，總面積707.9畝，鄉(xiāng)鎮(zhèn)合計(jì)出讓地塊23宗，合計(jì)1232.6畝。本期年終盤點(diǎn)，我們就來回顧下今年備受關(guān)注的土拍情況。
東南板塊，確立今年樓市主角地位
5月3日，趙莊H地塊公開競拍，中梁地產(chǎn)報(bào)價(jià)710萬元/畝拿下該地塊，溢價(jià)率高達(dá)42%，樓面單價(jià)達(dá)到5071元/平方米。7月11日，趙莊Q地塊公開競拍，碧桂園報(bào)價(jià)700萬元/畝拿下該地塊，溢價(jià)率達(dá)27%，樓面單價(jià)達(dá)到5000元/平方米。
兩次土拍有諸多的相同點(diǎn)，如競拍地塊均為市區(qū)東南板塊內(nèi)地塊，參與競拍的房企均為金新城集團(tuán)、新城創(chuàng)佳、碧桂園、中梁地產(chǎn)、港龍地產(chǎn)這5家，競拍過程均非常激烈，而競拍結(jié)果也非常接近，樓面單價(jià)僅相差71元/平方米。然而，這兩次土拍卻比2015年年底金新城集團(tuán)、碧桂園拿下的同地段地塊樓面單價(jià)高出1500元/平方米左右，令港城房地產(chǎn)業(yè)界人士切身體會(huì)了一把地價(jià)大幅度上漲的“心跳”。
隨著兩次土拍落幕，市區(qū)東南板塊的地段價(jià)值得到了業(yè)界的普遍認(rèn)可，助推了板塊內(nèi)幾個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期上揚(yáng)。隨后，這兩宗地塊進(jìn)入快速開發(fā)的節(jié)奏，中梁壹號(hào)院、碧桂園翡翠灣3期開啟了宣傳、銷售，借助市場(chǎng)對(duì)于板塊的高度關(guān)注，搶抓市場(chǎng)機(jī)遇。
中心城區(qū)，引發(fā)房企奪地競爭高潮
8月18日，張地2015-A04地塊公開競拍，吸引了碧桂園、中銳、金廈房產(chǎn)、新城創(chuàng)佳、金新城集團(tuán)、昆山時(shí)代、港龍地產(chǎn)、蘇州宏馳、浙江祥生等9家房地產(chǎn)企業(yè)，最終由中銳地產(chǎn)以1013萬元/畝勝出，拿下該地塊。
此次土拍創(chuàng)下了今年(截至發(fā)稿日)土拍的最高溢價(jià)率——103%，同時(shí)，此次土拍也是今年最激烈的一次——該地塊起拍價(jià)約500萬元/畝，最低加價(jià)1萬元/畝，但在第8輪競價(jià)時(shí)，6號(hào)跳價(jià)，直接報(bào)價(jià)600萬元/畝，隨后多家房企加價(jià)幅度均為10萬元/畝;2分鐘后，再次出現(xiàn)跳價(jià)，2號(hào)報(bào)價(jià)800萬元/畝，其他房企紛紛大幅加價(jià)跟進(jìn);結(jié)果這次溢價(jià)率超過100%的土地競拍僅24分鐘就落錘定音。
張地2015-A04地塊雖然位于城西，但因城西板塊配套已經(jīng)比較完善成熟，周邊交通便捷，又有市第一人民醫(yī)院作為醫(yī)療配套，已經(jīng)屬于二環(huán)內(nèi)的中心城區(qū)，而目前城西二環(huán)內(nèi)可開發(fā)地塊非常稀缺，因此，地塊本身地段價(jià)值與地塊的稀缺性造就了此次土拍“瘋狂”。
此次土拍再度抬高了二環(huán)內(nèi)中心地塊的市場(chǎng)價(jià)值，推動(dòng)地塊周邊在售項(xiàng)目美辰壹號(hào)、江南十二府等在市場(chǎng)上的“含金量”，同時(shí)，也令港城房產(chǎn)輿論再次出現(xiàn)了漲價(jià)的呼聲。
二環(huán)周邊，樹明年地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)向標(biāo)
10月12日，西二環(huán)西側(cè)地塊(張地2013-A29號(hào)地塊)公開競拍，碧桂園以618萬元/畝競得該地塊，溢價(jià)率34%，樓面單價(jià)約7725元/平方米;12月5日，南二環(huán)南側(cè)地塊(張地2013-B25-A/B號(hào))公開競拍，碧桂園以724萬元/畝競得該地塊，溢價(jià)率45%，樓面單價(jià)約5430元/平方米;12月8日，東二環(huán)東側(cè)、張楊公路北側(cè)地塊(張地2014-B40-A/B/C/D號(hào))公開競拍，新城創(chuàng)佳以289萬元/畝競得該地塊，樓面單價(jià)為1885元/平方米;12月12日，張楊公路北側(cè)地塊(張地2013-A28-A/B/C號(hào))公開競拍，建發(fā)以811萬元/畝的地價(jià)競得該地塊，溢價(jià)率62%，樓面單價(jià)約6083元/平方米。
這四宗地塊的出讓區(qū)位、價(jià)格、優(yōu)勢(shì)各有不同，但卻有一個(gè)共同點(diǎn)——均處于二環(huán)沿線且在環(huán)外。從價(jià)格方面來看，除新城創(chuàng)佳地塊接近底價(jià)成交外，其余地塊均高價(jià)成交，碧桂園拿下的西二環(huán)西側(cè)地塊更是創(chuàng)下今年(截至發(fā)稿日)土拍最高樓面單價(jià);碧桂園拿下的南二環(huán)南側(cè)地塊樓面單價(jià)超過了同地段的二環(huán)內(nèi)地塊;向來不被業(yè)界看好的城北板塊也創(chuàng)下區(qū)域內(nèi)地價(jià)新高。一直以來業(yè)界均認(rèn)為二環(huán)以內(nèi)的土地資源日益稀缺，早晚會(huì)將市場(chǎng)主力轉(zhuǎn)移到二環(huán)以外，這四宗地塊的出讓，意味著明年港城樓市的環(huán)線時(shí)代將正式開啟。
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12月27日，市區(qū)二環(huán)內(nèi)還有一宗地塊出讓，作為日益稀缺的二環(huán)內(nèi)地塊資源，該地塊的出讓也吸引了眾多業(yè)界人士的關(guān)注，不少人認(rèn)為該地塊仍將高價(jià)成交。綜觀全年土拍情況，不難發(fā)現(xiàn)，隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，地段價(jià)值在土地市場(chǎng)終于有所體現(xiàn)，地價(jià)上漲已成不爭的事實(shí)。
從拿地房企方面來看，港城房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步開放。碧桂園今年入手3宗地塊，明年將有5個(gè)項(xiàng)目入市，勢(shì)必將進(jìn)一步深耕港城房產(chǎn)市場(chǎng)。今年又有2家外來品牌房企進(jìn)駐港城，分別是中梁地產(chǎn)、建發(fā)地產(chǎn)，此外港龍雖未成功拿地，但卻幾乎參與了今年的每一次土拍并積極競拍，入駐港城的意愿非常強(qiáng)烈。外來房企的積極入駐，一方面表明港城房地產(chǎn)市場(chǎng)具有充分的開發(fā)潛力，另一方面也將加劇市場(chǎng)競爭，加快優(yōu)勝劣汰的進(jìn)程，推動(dòng)港城居住品質(zhì)進(jìn)一步提升。
