十一期間20余城陸續(xù)出臺調(diào)控政策，令港城社會各界分外關(guān)注本地會出臺怎樣的調(diào)控政策。目前，我市房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)態(tài)勢，呈現(xiàn)出量升價穩(wěn)的良好特征。為進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場交易秩序，保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢，我市出臺了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(下稱《意見》)，要求相關(guān)部門要準確認識、把握我市房地產(chǎn)發(fā)展形勢，進一步加大工作力度，繼續(xù)維護好我市商品住房市場平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢。

近日，市房管中心出臺《關(guān)于進一步規(guī)范商品房預(yù)(銷)售行為，維護市場秩序的通知》(下稱《通知》)，對規(guī)范商品房預(yù)售和銷售代理行為作了具體要求，明確將嚴肅查處捂盤惜售、哄抬房價、虛假廣告等違法、違規(guī)行為。《通知》還進一步規(guī)范了項目開發(fā)預(yù)售管理，限制拆零申請預(yù)售許可，要求20000平方米以上商品住宅項目分期開發(fā)的，每期申請預(yù)售面積不宜低于20000平方米(低密度住宅和尾盤除外)，20000平方米以下商品住宅項目一次性辦理商品住宅預(yù)售許可。

《意見》和《通知》兩份文件奠定了當前港城樓市調(diào)控的基調(diào)，被業(yè)界認為是港城本地的調(diào)控新政。業(yè)界人士認為，本地調(diào)控新政的出臺，意味著港城樓市正式進入新的盤整階段，對后期市場發(fā)展將產(chǎn)生重大影響。那么，此次樓市新政有何看點呢?記者帶你一一解讀。

看點1 商業(yè)地產(chǎn)獲得去庫存助力

此前多項“去庫存”政策刺激下，住房庫存快速去化，但商業(yè)地產(chǎn)的起色卻不明顯，市場庫存壓力依然很大。因此，此次新政為商業(yè)地產(chǎn)的庫存去化送去一份助力。

《意見》提出，要優(yōu)化土地供應(yīng)調(diào)控機制，對于非住宅庫存明顯偏多或在建非住宅規(guī)模較大的區(qū)域，嚴格控制商業(yè)辦公用地供應(yīng)。此舉將有效減少商業(yè)地產(chǎn)的庫存增量。《意見》第五條專門提出，要加快推進商業(yè)辦公用房去庫存，要全面調(diào)查，摸清底數(shù)，按照合法依規(guī)、技術(shù)可行、功能合理、均衡布局、市場穩(wěn)定、試點示范的原則，分類施策，通過稅收、信貸手段，促進市場銷售;對符合城市規(guī)劃要求，可以通過調(diào)整開發(fā)用途轉(zhuǎn)為住宅、科技企業(yè)孵化器、眾創(chuàng)空間、養(yǎng)老地產(chǎn)等的項目，要按照程序申報并積極推進。此舉將加快商業(yè)地產(chǎn)庫存去化。

隨著以上兩項舉措的落實，可以預(yù)見，港城商業(yè)地產(chǎn)將迎來庫存快速去化的契機。

與此同時，新政明令禁止“售后包租”等開發(fā)商為去化庫存而進行的違規(guī)行為。《意見》要求商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請預(yù)(銷)售許可時，需向市房產(chǎn)行政主管部門遞交“不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”的書面承諾。表明新政在促進商業(yè)地產(chǎn)去庫存的同時，并不會放松對市場的監(jiān)管。

看點2 企業(yè)信用成為房企重要指標

此次新政的兩份文件均明確提出針對企業(yè)信用的相關(guān)措施，可見，今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用將成為考量房企品質(zhì)的重要指標。

《意見》明確提出，要加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，實施房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理;住建、國土、規(guī)劃、物價、公安、市場監(jiān)管、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門要切實履行職責，加強聯(lián)合執(zhí)法，建立健全市場信用評價和失信懲戒機制;要求相關(guān)部門根據(jù)《蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理辦法》建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，并結(jié)合信用檔案進行企業(yè)信用狀況綜合評價，定期將評價情況向社會公布。房企的信用信息將作為相關(guān)部門開展日常監(jiān)管、信貸發(fā)放等工作的重要參考;對符合規(guī)定的預(yù)售申請項目，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用等級，實行差別化管理。

《通知》中則要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不良行為一經(jīng)查實將記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當年信用檔案，并予以公開曝光。情節(jié)嚴重者，將暫停網(wǎng)簽系統(tǒng);銷售代理機構(gòu)存在違規(guī)行為并經(jīng)查實的，由房產(chǎn)行政主管部門注銷其經(jīng)紀機構(gòu)備案，向市場監(jiān)管等公共信用平臺通報信息，并建議吊銷營業(yè)執(zhí)照;銷售人員違規(guī)并經(jīng)查實的，列入失信人員名單并在網(wǎng)上通報和公示，限制從業(yè)資格2年，情節(jié)嚴重的移交司法機關(guān)處理。

對于企業(yè)信用的從嚴監(jiān)管，將督促各房企提升品質(zhì)，保持優(yōu)良的信用，有助于建立優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制，將市場引入良性競爭的循環(huán)，促進市場快速健康發(fā)展。

看點3 三項違規(guī)行為被點名

在市場快速發(fā)展的階段，不少房企為了庫存快速去化，爭奪市場客源，采用了諸多營銷措施，有些就涉嫌違規(guī)操作，例如捂盤惜售、虛假宣傳、電商炒作、炒賣房號等。此次新政提出加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，將嚴肅查處捂盤惜售、哄抬房價、虛假廣告等違法、違規(guī)行為，其中提出了針對“以各種形式收取認籌金”、“電商團購”和“炒賣房號”這三種違規(guī)行為的限制和規(guī)范措施。

《通知》明確提出，未取得預(yù)售許可證的商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預(yù)售，不得以認購、預(yù)訂、團購、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。《通知》明確提出要規(guī)范電商團購，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將所有房源全部交給電商團購，確保不參加團購的購房者也可以在售樓處購到商品房，不得強迫購房者參加各類團購、網(wǎng)購活動。《通知》明確，“炒賣房號行為嚴重擾亂房地產(chǎn)市場秩序，應(yīng)當予以嚴厲打擊。”規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在炒賣房號行為并經(jīng)查實的，將暫停商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)，對其進行約談并責令整改。

收取認籌金、電商團購、炒賣房號是諸多房地產(chǎn)亂象中較為典型的違規(guī)行為，而這些違規(guī)操作在市場火熱的時期往往容易誤導(dǎo)購房者，以為自己從中獲得了不少優(yōu)惠。但實際上，這些違規(guī)操作烘托了市場氛圍，營造供不應(yīng)求的假象，開發(fā)商借此或哄抬房價，或誘導(dǎo)購房者倉促購房，最終損害了購房者的利益。業(yè)界人士認為，此次把違規(guī)銷售行為進行點名，有利于營造誠信的買賣體系，重塑市場信任。

看點4 預(yù)售證增設(shè)“2萬平方米”界限

對申請預(yù)售證設(shè)限是許多限購城市的政策之一，例如蘇州就出臺政策規(guī)定開發(fā)商每期申請預(yù)售面積不宜低于3萬平方米。而張家港此前并無類似的政策，此次新政是我市首次對預(yù)售證申請設(shè)限。

《通知》規(guī)定，要完善住宅項目預(yù)售管理，進一步規(guī)范項目開發(fā)預(yù)售管理，限制拆零申請預(yù)售許可。20000平方米以上商品住宅項目分期開發(fā)的，每期申請預(yù)售面積不宜低于20000平方米(低密度住宅和尾盤除外)，20000平方米以下商品住宅項目宜一次性辦理商品住宅預(yù)售許可。與此同時，《通知》還明確要求，取得預(yù)售許可證的商品房項目，預(yù)售房源應(yīng)在10日內(nèi)一次性全部對外公開市場銷售，不得分批、分次銷售，嚴禁捂盤惜售。 另外，在《意見》中提出要強化商品住宅價格監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當科學(xué)合理確定申報價格，經(jīng)價格部門嚴格成本核算確定備案價格后，一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，實際銷售價格不得高于備案價格。同一批次分批銷售時，不得提高銷售價格。

“2萬平方米”界限是根據(jù)本地的房地產(chǎn)現(xiàn)實情況劃定的預(yù)售界限，能有效減少開發(fā)房企捂盤惜售的現(xiàn)象，增加市場信息的透明度，有助于購房者挑選適合自己的房源。而預(yù)售證申請設(shè)限，表明港城樓市雖未正式出臺限購、限貸等措施，但政策方向已經(jīng)明顯向調(diào)控傾斜。

看點5 公積金貸款“70萬元”僅限首套房

去年5月份，蘇州出臺新政調(diào)整公積金政策，新建住房的貸款最高限額從50萬元調(diào)整至70萬元。如借款申請人及其他共有人中僅一人符合計算貸款額度條件的，新建住房的貸款最高限額從30萬元調(diào)整至45萬元。“公積金最高可貸70萬元”政策持續(xù)至今1年半左右，隨著新政出臺再次調(diào)整。

《意見》規(guī)定，職工家庭首次使用公積金貸款的，貸款最高額度保持不變;職工家庭第二次使用公積金貸款的，家庭貸款最高額度從現(xiàn)行70萬元調(diào)整至50萬元，單人貸款最高額度從45萬元調(diào)整至30萬元;職工家庭第二次使用公積金貸款的，首付款比例從不低于住房總價的30%調(diào)整為不低于住房總價的50%;職工家庭第二次使用公積金貸款的，從按借款人個人賬戶余額之和的10倍計算可貸額度，調(diào)整為按借款人個人賬戶余額的6倍計算可貸額度;公積金貸款總額不得超過住房總價與已支付房款的差額。

從公積金政策的調(diào)整情況可以看出，政策不再鼓勵使用公積金購買改善性住房。此前一系列“去庫存”政策中對于改善性需求的支持已經(jīng)開始松動。業(yè)界專家認為，公積金政策調(diào)整影響的是有房居住但迫切需要改善居住條件的居民家庭，對于市場改善性需求的釋放有著很大的影響。

業(yè)界觀點：港城樓市將步入理性軌道

從新政的內(nèi)容來看，雖然對當前樓市進行了一些限制，但業(yè)界人士普遍認為，與上海、南京、蘇州等一二線城市的限貸、限購政策相比，仍較為寬松，對于保持本地房產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展非常有利。

本地一家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負責人表示：“此次新政的力度并不大，很多舉措是在原有政策的基礎(chǔ)上進行強化，對于守法經(jīng)營的房產(chǎn)商、代理公司利大于弊。”他認為，公平的市場環(huán)境不僅有利于購房者，同樣有利于開發(fā)商、銷售企業(yè)，引導(dǎo)市場的各方參與者共同營造良性的競爭環(huán)境，避免“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡性競爭。

剛需購房者將迎來最佳的購房時機，但市場的觀望情緒也會變濃，因此并不會出現(xiàn)剛性需求大量釋放的情況。一項目營銷經(jīng)理表示：“隨著政策從嚴，項目會嚴格遵守新政的各項規(guī)定，但從政策本身來看，并不影響項目的開發(fā)和銷售節(jié)奏。”他認為，當前的政策并不影響市場供求關(guān)系，不會對市場產(chǎn)生明顯影響。但他也承認，會有很多購房者將持幣觀望，市場將會逐漸降溫。

友邦置業(yè)董事長張明昌認為：“寬松的政策環(huán)境可能引來一些外地投資性需求沖擊市場，行業(yè)監(jiān)管部門應(yīng)當有所警惕。”據(jù)統(tǒng)計，10月份本地市場的購房人群中，外地籍購房人群超過了本地籍購房人群。他認為，隨著越來越多的品牌房企進駐，港城樓市與宏觀市場的關(guān)系更加緊密，對政策變化也更加敏感，而與此同時，也會受到更強的市場沖擊，剛需性、改善性購房者應(yīng)當認清需求，適時購房，不要盲目期待政策調(diào)控和房價回調(diào)。

市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長黃志祥表示，“結(jié)合當前我市房產(chǎn)市場的整體發(fā)展情況來看，張家港作為三四線城市，并不具備限貸、限購的條件。”他認為，雖然此前受到利好政策疊加的影響，港城樓市呈現(xiàn)火熱的市場行情，但并未出現(xiàn)“過火”的情況，“整體市場處于量增價穩(wěn)的發(fā)展階段，出臺相對寬松的調(diào)控政策，有利于市場穩(wěn)定，港城樓市將步入理性發(fā)展軌道。”