2016年蘇州樓市在調控中著陸
“房子是用來住的，不是用來炒的”，2016年末的中央經濟工作會議給出了對樓市的最新表述。這句話看似簡單，卻意味深長。
事實上，自去年燃起的這波樓市熱潮，已經不單單是供需端的自然反應，其中夾雜了太多投資投機行為。“變味”的樓市迎來了新一輪的政策調控，限購限貸重啟、首付上調、限價土拍……隨之而來的是行情急轉直下，購房者猶豫觀望。
“很多年輕人，有自己的目標，比如想做首富是對的，但是最好先定一個小目標，比方說我先掙它一個億。”2016年萬達董事長王健林的這句話，已經被網友評為年度10大流行語之一，然而，對于一般的購房者而言，一套房的首付，卻已是一個大目標。
政策調控貫穿了全年樓市
去年出臺的一系列樓市利好政策效應在去年乃至今天上半年不斷得到釋放。首套房首付可降至2成，二套房首付可降至3成，首套房面積為144平米以上的，從3%減按1.5%的稅率征收契稅;二套房契稅從3%降為1-2%不等，而營業稅方面，個人購買2年以上(含2年)的住房對外銷售，免征營業稅……一系列的利好政策，使得樓市這把“火”越燒越旺。
一時間，全城樓盤似乎都賣得脫銷，一時間，全城樓盤似乎都賣得脫銷，開盤即售罄的字眼充斥樓市。那時候，即售罄的字眼充斥樓市。那時候，似乎人人都在買房，在買房，買房也不再單純看購房者的資金實力，還要拼關系博運氣。還要拼關系博運氣。
隨著樓市日益火熱，房價不斷上漲，隨著樓市日益火熱，房價不斷上漲，漲幅一度位居全國前列，一度位居全國前列，大量炒房資金在樓市游弋。過熱的蘇州樓市也引起了政府部門的擔憂。3月18日，蘇州市政府召開常務會議，審蘇州市政府召開常務會議，議通過《關于進一步促進房地產市場穩定健康發展的意見》為抑制房價過快上漲，樓十條”發展的意見》，為抑制房價過快上漲“，樓十條”中明確規定，開發商在對外銷售時，中明確規定，開發商在對外銷售時，同批次房源應當一次全部公示銷售價格，源應當一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高于申報價格，不得高于申報價格，申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%，同一批次房屋間價格不得調12%劑使用。樓市十條”劑使用。“樓市十條”的出臺“一石激起千層浪”，但開發商們卻普遍認為對市場影響不大。事實也的確如此，房價依然踏著大步向事實也的確如此，前。
“樓十條”雖然影響甚微，卻算得上是2016年蘇州樓市調控的開端。5月的土拍中，年蘇州樓市調控的開端。月的土拍中，蘇州首次采用“熔斷”機制，即競拍價格突破最熔斷”機制，高限價后終止出讓，高限價后終止出讓，此后又推出一次報價模式，以此抑制過熱的土地市場。以此抑制過熱的土地市場。
8月11日，蘇州市政府發布《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》，與之前的購房條例相比，蘇十五條”與之前的購房條例相比“，蘇十五條”規定居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再套住房且相應購房貸款未結清，次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例，最低首付款比例，蘇州市區(不含吳江區)由不含吳江區)40%40%調整為50%。50%
更重要的一點是，蘇十五條”更重要的一點是“，蘇十五條”對外地戶籍購房者提出更高要求：購房者提出更高要求：非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前套住房時，2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳城鎮社會保險)納證明，納證明，這一規定標志著蘇州再次進入“限購”，但這一限購條件并不高，從過去限購政策但這一限購條件并不高，執行來看，執行來看，這算是一次溫柔的“限購”。限購”
此時的蘇州樓市，此時的蘇州樓市，雖然看上去依舊購買力旺盛，但已表現出降溫的趨勢，旺盛，但已表現出降溫的趨勢，售樓處來訪量明顯下降，明顯下降，8月蘇州整體成交均價已經出現回落。然而，9月末的一場土拍，再次點燃蘇州然而，月末的一場土拍，樓市，土拍之后多盤出現封盤調價，樓市，土拍之后多盤出現封盤調價，漲價少的一兩千，漲得多的三五千。在此背景下，一兩千，漲得多的三五千。在此背景下，10月4日，蘇州迎來史上最嚴調控政策，暫停對非蘇州迎來史上最嚴調控政策，戶籍居民出售二套房，戶籍居民出售二套房，暫停向擁有3套及以上戶籍居民出售住房。同時，戶籍居民出售住房。同時，對首付比例也做了相應提升。此番限購之后，蘇州樓市瞬間轉入冰點，近一個月內蘇州樓市沒有項目開盤加推，多數準備開盤的項目都延遲了開盤計劃。
今年樓市違約不斷
在政策調控中前行的蘇州樓市，行情坐上了“過山車”，而面對不同的行情與政策調控，購房者也上演了一幕幕樓市眾生相，其中違約情況屢見不鮮。
蘇州某律師事務所律師告訴記者，今年以來，來向他咨詢房產交易違約問題的人尤其多，有時候一天就要接待好幾個客戶，特別是“二手房交易過程中賣家毀約的情況居多。”
的確，今年上半年快速上漲的房價，讓不少房東不惜賠錢也要毀約，有的甚至在簽合同前一刻突然變卦。今年5月，市民周先生通過中介介紹看中了位于吳中區的一套房子，總價為180萬，周先生向房東胡先生支付了10萬元定金后，約定5日后雙方簽訂正式合同，可在簽合同的前一天，房東卻突然電話通知周先生房子不賣了，原因是胡先生房子周邊剛剛拍了一塊地，樓面價就比他所賣房子的單價要高，胡先生覺得房價上漲了，他賣得虧了，要求對方加價20萬，不同意的話就不賣了。
在上半年火熱行情的刺激下，二手房交易過程中的違約事件屢有發生，大多數毀約情況不盡相同，而房東毀約的想法也十分簡單：漲“價部分的錢遠比賠的錢要多得多。”這也就促使違約情況的多發。
然而，限購新政出臺后，情況卻發生了逆轉，買方違約的情況逐漸增多。“一套260萬左右的房子，一夜之間就需要多付50萬的首付款，哪里去湊那么多錢。”談起此前的換房經歷，陳女士倍感受挫。
陳女士告訴記者，她家在蘇州已有一套房，因為父母年紀大了，想把老兩口接過來一起住，方便照應，于是打算換一套大點的房子。經過兩個多月的時間看房后，最終看中了一套價值260萬左右的房子，并交了20萬定金。可沒料到的是，房子還沒趕上網簽，就遇到突如其來的樓市新政，根據新政的規定，陳女士屬于有1套住房但沒有購房貸款記錄或相應購房貸款已結清的居民家庭，申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例由30%調整為50%。一下子要多出50萬首付，實“在沒辦法拿出來啊。”和家里人商量后，陳女士決定違約棄購，這也是沒辦法的辦法。”“
限購之后，一部分人的購房計劃被擱置了。 (下轉B14版) 土拍頗具看點
伴隨著12月20日土拍的落槌，2016年蘇州的土地市場基本已塵埃落定。回顧這一年的土地市場，用“火熱”來形容似乎并不為過。雖然此前有“熔斷”機制、一次報價、現房銷售等諸多限制條件來抑制地價上漲，開發商也有所收斂，但依然表現出較高的拿地熱情，“有錢，任性”詮釋了開發商拿地的態度，從剛剛結束的這場土拍便能窺見一二。
據蘇州房天下統計顯示，2016年蘇州經歷了大大小小土拍12場(市區5場，吳江7場)，共出讓地塊122宗，成交地塊數量與2015年124宗相差不大,2016年土地市場最終成交面積為6502927平方米，同比2015年減少114486㎡;成交金額14461125萬元(約1446.1億)，同比2015年增加8469372萬元，同比增幅141.35%，創5年新高。
從成交面積和成交金額的變化不難看出，這一年蘇州的土地市場有多火熱。上半年蘇州樓市高歌猛進，量價齊升，住宅存量去化迅速，房企競爭日趨激烈，不少“地主”余糧不足急需拿地。4月、5月幾場大型土拍，不少優質住宅地扎堆上市，遭到各房企哄搶。第三季度樓市和土地市場都延續了第二季度的熱度，地塊出讓集中在9月份，共出讓地塊38宗，成交面積2166657.8㎡。
值得一提的是，今年蘇州土地市場上出現了不少新面孔，新晉房企高價拿地兇猛。除了那些老面孔外，今年的幾次土拍中，國瑞、恒大、魯能、鄭州綠都、泰禾、華發、雅居樂、禹洲、東原地產等新面孔也出現在蘇州的土地市場，而它們也是有備而來，拿地毫不手軟。
余糧不足急需拿地的結果就是，地價被推到了一個新高度。姑蘇區最高樓面價已達38351元/平米，高新區樓面價已經到了3萬元/平米，而吳中木瀆、相城元和、新區滸關等板塊樓面價紛紛踏入2.0時代。據統計，2016年土拍中，樓面價超過2萬/平米的地塊數量已經有14宗。
土地開發條件嚴苛，加上明年市場的不確定性給開發商出了一道難題。手中余糧不足的開發商，是該選擇拿地還是不拿呢，而高價拿地的開發商，注定未來的路不好走。
2017年，走著瞧。
